上海40平米以下的1房，8月成交了1341套。这个数字占全市二手房成交的7%。别看面积小，买的人还真不少。今天我们就来拆解一下，这些房子多少钱能买到？能买在哪？
先看总价。40平米以下的房子里，100到200万是绝对主力，成交749套，占比56%。100万以下成交360套，占27%。200到300万成交188套，占14%。300万以上只有44套，占3%。
结论很清晰：
40平米以下的房子，总价基本在200万以内，占比超过八成。这是上海最低门槛的上车盘。
再看单价。3到5万是主力，成交580套，占比43%。3万以下成交336套，占25%。5到7万成交297套，占22%。7到10万成交102套，占8%。10万以上只有26套，占2%。
单价3-5万是主流，占了将近一半。说明这些房子大多不在核心地段，或者房龄偏老。10万以上的高价小户型很少，可能是顶级学区房。
40平米以下、总价100-200万、单价3-5万，这样的房子在上海主要分布在哪里？主要是外环中环附近的老公房，郊区靠市区的板块，市区中环附近的板块等等。中心区域也有，但单价会更高，比如徐汇、静安的老破小，单价可能到7-10万，总价也要200-300万。
另外，40平米以下还有一种特殊存在：学区房。比如静安、徐汇的一些老破小，面积小、总价可控，买来挂户口。这类房子单价高，总价不一定低。
第一，流动性。40平米以下的小户型，总价低，未来置换时相对好出手。
第二，居住体验。面积小，很多是一室户或者一室一厅，适合单身或两口之家，有孩子就不太够用。
第三，房龄和贷款。很多老破小房龄超过30年，贷款年限会受影响，首付比例也可能更高。
第四，学区政策风险。如果是冲着学区买的，要关注政策变化，多校划片等可能影响溢价。
一句话：
小户型是上车盘，但不是投资盘。买之前想清楚，你要的是居住，还是学区，还是落户。
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