8月26日，杨浦区

定海社区I11-01地块

，遴选公告正式发布。

标价15.9亿元，可售楼板价7.63万/㎡。

9月24日，也就是下周四，将正式举行遴选评审，确定拿地单位。

这幅地块是

杨浦东外滩“九宫格”的最后一宗待出让住宅地块

，直线距离黄浦江岸约400米。

从2023年的第一宗出让开始，

东外滩的“九宫格”曾经摸到过约9.2万/㎡的楼板价巅峰

，纯风貌的挑战也即将在下周迎来最后一位操盘手。

三年来这里变成什么样了？

我们去现场看了看。

01

杨浦大桥下，塔吊成林

走近地块周边的第一感受，就是各个工地的密集塔吊。

在杨浦大桥的背景画面前，已经拍出的各个地块都在推进自己的施工进度。

最后一宗待出让地块位于九宫格的东南角。

外滩序Bund98相对新地块距离最远，现场从外部看

建设进度接近收尾

，已经进入

设备安装和室内装修阶段

。作为片区内比较少见的洋房类型，2025年分两次推盘已经售罄。

其余项目分为中建壹品和中铁两大派系，现场来看，

进度最快的当属风貌办公的华忻坊

。

基本已经全面建成等待交付，整条临街已经成型，

米白的色调基底，搭配雕花的栏杆装饰的确很有海派风情

。

比较特别的是，

上下两层都沿街做出了走廊

。层叠的门洞，和退后一步更显低调的方格门窗之间，构成了通透的视觉感受。

风貌办公在地块内部，也已经

进入景观收尾阶段

。

过了正在全力施工的中铁·云绣外滩，就是本次待出让的地块。

内部仍有大量现存建筑，在讲述曾经的里弄历史，但已经全部封门封窗，等待变身东外滩“九宫格”的下一块工地。

根据规划要求，

地块容积率为1.4，限高12米，可售住宅面约2万方

，同时还需要配建公租房、生活服务点和公共服务设施。

同时，全装修比例为100%，装标不低于4000元/㎡。

项目

风貌建筑面积约1.5万平方米

，均为里弄建筑。风貌建筑以

风貌建筑规模不变为原则

，应结合保护更新开展细化甄别，可采取保护性修缮、保留性改造、恢复性修建、肌理性延续等保护更新方式。

目前来看，可能还是已经在“九宫格”中有所斩获的开发商，更接近遴选拿下。

本次出让为左下角I11-01地块，图中可见大量现存建筑

杨树浦路对面，

美团上海科技中心的塔楼

，正在进行幕墙吊装。

不远处，

B站新时代产业园

，曲线造型的高层塔楼，也已经在滨江岸线上等待入驻。

目前，杨浦大桥下的一唐酒店公寓，

大概是留给曾经住在这里的老杨浦人，最后的记忆锚点

。

与2019年的老照片相比，

这一段滨江，可说在杨浦大桥的见证下，已经走过了脱胎换骨的七年

。

新旧对比，其余现场照片均拍摄于9月

02

从联排到合院，从叠加到洋房

风貌项目，几乎算是个独属于上海的住宅类型。

从里弄这一独有的建筑形态出发，逐渐演变为了如今相当丰富的细分市场。

到目前为止，上海涉及风貌住宅的项目，总计55个

。

其中绝大多数被黄浦、杨浦、静安、虹口包揽

。

以体量而言

：

黄浦是当之无愧的老大

，总计18个项目广泛分布在人广、老西门和淮海中路三个板块中，无论是建设强度还是单个项目体量，都稳居前列。

但以出让价格而言

：协议出让是风貌类地块的主要出让方式，这也让

极为罕见的公开土拍出现了最为戏剧性的效果

。

目前

仅有一个风貌项目的徐汇

，凭借去年冲上20万+/㎡的楼板价的

衡复迷你地块，直接登顶上海单价地王

。

拿地至今已经14个月，目前仍未看到公开的项目方案信息。

此外，一房一万大数据显示，

