上海八批次土拍：现房时代，优质低密宅地热度不减 || 土拍速递

2026-08-31 16:42 旅游攻略 5 0

核心信息速览

1. 普陀真如之心组团：副中心成熟综合体地块，如期由中海地产以150亿竞得

松江泗泾：29轮竞价溢价16.41%，低密稀缺性点燃近郊拿地热情

☉文／马千里

2026年8月31日，上海本年度第八批次集中住宅用地完成竞拍，两宗地块分别落地普陀真如与松江泗泾，最终合计成交金额约156亿元。其中真如核心综合体地块由中海底价竞得，进一步加强板块深耕；泗泾1.2容积率低密纯宅地经历29轮竞价、溢价16.41%成交。作为“828”新政后首场核心城市集中土拍，本次交易清晰印证：现房时代下，优质低密宅地热度依然不减。

普陀真如之心组团：副中心成熟综合体地块，如期由中海地产以150亿竞得

普陀真如之心组团地块如期由深耕该板块的中海底价竞得。真如城市副中心核心区规模最大的综合体地块顺利落地。该地块前身为铜川路水产市场用地，历经多年土地整理后，于2025年底完成控制性详细规划局部调整，将原规划的核心商办用地调整为“两宅一商”组团格局，是典型的规划调整后入市项目。地块总出让面积11.92公顷，总计容建筑面积约39.7万平方米，其中住宅计容面积约19万平方米，商办计容面积约20.7万平方米，住宅地块容积率约2.5，建筑限高80米。

地块位于真如城市副中心核心功能区，曹杨路与铜川路交叉口西北侧，紧邻11号线、14号线换乘站真如站，轨交通达性突出。南侧一路之隔为已开业的中海环宇城MAX购物中心，周边真如境TOD综合体、高尚领域等商办项目已陆续投用，商业商务氛围成熟；地块被桃浦河、真如港水系环绕，真如绿廊斜穿地块内部，生态与地标属性兼具，是真如核心区最后一宗成片开发用地，区位价值稀缺性较强。

此前入市的真如翠谷系列地块均属于光新板块，位于本地块东侧1公里左右，与本地块分属不同板块，真如板块自身已连续多年无纯商品住宅用地出让。参考光新板块价格体系，中海环宇玖章入市均价约11万元/平方米，翠谷二期项目定位相近，预计入市价格也将维持在同一位级。真如之心地块地处副中心核心，且自带商办综合体配套，住宅产品定位预计更高，预期售价可达12万元/平方米以上。

从真如板块存量住房户型结构来看，90-110平方米户型占比达48%，70-90平方米占16%，中小户型占据绝对主力，150平方米以上改善型大户型合计占比仅13%，板块内改善型供应存在明显缺口。本次地块住宅部分可打造高层与小高层组合产品，主力户型覆盖100-180平方米三房、四房，精准匹配板块改善需求。按底价测算，项目综合楼板价约3.78万元/平方米，地价成本可控，结合预期售价具备合理利润空间，商办部分的长期运营价值也将进一步增厚项目整体收益。

松江泗泾：29轮竞价溢价16.41%，低密稀缺性点燃近郊拿地热情

松江泗泾SJSB0003单元04-08号地块吸引四家企业参拍，最终由国贸与星狮联合体经过29轮竞价，以总价5.82亿元竞得，成交楼板价25028元/平方米，溢价率16.41%，近郊低密宅地的稀缺价值在竞拍中得到直接体现。该地块为纯住宅用地，总用地面积19372.68平方米，容积率仅1.2，建筑限高24米，绿化率不低于35%，是近年来上海近郊板块少见的低容积率居住用地。从规划调整情况来看，本次出让前地块未发生用地性质、容积率等核心规划指标的变更，属于泗泾北片区既定居住功能区的常规供应，也是板块时隔近三年再次推出纯商品住宅用地。

地块位于泗泾镇北部成熟居住片区，东至刘五公路、南至规划七路，西侧与北侧均紧邻河道，生态界面较好。交通层面，地块距离地铁9号线泗泾站直线距离约1.2公里，通过公交接驳可快速衔接轨交线路，9号线直达七宝、漕河泾、徐家汇等核心就业商圈，是松江沿线刚需与刚改客群的主要通勤通道。周边生活配套已完全落地，3公里范围内覆盖上海师范大学附属松江实验学校、泗泾第三小学、松江四中等全年龄段教育资源，松江区泗泾医院、三湘商业广场、宝乐汇生活广场等医疗与商业配套齐全，日常居住便利性高，整体居住氛围成熟。

泗泾板块新房市场长期以刚需、刚改产品为主，价格体系保持稳定。目前板块内在售标杆项目为招商时代潮派，项目整体均价约5万元/平方米，容积率约2.0，主力户型为90-135平方米的高层与小高层产品。对比来看，本地块1.2的容积率显著低于周边项目，可打造6-8层的纯洋房社区，产品居住舒适度更高，具备打造差异化改善产品的条件。

从泗泾板块存量住房的户型结构来看，70-90平方米户型占比28%，90-110平方米占比36%，中小户型合计占比达64%，是板块存量住宅的绝对主力；120平方米以上的改善型户型合计占比仅26%，且低密洋房类产品在存量中占比偏低，板块内改善型低密供应存在明显缺口。本次低密纯洋房项目入市，将与板块存量的刚需高层产品形成清晰错位，精准承接本地及中心城区外溢的改善型居住需求。

结语

整体来看，本轮上海土拍的两宗地块分别覆盖中心城副中心综合体与近郊低密纯住宅两大市场类型，呈现“核心板块平稳落地、近郊稀缺地块溢价升温”的分化格局，作为“828”全国楼市新政及地方配套政策落地后的首场集中住宅用地出让，其成交结果具有鲜明的市场风向标意义。

普陀真如之心地块由中海地产底价竞得，本质是企业对真如城市副中心的持续板块深耕。继此前打造并运营中海环宇城MAX商业项目后，中海此番拿下“住宅+商办”的核心组团地块，将进一步完善在副中心核心区的商住联动布局，形成商业运营与住宅开发的协同效应。底价成交既符合大体量综合体地块的市场预期，也体现出核心区域优质资产的价值共识较为稳定，未出现非理性波动。

松江泗泾04-08地块经历29轮竞价最终以16.41%的溢价率成交，成交楼板价25028元/平方米，较板块内在售标杆项目招商时代潮派的地块楼板价高出3900元/平方米，板块地价水平出现明显抬升。这一结果背后，既是板块近三年纯商品住宅用地供应断档带来的稀缺性支撑，也得益于1.2低容积率赋予的产品差异化空间，充分反映出近郊成熟板块的优质低密居住用地，依然具备较强的市场吸引力。

从整体市场信号来看，本轮土拍核心板块依托长期资产价值保持平稳，近郊板块依托产品稀缺性释放结构性热度，整体节奏符合当前市场修复阶段的基本特征。两宗地块的成交表现，既为后续上海土地供应的结构优化与节奏把控提供了市场反馈，也将对即将到来的“金九银十”新房市场定价与预期走向形成重要参考。