△2026年上海第八批土拍商品住宅用地成交明细

总结：上海第八批次土拍中2宗地块均成交，成功揽金156亿元。本次土拍呈现以下四个特征：1，2宗地块定位清晰：低密宅地+城市地标综合体；2，土拍市场热度下滑，外围低密宅地更受青睐；3，平均溢价率8.2%，核心城区底价成交；4，国央企拿地主导，住宅部分楼面价下滑。

01

八批次土拍定位清晰：低密宅地+城市地标综合体

本次土拍共2宗涉宅地块，分别位于普陀真如和松江泗泾，地块质量较高，定位清晰。其中松江泗泾地块容积率1.2，限高24米，作为泗泾板块时隔近三年推出的低密住宅用地，稀缺性强。普陀真如地块为起价高达150亿元的“巨无霸”综合体，总出让面积达11.92公顷，容积率介于2.52至4.71之间，规划总建筑面积约39.7万㎡，是集住宅、商业、办公于一体的大型城市地标综合体。

02

土拍市场热度下滑，外围低密宅地更受青睐

本次土拍2宗地块共吸引5家竞买主体报名，其中松江泗泾地块吸引四家房企报名，普陀真如地块只有一家房企报名。相比以往核心地块竞争激烈，外围地块底价成交的现象，本次土拍完全相反，远郊低密宅地反而竞争激烈。

03

平均溢价率8.2%，核心城区底价成交

本次土拍2宗商品住宅用地平均溢价率为8.2%，相比七批次13.87%热度下滑。其中松江泗泾地块溢价率16.41%，普陀真如地块底价成交。主要由于普陀地块资金体量巨大，且开发难度较高，规划有商业办公综合业态，功能业态和行业要求导入具体，如商业要重点发展“首店经济、沉浸式体验、运动文化、公园商业”，产业要导入以数字经济赋能的产业总部型实体，对开发商综合开发能力以及资金要求都极高。而松江地块为低密纯宅地，且具有滨水景观资源，未来天然具备打造高品质社区条件，在外围低密产品热度逐渐走高的背景下，产品去化的确定性高。

0

4

国央企拿地主导，住宅部分楼面价下滑

本次土拍拿地房企仍是央国企为主，其中，中海（央企）拿下真如地块，厦门国贸（国企）&星狮（外资）联合体拿下泗泾地块。中海资金实力雄厚，且具备成熟的“住宅 + 商业 + 办公”全业态综合开发与运营能力，拿下真如地块优势明显。并且本次地块住宅部分起始楼板价约为6.8万元/㎡，相比临近地块住宅楼面价显著下滑，比如去年7月中海以65.25亿元竞得相邻的“真如翠谷”一期地块（中海环宇玖章）可售住宅楼板价约7.6万元/㎡；9月上海城建以总价52.40亿元竞得“真如翠谷”二期地块（翠谷瑞仕），成交楼面价79324元/㎡。国贸&星狮此前已经在松江新城合作拿地（国贸萃屿原墅），萃屿原墅去化情况较好，目前销售已经接近尾声，再度合作及时补货。本次楼面价相比去年12月上海泗泾城市更新建设有限公司竞得一路之隔的泗泾森屿所在地块，成交楼面价约为25029元/㎡，差不多持平。