2023-2024年是风貌项目的拿地高峰

，近两年的节奏已经再次放慢，这也是今年成为风貌别墅大年背后的原因。

高单价高总价、需要实景呈现的具体空间和更定制化的客群诉求，都让风貌别墅类的项目，早早走上了“现房销售”的道路。

从拿地高峰走到今天，恰好准备接受检验。

东外滩新地块的周边，興華里项目已经现房。

和华忻坊选择了不同的设计思路，

洋房选择了红砖色为基调，风貌部分则以青灰色+砖红条带为设计元素

。

沿街转角商业的设计相较华忻坊简单一些，

但风格近似

。

创造了东外滩房价天花板的瑞安·翠湖滨江同样也已经现房。在黄浦沉淀多年的瑞安，杨浦项目中依然展现出成熟的设计风格和质量把控。

另一个崭新的趋势，

则是纯风貌的项目逐渐减少，风貌与高层住宅的组合搭配，逐渐成为主流

。

例如黄浦老西门板块众多待入市项目，上海·余庆里、天润吉安、翠湖天地7期、永业建国东路项目等等，都是高层与地面风貌结合的方案。

或许这也是一种城市更新的尝试方向：

从地面肌理来看，依然延续了原有的巷道肌理；从增量来看，高层填补了推进更新的经济动机。

更具象的产品层面，

风貌项目也从纯粹的联排，走向了叠加、合院、退台洋房等多样化的路线。

合院提供了更好的私家庭院感受，让原本比较板正的巷道排列，多了更多灵活的变化；叠加和退台洋房则显著降低了风貌类项目的准入门槛。

例如外滩元境，当风貌以面积可控的洋房形态出现，为城市核心区的低密居住，提供了崭新选择。

效果图，仅供参考

静安和虹口两区，项目数量不少，但整体声量相对较小，还有大量项目处于已出让待入市状态。

全市的风貌类项目我们也汇总了一张表格呈现在下方，各位朋友可以自由查阅。

03

为什么只在这些板块

我们说风貌项目分散在四区之中，但从板块上来看，风貌项目的分布要更为密集。

东外滩板块集中了杨浦所有的风貌项目，14盘登顶上海各板块。

为何会呈现这样的分布方式，其根源需要回到上海作为历史文化名城，必须坚守的保护之道。

去年，上海市规资局公示了《上海历史文化名城保护规划（2024-2035年）》草案，第一次在图纸上画清楚了"历史城区"的边界：约47平方公里，东到黄浦江，北到苏州河，南到肇嘉浜路—陆家浜路，西到凯旋路—虹桥路。

图源历史文化名城保护规划

47平方公里，不到全市面积的百分之一。

市面上所有的风貌项目，全部落在这一百分之一里。

历史城区严格依规开展历史风貌分级管控，各类文保建筑、生态保护要素从严落实保护标准，范围重叠处按最高要求管控。

原有路网格局、街巷肌理原样保留

，风貌道路、特色河道一个不能动；建筑高度分三级管控，外滩、老城厢、衡复的天际线被牢牢锁死。

建筑本身也分三六九等：市属优秀历史建筑、价值较高的保留历史建筑、价值一般的历史建筑

。第一类是不可撼动的保护对象，动不得；

市面上能买到的风貌住宅，基本都出自后两类定性的既有建筑所在位置。

因此，如果我们将这些风貌项目所在板块，与上海历史文化名城保护规划的范围叠加，就能看到几乎重合的边界。

而如果我们找一些已经建成的风貌项目，从卫星图上，

能更轻易的看到曾经肌理的延续与改变

。

比如已经交付的中海顺昌玖里，卫星图中行列式的联排建筑，与周边未更新板块连缀成片，达成了风貌管控的基本目标。

淮海中路腹地，原生的里弄与风貌别墅交错

9月24日，东外滩九宫格的最后一幅地块遴选评审结果就将揭晓。

三年，九宗地，杨浦大桥下这片老工业区，变成了上海风貌别墅最密集的地方。

但现房检验才刚开始，这场风貌别墅的大考，答案要等市场来交。