上海住宅小区迎来维修资金使用新规。

2026年6月25日，上海市房管局在其官方网站发布《关于印发的通知》（沪房物业〔2026〕85号），公布了最新版的《业主大会议事规则》示范文本（以下简称“新示范文本”），首次规定：维修资金的使用由业主大会会议决定，不得授权业主委员会作出决定。

新示范文本中的此项规定，被业内人士解读为是与民法典“保持一致”，同时也是对上海二十余年来维修资金使用规则的“颠覆”，但如何落实尚有待观察。

《业主大会议事规则》是上海规范社区自治的一个重要文件，其被业内人士形容为是上海社区自治领域的“宪法”。而上海另外两份规范社区自治的文件《管理规约》和《专项维修资金管理规约》，则被认为是社区自治的两部“法律”，其制定和修改都要符合《业主大会议事规则》。以上三个文件在上海被简称为“一规两约”。自本世纪初以来，上海市房管局每隔数年都会发布新版“一规两约”示范文本，供上海成立了业主大会和业委会的小区参考使用。

作为维修资金使用的一项“特别原则”，由业主大会授权，业委会和物业公司可以使用一定额度的维修资金，这一做法在上海已持续二十余年，且被写入历年来各个版本的《专项维修资金管理规约》示范文本。具体授权额度则由各小区通过业主大会自行约定。近年来，不少小区授权业委会直接使用的维修资金额度越来越高，有的单笔授权额度达5万元，年度授权总额度达几十万元。与此同时，上海市民对于业委会和物业公司滥用维修资金的质疑也越来越多。

2024年，上海市房管局曾就维修资金的管理使用发文，规定业主大会可以决定授权物业公司和业委会直接使用维修资金的金额。

然而，2021年生效的民法典规定，维修资金的使用由业主共同决定。上海业主大会可以决定授权业委会和物业公司直接使用维修资金金额的做法，被部分法律界人士认为与民法典相抵触（详见南方周末2026年5月10日报道《看住我们的房屋“养老金”：上海一小区的维修资金保卫战》和《九百亿住宅维修金：授权里的漏洞，被滥用的风险》）。

对于新示范文本中关于维修资金使用的新规定，社区治理交流平台众蚁社区创始人韩冰在其近日主持的一档视频节目中表示“震惊”。在他看来，新规在一定程度上颠覆了上海的维修资金使用规则。

韩冰认为，新版《业主大会议事规则》示范文本中之所以这么写，可能是为了与民法典“保持一致”。按他在一档视频节目中的说法，民法典刚出来的时候，上海授权业委会直接使用维修资金的做法就产生了较大争议，但当时有人认为，外地的做法“偏落后”，上海的做法则“更先进”。

上海市律师协会物业管理业务研究委员会主任宋安成参与了新示范文本出台前的相关研讨工作。在宋安成看来，新示范文本中要求不得授权业委会使用维修资金，主要是为了配合上海当下的物业整治工作，而业委会和物业公司对于维修资金的有些操作也确实“太过分”，导致产生很多社区矛盾和相关投诉。

不过，在宋安成看来，设置上述条款展示出政府对于加强维修资金管理的导向，但作为“示范文本”，该文件只是作为一种参考，并没有强制效力。其能否落实，在于各个社区在制定或修改“一规两约”时会不会写入。他向南方周末记者坦承，新条款在现实中落实有难度，因为一旦照此操作，意味着小区花几百元维修资金也要开业主大会。

在韩冰主持的上述视频节目中，一位参与讨论的嘉宾表示在其小区修订“一规两约”时不会将这一条写入。

曾长期关注公共维修资金问题的广东律师杨志伟则对上海的新规表示“完全支持”。他认为，社区自治中确实存在表决成本高、业主参与积极性不足等现实困难，但治理难题只能通过合法机制优化解决，不能以牺牲业主权利来换取效率。在他看来，上海就维修资金的使用出台上述新规，是对过往做法的一次根本性纠正。