物业费定价，不是业委会、物业公司想沿用旧标准就可以。上海二中院发布物业治理典型案例，给所有小区敲了警钟：哪怕前期合同写好了商用房收费标准，续聘物业时，商用房物业费未经业主大会表决，不能直接沿用，对应的业委会决定可被业主起诉撤销。

很多小区都存在住宅、商铺、写字楼等多业态共存的情况。续聘物业、确定物业费标准时，只表决住宅物业费，跳过商铺、商用房定价表决，是不少业委会的常规操作。这个上海判例，直接推翻了这种惯例。如果你是商铺业主、小区业主，一定要看懂，关乎你每年数千元甚至上万的物业费。

案涉小区前期物业合同约定：住宅物业费 3.2 元 /㎡/ 月，商用房 5 元 /㎡/ 月。前期合同到期，小区召开业主大会书面表决续聘物业公司，但本次表决票只写了住宅 3.2 元 /㎡，完全没有对商用房 5 元 /㎡的收费标准进行表决。

业主大会表决通过续聘物业后，业委会直接和物业签订物业服务合同，继续沿用商用房 5 元 /㎡每月的收费标准。 业主曾某提出异议：商用房物业费标准没有经过业主大会表决，业委会无权自行确定，诉至法院要求撤销该决定。

一审法院支持业主诉求，判决撤销业委会该决定。业委会不服上诉，上海二中院二审驳回上诉，维持原判。

法院核心观点：物业费标准属于业主共同重大利益事项。前期合同的约定，不能等同于后续业主大会表决结果。续签物业合同时，商用房物业费标准，必须单独经过业主大会表决，不能直接照搬前期合同。

《民法典》第二百七十八条明确规定，下列事项由业主共同决定：……（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

物业费收费标准，直接关系到每一位业主的钱包，属于典型的 “有关共有和共同管理权利的重大事项” 。它必须由业主共同决定。

表决程序也有硬性要求：应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

这就是俗称的 “双三分之二参与、双过半同意” 。

本案的问题很明确：商用房5元的收费标准，没有经过任何表决。 表决票上写的是住宅3.2元，业主们投的也是住宅3.2元。商用房5元，是业委会自己“加上去”的。

前期合同里写过，不等于续签时可以不表决。 法院的原话是：“即使前期物业服务合同中对商用房物业费标准曾有约定，也得不出无须由小区业主集体决定而可以继续沿用的结论。”

第一步：公示。

物业公司或业委会应当将调价方案、服务成本变动情况在小区显著位置公示，公示期通常不少于15天。

第二步：表决。

召开业主大会，就具体收费标准进行表决。表决票必须载明拟定价的完整标准——住宅多少、商用房多少、车位管理费多少，一项都不能漏。

第三步：双门槛。

参与表决的业主必须达到“双三分之二”，同意的必须达到“双过半”。少一个百分点，决定就可能被撤销。

第四步：公示表决结果。

表决结果应当在小区显著位置公示，通常不少于30天。

第五步：备案。

表决结果报街道或社区备案后，才对全体业主产生约束力。

一句话总结：标准要写清楚，票要投明白，结果要公开。

这个案子还引出一个更深层的问题：物业费收了，花在哪了？

包干制：业主交固定费用，物业公司自负盈亏。盈余归物业，亏损也由物业承担。在这种模式下，物业费的收支明细，法律并不强制要求公开。

酬金制：物业公司只按约定比例或数额提取酬金，其余资金全部用于小区服务，结余归业主，不足由业主补。酬金制下，物业公司必须定期公布资金收支情况，接受全体业主监督。

两者的核心区别在于透明度。包干制下业主难以查账，酬金制下每一笔收支都要经业委会审核。

值得注意的是，无论哪种模式，公共收益的账目都必须公开。《民法典》明确规定，物业服务人有义务定期公开并报告业主共有部分的经营与收益情况。小区电梯广告费、公共车位租金——这些钱去哪了，业主有权知道。

如果你所在的小区是包干制，你想知道物业费花在哪，可以推动业主大会表决转为酬金制。从“糊涂账”到“明白账”，钥匙在业主自己手里。

这个上海二中院典型案例，给全国小区业主、业委会、物业公司上了重要一课：业主自治，程序先行。没有经过业主大会表决的物业费标准，哪怕沿用多年，依然可以被法院撤销。

无论是商铺业主，还是普通住宅业主，面对物业费涨价、多业态定价、公共收益管理等问题，不要被动缴费，忽视自身权利。业委会、物业公司的决定一旦存在程序违法，记得在法定期限内，拿起法律武器维权。

如果你所在小区遇到物业费定价争议、业委会决议违法、物业账目不公开等纠纷，不清楚如何固定证据、提起撤销诉讼，欢迎随时拨打张友伶律师电话13811119734（同微信），专业律师提供免费咨询，为您评估案件维权方案。

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