上海的南京路每天熙熙攘攘，很少有人知道，一百多年前，那段从外滩到西藏路的铁藜木路面，是一个犹太裔商人出资修建的。他叫哈同，一百五十年前只身从印度来上海时，身上只带了十块银元。
哈同从一个看门人做起，用极低的价格，大片大片拿下南京路从河南路到西藏路的地皮。后来的事，大家都知道了。
这些地皮后来成了上海最贵的商业街，哈同成了“地产大王”。然而，这并不是一个简单的“洋人发财”故事。他后来娶了罗迦陵，修了爱俪园——占地三百亩，楼八十座，亭台四十八个，像一座现世的大观园。孙中山来过，北洋军阀曹锟给他授过勋，隆裕太后的母亲认罗迦陵当干女儿，王国维在园子里做过学术。他在清室、革命党、地方军阀之间游走，几十年不倒，资产滚到几千万两银子。
著名报人徐铸成晚年之作《哈同外传》，写的不只是哈同，更是他背后的那个时代——租界怎么扩张，南京路怎么变成南京路，一个家族怎么从零到顶峰，再被战争连根拔起。真实演绎一部交织着财富、权力与时代记忆的挽歌，也是一段被重新打捞的上海往事。
作者介绍
书摘
直升
1883年（光绪九年），法帝国主义发动了侵略越南（当时称安南）的战争，取得了对越南的所谓“保护”权以后，继续以陆海军分路在边境向中国挑衅，气势汹汹，要逼中国就范。清廷迫于舆论的压力，颁布宣战“诏谕”，并把张之洞由湖广总督（驻武昌）调任两广总督（驻广州），主持战备事宜。张在各督抚中，是有名的洋务派；他接任后，即起用冯子材、王德榜等名将，在前线积极布置抗击法军。这一中法战争，给哈同一次乘坐“直升飞机”的机会；从此，他由一个普通的英籍犹太职员，变成了在英法两租界都很显赫的名人。
中法军队正式交锋后，冯子材、王德榜等即率军自卫反击，节节胜利。到1885年，冯子材部谅山大捷，法军狼狈溃退。原太平天国的旧将刘永福，也率领他的黑旗军在临洮激战中获得大胜。法军弃甲曳兵，几乎溃不成军。
这些败讯传到巴黎，朝野震动，议会中哗然色变，迫使主持这一战争的茹费理内阁总理辞职。这也引起了上海租界的洋人们大恐慌，商贾、教士、外交官乃至形形色色的冒险家纷纷逃避，有的迁居香港，有的索性逃回本国。他们深恐中国这一胜利，将大大激动民心，清廷也会振作起来，收回利权。于是，房子出顶、地产脱手之风愈刮愈烈，特别是法租界，地产价一落千丈。
那时，老沙逊在香港，也忙令上海的老沙逊洋行赶快收缩，伺机待变。作为地产部管事的哈同，却向大班进言，说这股风是不会持久的，不仅不该做撤退的准备，而且应乘此机会，大量收进地皮，稳住阵脚。他这样大胆建议，未必出于他对时局有什么高明的估计，主要是他自己手中已掌握了大量地皮，他希望老沙逊洋行能站起来稳定人心，他好连带渡过这一关。
果然，老沙逊大班听了他的话，暂观风色。别的洋人看到老沙逊仍在经营买卖，还在修缮他的大楼，也就不那么慌张了。
天下真有这样的怪事，恐慌的反而是得胜了的中国政府。那时“垂帘听政”的西太后那拉氏，早就被“泰西各国”吓破了胆。她叫张之洞去应战，本来只要装装样子。冯子材等前线将士真的干了起来，她又觉得这岂非虎口撩须！而当国大臣如奕劻、李鸿章等，也深恐对外多事，影响苟安的局面，于是，清廷反急急要求法国早早商议停战。为了表示诚意，李鸿章还严令前线军队后退，放弃已占领的城池。不久，在天津和法方代表开议，签订了丧权辱国的《中法新约》，承认法国对越南的保护地位，并允许法国在云南、广西通商。从此，这两省便落入了法帝国主义的“势力范围”，一时“瓜分”中国之声四起。
李鸿章要军队后撤的一纸手令，对正想乘胜前进，一鼓攻下河内，给侵略者以教训的黑旗军将士，兜头一盆冷水，他们只得嗒然撤回国境。这也不啻把已如丧家之犬纷纷回国的洋人们，重新“调”回上海，重新干起他们的“冒险”事业。至于硬着头皮留在上海的洋大人，自然更喜形于色，已经“清理行务”的重整旗鼓，尚未竣工的建筑，重新规划，扩大规模。“十里洋场”的市面，不仅迅速恢复，而且由于从内地迁进了一大批新居民（由于连年灾荒、兵祸），比以前更加繁盛了。
那个时候，鸦片烟的流毒，比林则徐禁烟以前更加无孔不入地深入到内地各城镇，所谓缙绅人家，几乎家家在客厅里设有烟榻，客人来了，敬了茶，必先恭请登榻“香”一筒，像现在敬一支香烟一样；租界里自然更加乌烟瘴气。我们看清末民初的谴责小说，可以看到当时的情景，不论酒楼、妓院，烟榻、烟具都成为必备的陈设，大商号、大小公馆更不必说了。
老沙逊洋行，经中法战争这一风浪，单单在地产上就取得暴利白银五百多万两，租界人口膨胀了，“黑货”买卖当然也跟着暴涨。后起的新沙逊洋行，也步步紧跟，而且营业的手法更灵活，可以预付少量押金，先提货，并给介绍人以优厚的回佣。它在南京路外滩建起了比老沙逊更高更大的大厦，骎骎有后来居上之势。
