政策定向宽松有效，释放资格比降低门槛更有力。但效果成色仍取决于高质价比的产品
☉文／杨科伟
2026年8月，京沪两地在两周内相继再次出台刺激购房政策：8月8日起北京五环外购房不限套数，8月21日起上海外环外二套商贷最低首付降至15%并针对“卖二手房换买外环外新房”发放“以旧换新”购房贷款补贴。两地指向高度一致——把政策刺激力度精准投放到外围区域项目，用需求端的边际放松实现快速去化。
时至今日，新政满月，以pti普睿数智云的日度成交、开盘监测与二手房周度数据为基础，通过拆解两地新政前后的量、价、去化表现，跟踪考察两地政策效果如何？
01 北京：五环外新房效果显著，二手房表现温和稳定
2026年8月7日，北京市住建委等三部门印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，从限购门槛、房产赠与、公积金信贷三方面优化：符合购房条件的家庭在五环外购房（含新房与二手房）不限套数；非京籍购买五环内住房的社保或个税年限由2年降为1年。
据pti普睿数智云监测，供应跟进，成交量增、价格稳定是北京新政满月市场表现的完整概括。
首先，供应放量明显，新政后37天五环外入市2413套，较新政前23天的1424套增69.5%。
其次，北京五环外新房日均成交由新政前（7月16日—8月7日）的61.0套升至新政后满月（8月8日—9月7日）的75.0套，增幅22.9%；观察至9月13日，37天日均79.5套，较新政前增长30.3%。同期五环内日均由16.1套微降至15.9套；五环外占两区域合计成交的比重由79.1%升至82.5%，定向性直接体现。
但效果并非即时释放，政策释放的是资格，成交转化存在约两周时滞。新政后前两周（8月8日—21日）五环外日均仅50.5套，反低于新政前；8月22日—9月4日跃升至100.7套，9月5日—13日维持91.7套；周度成交由320套逐周升至347、401套，8月24日—30日放大到838套。
再次，价格平稳偏弱，五环外均价由46581元/㎡微降至45289元/㎡，降幅2.8%；五环内由77721元/㎡降至77083元/㎡，降幅0.8%。
项目层面更直观。8月22日—30日五环外集中首开5个项目、推出2208套，加权认购率59.1%；新政前（6月27日—7月31日）五环外3个项目推出1353套，加权认购率仅14.2%（并入五环内两盘后10个样本仅10.1%）认购率跨度接近三倍。单盘看，通州北投和璟89%、怀柔国贤府76%、顺义住总青年ONE序58%、昌平北清润府42%、大兴朗月和风32%，北投和璟网签均价4.04万元/㎡、约为备案价八九折，原计划两年的销售周期“现在三个月就能基本清盘”，通州另有新盘摇号报名超700组。需要说明的是：部分楼盘项目热销与板块轨道及配套成熟度高度相关，样本可能放大落差，但政策对购房者信心和预期影响的方向不变。
二手房供求表现看，反应明显温和于新房。五环外二手房新政前五周（6月29日—8月2日）周均挂牌1563套、成交1797套；新政后三周（8月10日—30日）周均挂牌1747套、增11.8%，成交1821套、仅增1.3%。挂牌先于成交回升，卖方业主反应快于买方出手，也说明当前价格下行压力仍大。
0
2
上海：降首付与以旧换新补贴短期影响平淡，有待政策继续发酵
2026年8月20日，上海发布《关于优化本市房地产政策措施的通知》，自8月21日起施行，含优化公积金提取、优化个人住房信贷、“以旧换新”购房补贴、房票安置、收购二手住房等5方面8项措施。
《通知》提出对购买外环外（包括原实施差异化政策区域）住房的，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。
