熟悉上海顶豪圈子的人都知道，十年前的黄浦江东岸，基本是三家房企的天下。

汤臣一品、滨江凯旋门、中粮海景壹号，三条顶豪产品线并肩而立，撑起了上海最顶级的江岸天际线。

那也是中粮地产在上海最风光的年代。 靠着 “壹号系” 这个高端招牌，中粮稳稳站在上海豪宅第一梯队，是市场公认、买家认可、同行佩服的央企顶豪玩家。

但楼市永远残酷，风光不等人。 十几年过去，汤臣一品依旧是陆家嘴的顶流标杆，二手价格稳如磐石；新鸿基持续深耕滨江，产品迭代。唯独当年一起封神的中粮，在上海顶级豪宅赛道，悄无声息掉队了。

最能印证这种落差的，就是如今的中粮北外滩壹号。

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作为中粮最新的壹号系作品，项目从诞生之初就被寄予厚望，本是用来续写上海顶豪传奇的新作，最终却成了北外滩豪宅圈最“尴尬”的存在。

2025 年 12 月项目首开，一次性拿出 90 套高层豪宅，备案均价 14.3 万 /㎡，在高手云集的北外滩，定价本身就很有诚意。

开盘初期靠着央企名头、渠道造势，对外传出近 90% 认购率，首开现场宣称去化六成的热闹声量，一度让市场以为，中粮的壹号神话要回来了。

可热闹终究是“幻象”。截止目前，90 套高层房源，网上房地产备案已售 48 套，剩余可售 42 套。从今年 2 月开始，这个千万级顶豪项目，月度新增备案套数一直维持低位，高端客户的观望情绪、认可度低迷到了极致。

为拉动去化，项目开放渠道分销，中介圈层传言渠道佣金水平在北外滩顶豪项目里偏高；阶段性还推出认购赠产权车位、签约折扣等促销动作。

横向对比北外滩同期入市的几个顶豪新盘，14.38 万 /㎡的备案均价，在板块一众顶豪里处于低位。但楼市最真实的逻辑就是：便宜，从来不是顶豪的核心购买力。

隔壁绿城、华润、金茂新品不断、口碑坚挺，哪怕价格更高，依旧有稳定客群。反观中粮，让利拉满、诚意拉满，却成了北外滩卖得偏弱的在售顶豪。

比高层去化不及预期更头疼的，还有压在手里的 118 套风貌别墅。拿地快三年，别墅产品至今没能正式入市，仅仅完成了基础底板浇筑。展示空间不足、规划限制复杂，一堆问题悬而未决，巨额货值死死压在账上，成为大悦城现阶段绕不开的现金流压力。

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很多人把北外滩壹号的滞销，简单归结为地段和产品问题，但问题远比表面复杂。

首先是产品先天的硬伤，真的对不起 “壹号系” 的招牌。

项目高低区割裂非常明显，为数不多的社区资源、景观绿化、公共空间，全部优先倾斜别墅组团。高层业主相当于小区 “配角”，居住质感、社区氛围，完全达不到千万级顶豪的标准。

户型设计更是一言难尽。 早期原本规划 130-350㎡全段面积，覆盖高端改善到顶豪客群，选择空间很大。几经调规之后，直接砍成仅剩 185㎡、228㎡两个户型。

两个户型都有暗卫硬伤，185㎡南向面宽不足 5 米，228㎡把核心景观放在西侧，南向面宽也仅有 5.4 米。 放在如今北外滩一众内卷的顶级产品里，尺度、采光、景观、格局，全方位没有优势。

再加上地块本身的约束，提篮桥风貌保护区严格限高、限布局，别墅楼间距最窄只有 3-6 米，居住私密感大打折扣。北侧临近医院、旧址等配套，也是高端客群非常介意的居住痛点。

产品不够能打，是表象，真正拖垮项目的，是大悦城这几年没完没了的组织震荡和人事换血。

老上海楼市人都记得，2021 年的中粮瑞虹海景壹号，是真的卖得漂亮。当时的本土团队非常稳定，马千里、姜胜、张晓嫣这套成熟班子，深耕上海、懂顶豪客群、懂本地玩法，稳稳踩中市场窗口期，把瑞虹壹号做成了当年的网红顶豪。

但这一切，随着团队大换血彻底终结。如今的北外滩壹号，早已换了全套操盘人马。项目总李洋空降接手，营销端由杭州调过来的鲁易庚全盘掌控。

李洋

整个项目的核心操盘逻辑，彻底变成了杭州团队做上海市场。

懂杭州改善，不代表懂上海顶豪。上海豪宅的客群圈层、沟通方式、渠道逻辑、媒体玩法，和杭州完全是两个体系。外地团队空降操盘，最直接的问题就是水土不服：不懂本地客户偏好、摸不透板块竞争逻辑、连基础的媒体活动都做得被吐槽。

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更致命的是，项目漫长的销售周期里，集团还在疯狂架构改革。

作为华东大区掌舵人的李平，深耕华东十余年，是大悦城实打实的老骨干、80 后核心高管。

李平

清华大学建设管理系本科，工程师背景，2004 年加入中粮地产，历任海南公司总经理助理、苏州公司总经理、上海大区总经理，2021 年起担任公司副总经理，同时兼任华东大区总经理，管辖上海、杭州、苏州、南昌多城业务。2026 年 5 月集团换届，田佳琳出任总经理，深耕华东的李平遗憾错失晋级机会，继续保留副总经理职务。

仅仅一个月后，大悦城控股在 6 月 22 日发布公告，正式撤销全国四大区域公司，华东大区随之撤销，设立上海、杭州等 7 个独立城市公司，总部直接管理城市公司，原有的三级管控体系就此改写。

这意味着，原本统筹上海、杭州、苏州的管理层级直接没了。正在销售周期里的北外滩壹号，汇报架构调整、资源统筹逻辑变化，权责体系重新梳理。

一个还没卖完的顶豪项目，中途遭遇大区撤销、管理层洗牌、团队换血，这样的动荡，在上海顶豪圈子里极其少见。

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组织内耗的同时，壹号系多年积累的品牌口碑，也在悄悄透支。

很多人买顶豪，看的不只是样板间，还有开发商的交付履历和长期运维能力。

作为大悦城上海上一座壹号作品，中粮瑞虹海景壹号交付已有数年。在二手中介带看、业主社群的反馈中，项目外立面石材存在局部空鼓和脱落，物业在台风季开展过外立面排查与局部修补。

对于有意向北外滩壹号出手的买家，瑞虹海景壹号就是观察大悦城长期工程品质与物业维护能力的现实样本。老盘口碑出现分化，直接削弱新盘 “壹号系” 的品牌溢价能力。曾经闪闪发光的壹号系 IP，慢慢变成了 "需要谨慎考量" 的选择。

项目剩余 42 套高层可售房源，叠加还未取证的 118 套风貌别墅，整体库存体量不小。

按照目前的备案节奏，全部房源清盘仍需要较长周期。而接下来两年，北外滩还会不断上新，竞品产品持续迭代，客户选择越来越多，中粮的处境只会更难。

回头来看，中粮在上海的掉队，从来不是突然发生的。是产品迭代停滞、品牌口碑透支、团队水土不服、集团组织震荡，一步步叠加出来的结果。

曾经和汤臣一品并肩的壹号传奇，终究抵不过楼市迭代、内部动荡、赛道内卷。 对于中粮而言，北外滩壹号的困境，不是一个项目的困局，而是豪宅旧时代落幕的真实缩影。