我们这位哈同先生呢，不必说，他在中法战争前后贱价收进的地皮，全都成十倍地涨了价。他自己估算一下，已经是百万富翁了。
1887年，即中法战争结束的第三年，法租界当局特推聘他为公董局董事，这是租界最高的“荣誉”职（相当于一个最高的咨议），以表扬他维持租界市面的“功绩”。若干年后，他的帮闲文人曾写过一篇《哈同先生兴业记》中提到这件事，说：“当清光绪甲申（1884年），中法以越南事失和，一时谣诼繁兴，租界居民多有迁居者。沙逊肆主以赁舍多空为忧，先生固言无伤，且就此多置地建屋。人见沙逊泰然自若，亦遂无恐。事定，沪上莫不钦服先生之远见。越年，遂被推为法公董局董事。盖以所建议有维持地方之效，故众口交推也。”
哈同为老沙逊洋行立了这么大的功，凭空发了白银五百万两的横财，却只得到奖赏一千两，而且，也没有升迁他职位的表示，心中有些不平。新沙逊看出了这一点，就暗下和他接头，愿意出一倍以上的薪水，聘他去当大班协办，并且表示，大班不久将调升香港总行，遗缺可由哈同继任。
这样，哈同便于1886年由老沙逊“跳槽”进了新沙逊洋行。也就在那一年，他结了婚，对象是中国女子罗迦陵。
罗迦陵是怎样一个人？过去有些书刊，只说她是个福建籍的妓女。这样说，太简单，也近于武断。她在哈同生前，能使他“唯命是听”；哈同死后，她继续在爱俪园内外颐指气使，叱咤风云，达十年之久，可见此人也真有点“老娘”的本领。
福建也是沿海得风气之先的地方。她的父亲叫罗路易，在法国轮船上当水手后，即移家上海，入了上海籍。从他的名字看，可见他是入了教的。她的母亲姓沈，1864年（同治三年）生下了罗迦陵。刚满一岁，罗路易先生便染时疫去世了，遗下寡妻小女，靠佣工糊口。女儿长到十五六岁时，也当了佣工，曾在一个法国商人家里做劳工，因此，学会了几句日常应用的法国话。传说她曾与主人发生过男女关系，这也是查无佐证的事。事实是做了几年，那位法国侨商要回国了，给了她一笔相当可观的钱。因此，即使不再寻找工作，生活暂时是无忧了。有人说，她曾当过“咸水妹”。上面已说过，这是一种专接外国人的妓女。记得1936年我到上海时，《大公报》馆的后门对面，就有两家，装潢很特别，墙是红漆的，窗口开得很高。偶有一两个女子站在门外，穿着大红大绿的洋式衣裤，脸上涂着厚厚的脂粉。也常常听到里面乒乒乓乓打闹一阵，走出几个烂醉了的外国水手，相扶踉跄而去。听说，这样的特殊营业，在当时的虹口一带也不少。
罗迦陵女士是否参加这个行列？是在当女佣以前，还是在那个法国主人回国以后，曾去“客串”过？也无可查考，只能存疑了。
《红楼梦》第二回《贾夫人仙逝扬州城 冷子兴演说荣国府》一回中，贾雨村先生发了一段关于人才问题的高论，现在看来，是有点“先验的天才论”的味道。他说：“彼残忍乖僻之气，不能荡溢于光天化日之中，遂凝结充塞于深沟大壑之内……使男女，偶秉此气而生者，在上则不能成仁人君子，下亦不能为大凶大恶。……若生于诗书清贫之族，则为逸士高人；纵再偶生于薄祚寒门，断不能为走卒健仆，甘遭庸人驱制驾驭，必为奇优名倡。……”
拿这段话来评介罗迦陵女士，似乎也有几分可以印证。
她于1886年（光绪十二年）和哈同结婚，那时她二十三岁。哈同是三十五岁，正当盛年，而且正在坐“直升飞机”冉冉上升的时候，业务得心应手，声誉也在公共租界和法租界中鹊起。但哈同自从结婚以后，事无大小，都听命于阃内，而且口口声声说他的夫人命大福大，相夫有术。以后，他开设哈同洋行，辟建爱俪园和杭州的罗苑，延雇黄宗仰和姬觉弥作为当家的管事，乃至信佛佞教，刊印佛经，创办学校，发起学会，并和中国的朝野上层分子接触，所有这些，几乎全由罗迦陵出主意，下决断。其他，还有许多不宜细谈的家庭琐事，罗恣意为之，哈同也深信不疑。拿贾雨村先生的眼光看来，她真不失为一个乖邪之气所钟的奇女子了。
她怎么养成这样大的魔力呢？以后几章再详谈吧
选自《哈同外传》（修订版）第25—31页，上海三联书店2026年7月出版
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编者的话
前言
第一章
引子
“征途”
待机
直升
膨胀
第二章
创业
风波
赐面
筑园
斗法
仓圣
第三章
女学
祝寿
北行
登龙
辛亥
第四章
转篷
阴谋
浊浪
兼容
土缘
罗苑
攀亲
第五章
吸血
跌霸
晋京
陛见
秋游
赋归
第六章
大丧
孤鹄
趁火
收场
余音
出版说明
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