《通知》推出阶段性购房补贴：至2027年3月31日，在外环外买新房并网签备案、且网签前后1年内售出本市二手住房的，可按新房贷款总额1%补贴（单套最高5万元，总额2亿元用完即止）；所售二手房在外环内可另补3万元，最高叠加8万元。
据pti普睿数智云监测，上海外环外新房日均成交由新政前（7月21日—8月20日）的74.7套降至新政后（8月21日—9月16日）的70.7套，降幅5.3%；均价由52612元/㎡降至48009元/㎡，下行8.7%。新政后前两周日均77.0套尚有回升，9月4日—16日回落至64.0套；周均价从50586元/㎡连降至46430元/㎡。
开盘去化也没有出现拐点。同项目前后两次开盘看，青浦徐泾宝业虹桥国展里由7月11日的90%升至8月22日的100%，嘉定南翔大华星屿由19%升至33%，但闵行颛桥保利都汇和煦由57%跌至0%；政策前5个批次加权认购率48.2%，政策后6个批次42.0%，小幅回落。更大样本印证同样方向：21个外环外开盘批次中，新政前14个批次推出1442套、认购率37.2%，新政后7个批次推出690套、认购率仅8.3%。
当然，上海新政前后新房开盘去化率的落差主要来自微观项目供应结构：新政前的高去化由金茂锦棠、绿城悦海棠、象屿金茂满嘉等“新规＋首开”盘贡献，新政后入市以非新规加推为主——决定去化的第一变量仍是产品本身，政策对市场影响平淡。
上海外环内二手房是这轮政策的“卖出端”：只有售出外环内二手住房才能叠加享受8万元购房补贴。其周度挂牌在政策出台当周（8月17日—23日）冲高至1072套，较此前七周周均842套增27.3%，但成交未跟进，由周均413套回落至387套，8月24日—30日降至203套。挂牌上冲、成交回落，置换链条的“卖”端仍是最大堵点。
03
同为定向宽松，京沪效果分化悬殊的原因
一是工具的“含权量”不同。北京放开的是购房资格，五环外不限套数直接扩大可购买人群基数，是“从不能买到能买”的跃变，属于创造需求；上海调的是首付与补贴，百万级贷款约省5万元前端资金，属边际优化、加速需求。
二是政策起点不同。上海二手住宅价格指数已连续7个月环比上行，出台前处于高基数；北京二手房价年内累计跌4.6%、均价回到2016年水平，低基数使同等力度政策弹性更大，北京本轮入市以刚需与刚改家庭为主，400万—600万元总价段最稳。
三是项目供应结构不同。北京在新政后两周内集中入市五个五环外新盘，2208套房源精准落在受益区域，叠加板块轨道及配套成熟度高，形成“资格放开—新盘首开—集中认购”的闭环；上海新政后入市以非新规加推为主，新规首开优质盘断档，客流缺少产品承接。政策能强化客户信心，但决定成交的仍是配套与产品。
0
4
总结：定向宽松政策有效，但效果成色仍取决于高质价比的产品
总体来看，政策定向宽松有效，释放资格比降低门槛更有力。北京放开五环外购房资格，满月内日均成交增22.9%、开盘加权认购率由14.2%升至59.1%，五环内几乎零变化；上海降首付并发补贴，外环外日均成交反降5.3%。二手房挂牌量两地同步上冲、成交滞后，置换链条的卖出端仍是最大堵点，价格仍在磨底，北京五环外均价微降2.8%、上海外环外下行8.7%。
与此同时，从微观项目去化表现看 ，政策传导必须有合适的“高质价比”项目供应上市承接。北京增量有望在“金九银十”进一步释放，需跟踪五环外推货节奏；上海“沪八条”2亿元补贴用完即止、政策期至2027年3月31日，效果更可能在新规首开盘集中入市后显现，四季度是关键观察窗口。
普睿地产研究
普睿数智研究中心
聚焦房地产行业，围绕市场、企业、产品、运营、战略等八大核心研究方向，深入覆盖房地产市场发展趋势、房企运营模式、产品力构建、多元化布局及代建业务等关键课题。通过日报、周报、月报等常态化成果持续输出市场洞察，并每年发布上百份深度专题报告，致力于提供扎实、前瞻的研究支持，助力决策，推动行业正向发展。
排版：xy
