朋友们，今天咱们聊一个地方。

这个地方，老上海人听到名字会“哦”一声——江湾镇。年轻买房人听到，可能一脸懵：“江湾？新江湾城吗？”

不是。一字之差，天壤之别。

新江湾城，杨浦的“富人区”，均价11万起步。江湾镇，虹口的“北大门”，老房子还在4万、5万晃悠。

但今天我要告诉你——这个被遗忘的板块，正在悄悄憋一个大招。

江湾镇街道，面积4.2平方公里，常住人口将近13万人。放在上海，不算小。

但它有个致命短板——缺商业。

你去五角场逛一圈，再去大宁转一转，然后回到江湾镇。什么感觉？落差感。

水电路煤气包地块处于五角场、大宁、大华、宝山日月光这几个成熟商圈中间。按理说位置不差吧？可江湾—凉城这一带，长期缺少同等量级、能吸引区域客流的集中商业载体。

什么意思？就是周边商圈再热闹，跟你没关系。板块没有自己的“心脏”，人就留不住。

十几万居民，想逛个大商场得往外跑。这不是搞笑吗？

再加上道路窄、界面老、商业散——江湾镇这些年，确实有点“憋屈”。

但注意了，变化正在发生。

咱们先做个直观对比。

新江湾城：杨浦最贵板块之一，均价11.5万/㎡。生态好、学校好、房子新。但说白了——贵。1000万以上的房子占了成交近四成。普通人够不着。

大宁：静安中产标杆，静安府、大宁金茂府这些小区价格已经筑底。商业成熟、产业扎实。但价格也早已反映在房价里了。

江湾镇：均价4万到7万不等。有老破小，也有次新。价格是新江湾城的一半，是大宁的六折。

但江湾镇有一个优势是前两者没有的——正在兑现的规划红利。

新江湾城和大宁的利好，基本已经体现在房价里了。而江湾镇的利好，才刚刚开始。

三、规划落地跟踪报告：三条线，条条是硬货

第一条线：地铁20号线——江湾镇站定了！

2024年12月30日，20号线一期东段及东延伸工程正式开工。线路全长约21公里，设14座车站。

江湾镇站，就是其中一座。

2026年1月8日，上海市规划和自然资源局发布公示：江湾镇站（站本体）用地面积6516.88平方米，全部为地下空间用地。

这意味着什么？站点位置确定了，地拿到了，施工马上开始。

而且江湾镇站是换乘站——与现有的3号线换乘。

3号线+20号线，双轨交。这对一个板块的价值重塑，是核弹级的。

20号线还串联了上海西站、大宁、江湾-五角场副中心、森兰、外高桥保税区。这是一条贯穿北上海东西的大动脉。

第二条线：南北通道——江湾镇到陆家嘴20分钟

2025年11月，上海市规划和自然资源局公示了“南北通道浦西段和越江段新建工程”设计方案。

全长约16公里，全程地下隧道，双向4车道。

这条线北起中环大柏树立交，串联江湾镇、曲阳、临平路、北外滩、陆家嘴、塘桥、世博七大板块。

建成后，从江湾镇到陆家嘴，有望缩短至20分钟以内。

朋友们，20分钟到陆家嘴是什么概念？很多内环板块都做不到。

第三条线：煤气包地块——20万方TOD综合体

这条最重磅。

水电路1239号，4座建于1958年的煤气包，是几代虹口人的记忆。2015年因能源转型退出，2026年1月整体拆除。

拆完之后呢？

要建一个超20万方的TOD综合体。

根据规划，整个调整范围约17.80公顷。西侧是约4.27公顷的商业服务业用地，规划商业建筑规模约11.53万平方米。东侧是住宅地块，约4.76公顷，地上计容规模约10.65万平方米。

这个地块西侧紧邻在建的20号线车站南路站，距离3号线大柏树站直线约600米。

“双轨+中环”，北上海的新支点。

对于常年缺少大型商业的江湾、凉城板块来说，这是真正的“补短板”。

第四条线：万安路更新——1.3亿砸下去

2025年，虹口区启动万安路市政道路拓宽改建及滨河绿化综合改造提升工程，总投资约1.3亿元。

目前滨河绿化已临近收尾，道路拓宽预计2026年三季度完工。

同步推进的还有万安路（沽源路—池沟路）街区的整体更新。沿街店铺立面、店招、雨棚统一改造。

有商户说：“街道换了招牌和雨棚后，我觉得店里太老旧，主动把店内也重新装修了。”

一条老街，正在焕新。

这不是画饼。2026年6月26日，虹口区委书记李谦专门调研江湾镇街道。

定位很清晰： “虹口北部重镇”“门户枢纽型的大型宜居宜业社区” 。

重点抓三件事：

第一，补商业。 煤气包地块的商业就是核心抓手。

第二，强科创。 紧扣北中环科创集聚带建设，联动周边产业园区。

第三，优治理。 完善“15分钟社区生活圈”，打造全龄友好型社区。

区领导亲自盯的项目，落地速度不会慢。

判断一：价格洼地正在被填平。

现在江湾镇还有4万多的房子。等20号线通车、煤气包商业开业、南北通道贯通——这个价格还能维持多久？

判断二：从“过路”变“目的地”。

以前江湾镇是“路过”的地方。以后，11万方的商业+双轨交+滨水空间，它会成为北上海的一个新目的地。

判断三：板块轮动的下一站。

上海楼市有个规律——规划落地的地方，价值重估只是时间问题。新江湾城涨完了，大宁涨完了，下一站，很可能就是江湾镇。

写在最后

江湾镇有千年历史，有万安路的老街，有煤气包的工业记忆。

过去这些年，它确实有点“掉队”。

但2026年，一切正在改变。

地铁来了，商业来了，道路宽了，界面新了。

从“储气”到“聚人”，从“过路”到“目的地”。

如果你正在看房，不妨去江湾镇转转。趁大多数人还没反应过来的时候。

评论区聊聊：你觉得江湾镇未来能追上大宁和新江湾城吗？或者你就在江湾镇住，说说你的真实感受？

点赞过1000，下期咱们深扒北中环科创集聚带的产业布局。