在上海，什么样的房子才配得上“收藏级”三个字？是外滩江景的壮阔，是新天地的繁华，还是老城厢深处那份独有的海派烟火气？如果有一个项目能同时拥有这三者，甚至更多，你会心动吗？
2026年的上海楼市，目光再次聚焦黄浦。在人民广场、外滩与老城厢三大历史文化风貌区的交汇核心，华润置地联袂南房集团，带来了名为“华润·余庆里”的城市更新综合体。这不仅是一个住宅项目，更是一次对上海城市中心价值的深度诠释。今天，我们就来拆解这个备受关注的余庆里，看看它究竟有何魅力，能让高净值人群为之驻足。
买房看地段，而在上海买房，看的是“绝版地段”。华润·余庆里位于黄浦区淮海东路与浙江南路交汇处，东至永寿路、南至广西南路、西至金陵中路、北至金陵东路。这个位置有多特殊？它地处黄浦中央活动区（CAZ）的核心腹地，恰好卡在人民广场、外滩、老城厢三大历史风貌区的衔接地带。
在这里，步行即可到达豫园、上海城隍庙、上海博物馆、大世界等城市级地标。淮海路商业街、人民广场、南京路步行街均在生活圈内。这种“多核心资源叠加”的区位，意味着它不仅仅是一个居住空间，更是上海城市资源的高效聚合点。对于高净值人群而言，时间是最昂贵的成本。余庆里西侧紧邻地铁8号线、14号线大世界站，北接延安高架，交通通达性极高。无论是商务出行还是休闲购物，都能实现无缝切换。
更重要的是，这片土地承载着上海百年的商业文脉。从“远东第一游乐场”大世界，到上海近代宵夜文化发源地云南南路，再到上海唯一成规模的沿街骑楼金陵东路，每一块砖瓦都刻写着历史。在这样一块土地上建房，本身就是一种对城市记忆的致敬与传承。
◈ 产品力解码：超高层与风貌别墅的极致反差
如果说地段是余庆里的底色，那么产品就是它的灵魂。不同于市面上单一的住宅形态，余庆里采用了“北商南住”的整体布局，从北向南由商业业态逐步过渡到纯住宅区域。
根据最新规划公示，项目住宅部分主要包含两种截然不同的产品形态：
1. 150米超高层地标大平层
二期60-02地块规划新建1栋38层超高层住宅，高度约150米，容积率约为4.92。这部分可售体量仅约50套，极为稀缺。超高层产品主打视野与天际线体验，预计建面约150-330平方米。在高密度的城市中心，垂直向上的居住方式提供了俯瞰全城的广阔视角，满足了现代精英对高效与景观的双重追求。
2. 37幢低密风貌别墅
与超高层形成鲜明对比的，是054-03和059-02地块规划的37栋风貌别墅。这些建筑多为地上3层、地下1层的合院或联排产品，容积率低至1.40-1.43。风貌别墅建面约270-350平方米，部分体量更大，定位于传世之宅。它们延续了石库门里弄肌理，复原了骑楼风貌，为住户提供了内环内罕见的低密院落生活方式。
这种“高低搭配”的复合产品形态，在内环核心区极为少见。它既兼顾了城市天际线的居住体验，又保留了低密院落的生活情趣，构成了明显的产品差异化。
◈ 户型分析：从买面积到买空间的进阶
在2026年的上海改善市场，户型评价已从单一建筑面积，拓展为实用率、采光、通风与动线的综合考量。华润·余庆里的户型设计，正是这一趋势的典型代表。
超高层大平层：极致的视野与尺度
超高层户型主打大面宽、大尺度。以主力建面350-650平方米的大平层为例，其标准层高达到3.3-3.5米，得房率在82%-85%之间。部分450平方米户型实现了17米五开间南向采光，将阳光与景观最大化引入室内。LDKB（客餐厨阳台）一体化设计，减少了无效走道，提升了空间利用率。对于追求现代都市生活的高净值家庭来说，这种通透、开阔的空间布局，不仅满足了居住功能，更是一种生活品质的体现。
风貌别墅：私密的院落与传承
风貌别墅则更注重私密性与文化感。地上3层、地下1层的结构，提供了丰富的垂直空间层次。合院或联排的形态，使得每户都拥有独立的庭院或露台，实现了“有天有地”的居住梦想。建面210-380平方米的空间，足以容纳三代同堂的家庭结构，既保证了家庭成员的独立空间，又促进了情感交流。对于看重家族传承与历史文脉的客户来说，这种带有海派风情的院落住宅，具有极高的居住价值。
值得注意的是，项目全屋精装交付标准约19000元/平方米，选用劳芬、当代、美诺等国际一线品牌，并配备六恒新风系统与全屋智能化。这种高标准的装修配置，进一步提升了产品的居住舒适度。
◈ 市场定位：塔尖改善的优选
从市场层级看，华润·余庆里被定义为黄浦内环内的高端住宅，处于上海单价和总价都较高的置业区间。根据克而瑞数据，黄浦区新房成交均价约17.2万元/平方米，豫园板块约18.0万元/平方米。而余庆里作为稀缺供给类型项目，其定价预期高于板块均价，属于典型的高总价、高单价产品。
因此，华润·余庆里在上海新房市场中的竞争位置，是“以内环核心稀缺地段和风貌复合产品，去争夺上海顶级改善客群”的标杆型项目。
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