千家万户宜居安居，物业是绕不开的“关键小事”。在上海，新修改的地方立法将为超大城市物业管理提质增效提供进一步制度保障，其中有不少值得关注的机制创新——
近日，上海市十六届人大常委会第三十四次会议表决通过关于修改《上海市住宅物业管理规定》的决定，将于2026年11月1日起施行。坚持党建引领、新增物业治理委员会制度、用好“业委会秘书”……多个关键词，折射上海为实现社区高效能治理、物业行业高质量发展、人民群众高品质生活所做的法治探索。
党建引领穿起治理主线
此次修法的首要逻辑，是将党建引领贯穿物业管理全过程。新增的法条明确：加强党对物业管理工作的领导，构建党委领导、政府主导、居民自治、社会协同的工作格局。同时，强化上海市、区政府及街镇相关职责。
由此，以法定形式固化党建引领物业治理的架构体系，为社区物业良性运转提供根本保障，提升共建共治水平。
上海静安彭浦新村街道彭一小区内。新华社记者 方喆 摄
“上海住宅小区体量大、类型多、差异大，老旧小区改造更新、共有资产处置、电梯更换、外墙修缮等高频物业事务，兼具极强的社会性、法理性与专业性。”上海市人大代表、上海勘察设计研究院（集团）有限公司总工程师许丽萍全程参与此次修法，她在调研中感到，良性物业治理离不开三大基础：规范履职的业委会班子、顺畅高效的业主大会协商表决机制、兼具公正性与专业性的业委会履职能力。
基础要素所提出的要求却并不“基础”。“许多涉及业主自筹资金参与的小区更新改造工作，相较于政府直接出资的改造项目，群众沟通、意见协调、共识凝聚的工作难度更大，而不少社区物业长期面临自治力量弱、协商难度高、业委会履职能力不足等短板，难以解决实际问题，亟需强有力的核心力量整合各方资源。”许丽萍说，党建引领、统筹赋能的作用很关键。
而这种引领，并非对物业管理的“大包大揽”或对居民权利的“替代”，而是通过党建的保驾护航，补齐基层自治短板，更好培育、激活居民自治能力。
按规定，上海要完善党建引领下业主大会和业主委员会规范运作、物业服务质价相符、管理执法有效衔接的物业管理体系。同时，对各级行政力量提出具体要求，构建层层衔接、权责明晰的治理体系。
例如，规定区人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区相关行政管理部门，乡、镇人民政府和街道办事处以及相关单位，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作，并建立相应的经费支持机制；乡、镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷，保障业主大会、业主委员会正常运作，为其规范运作提供支持和服务。
补上治理“缓冲带”
针对现实痛点，本次修法作出机制上的探索创新，关键词之一即“物业治理委员会”。
这是本次修法新增的制度，旨在发挥补位救济功能。上海市人大常委会法工委副主任常江介绍，具体来说，一是明确符合条件但在规定时间内无法选举产生首届业委会或者未能完成业委会换届改选的，由街镇及时组建物业治理委员会；二是明确物业治理委员会的人员组成、工作职责、会议规则等事项。
实践中，物业治理委员会已有尝试。因业委会临时“停摆”，徐汇区田林街道明园小安桥消防设施专项维修陷入停滞之际，街道率先探索成立的物业治理委员会最终高效推进了这次事关600户居民安全的改造。成功经验由街道推广至辖区另外四个没有业委会的小区，推动解决老电梯换新、污水管改造等问题。
规定明确，物业治理委员会的任期一般不超过一年，最长不超过两年，并在业委会依法成立后自行解散。
上海普陀甘泉路街道悦达居民区提升物业服务品质。受访者供图
“物业治理委员会是临时过渡性措施，目的是解决小区急事、实事，而非长期行政代管。”上海市人大代表、上海浦东新区金高公共交通有限公司工会主席施政说，渡过难关、业主共识达成之后，仍然要推动成立业委会，让社区自治健康运行。
对规范业委会运作、健全业主自我管理机制，规定也提出要求。例如，街镇应及时组建筹备组或换届改选小组，业主大会会议可以通过互联网方式进行，业主大会可以选举业委会候补委员。
实际工作中，被称为“业委会秘书”的探索也写入法条：居（村）委会可以选派社区工作者为业委会提供专业化支持和帮助。并且，加强对业委会委员的监督约束，明确业委会委员禁止行为及相应的法律责任。
种种尝试，都是为了让地方立法真正管用、有力，推动物业管理健康规范运行。为进一步守好业主“钱袋子”，提高共有资金管理的规范化、透明度，此次修法明确，加强对利用共有部分获取收入的管理，要求以物业管理区域为单位开立专门账户，有关情况纳入业委会年度报告和财务审计内容。此外，规范专项维修资金的管理，明确管理原则和要求，并对紧急情况下使用专项维修资金的情形和程序作进一步优化。
让新规跑出实效
《上海市住宅物业管理规定》制定于2004年，并于2010年修订，后于2018年、2020年、2022年及2023年四次修正，不断回应时代要求。
为推动物业服务提质增效，构建质价相符的物业行业市场调节机制，此次修法还对推进智慧物业建设作出规定，要求完善本市统一的物业管理监管与服务信息平台功能，明确物业管理活动中的信用信息归集要求，并探索建立物业服务企业综合评价制度等。
“我们要关注这次修法的新亮点，用好新增制度工具，也要完整理解整体逻辑，全面准确把握立法精神。”施政说。
新的规定将于2026年11月1日起施行。“让法规效力、创新机制真正落到实处、服务人民，还需要大量普法工作，相关基层工作人员需吃透法条，规范执行。”许丽萍说。
记者了解到，依托上海市委组织部“季度集训周”机制，上海市房管局已面向街镇和居村委工作人员、业委会成员、物业服务企业从业人员开展专项集中培训，推动基层第一时间吃透精神、掌握要领，提升物业治理相关主体履职能力。
配套政策也在抓紧制定中。上海市房管局副局长、二级巡视员张冰介绍，修法过程中，已出台一批配套文件，包括《关于完善本市住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设的实施意见》《上海市住宅小区公共收益管理办法》《上海市物业服务招投标管理办法》等。
“目前正在同步推进法规配套制度文件的制定工作，重点涵盖业委会规范化建设、物业行业提质增效、深化管执联动等方面。”张冰说，下一步还将加快出台住宅专项维修资金管理办法政府规章、物业服务企业综合评价管理办法、相关示范文本等配套文件，提供更加完备的制度保障。
