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徐汇区S031002单元N06-38地块项目施工招标正式启动，项目总投资高达‌100亿元‌，本标段建安工程费约6.68亿元。这并非普通商品住宅开发项目，而是上海徐汇康健板块近五年首次推出的核心宅地开发工程，前身为冠生园食品厂旧址，是工业遗存活化+高端商品住宅建设的复合型城市更新项目，标志着徐汇内中环间的稀缺居住地块正式进入实质建设阶段。

项目基础概况：10.5万㎡总建面，徐汇内中环稀缺宅地启动开发

项目区位‌：地处徐汇区内中环间康健板块，北至漕宝路，周边紧邻桂林公园、12/15号线双轨站点，2公里直达漕河泾开发区

用地背景‌：地块前身为冠生园食品厂厂区，是大白兔奶糖的诞生地，属于上海中心城区典型的工业遗存活化项目

建设规模‌：总建筑面积105000㎡，其中地上68000㎡、地下37000㎡，建设内容包含新建商品住宅、配套用房、停车库、公共服务设施及绿化工程

核心参数‌：设置最高投标限价约6.58亿元，总建设周期1157日历天，招标人是上海保合汇企业发展有限公司

板块属性‌：该板块自鑫耀中城、保利天悦项目后，已近五年无新建住宅用地供应，是徐汇核心区断供多年的稀缺宅地

造价明细拆解：单位建安成本超6260元，核心投入向地下空间和配套倾斜

按照6.68亿元建安工程费、10.5万㎡总建筑面积测算，项目单位建安造价约‌6260元/㎡‌，对比上海普通商品住宅项目造价处于偏高区间。

造价核心支撑：项目地下建筑面积达3.7万㎡，占总建面比重超35%，大面积地下空间开发大幅拉高了土建施工成本。

资金结构清晰：100亿总投资中，约6.68亿元直接用于建安工程施工，剩余部分覆盖70.6亿元土地出让金、前期配套、装修及其他相关投入，完全匹配上海核心宅地的投资结构。

招标规则明确：设置6.58亿元的最高投标限价，避免施工报价超出合理区间，保障项目投资可控。

项目核心亮点：跳出“纯住宅开发”传统思路，工业遗存焕新+复合功能落地

文脉传承特色‌：地块保留两处冠生园历史建筑，开发过程同步完成工业遗存保护活化，不是简单的大拆大建。

配套标准升级‌：除商品住宅外，同步配建公共服务设施、大面积绿化，后续还将联动东侧N06-39地块的自持酒店，形成“住宅+酒店+公共绿地”的复合功能布局。

区位优势拉满‌：500米内双轨交汇，周边紧邻桂林公园、上海师范大学、鑫耀·光环Live商业综合体，生态、人文、商业配套全部成熟。

建成之后能带来哪些实际价值？

第一，补齐徐汇康健板块新房供应缺口。结束板块近五年无新增商品住宅供应的局面，为漕河泾开发区大量科创人才提供核心区高端居住选择。

第二，一次性完成工业遗存活化。把原冠生园老厂区的低效工业用地，转化为高品质居住+公共配套空间，为上海中心城区存量工业用地调规开发打造新样板。

第三，实现产城景深度融合。住宅开发、历史文脉保护、生态配套同步落地，兼顾产业人群居住需求、城市界面更新和历史记忆传承，助力徐汇核心区城市功能进一步升级。