如果只看监管规则，上海多家银行这次设置“35岁以下才能新办40年期房贷”的门槛，没违规。但如果你是一个1991年出生的上海改善型购房者，月供压力最大的时候想用40年期限摊薄还款压力，银行会告诉你：不行，你超龄了。
这不是年龄歧视，是标准错位——银行的风控逻辑和政策的普惠初衷，在35岁这条线上正面撞上了。从银行、政策、横向对比、购房者四个维度拆开看，每条逻辑线都站得住脚，但把它们拼在一起，这事就拧巴了。
从银行的角度，设置“贷款人年龄+贷款期限≤75年”的门槛，是实打实的风控刚需，不是拍脑袋想出来的。
核心问题是信贷资产久期。40年超长期房贷会大幅拉长银行的资产久期，同步放大利率风险和信用风险敞口。苏商银行特约研究员武泽伟说得直接：40年房贷对银行资产负债管理能力提出更高考验，不能单纯为了降低放贷门槛突破风控底线。
南开大学金融学教授田利辉也指出，完全不加约束拉长年限，会让银行暴露在更高的远期违约风险下，配套年龄限制是合理的风险对冲安排。
最极端的情况就是“人走贷还在”——借款人退休后收入曲线下行，还款能力显著下滑，但贷款还没还完。设置75岁的年龄上限，就是为了规避这种极端违约场景。
而且银行眼下确实有收缩压力。截至2026年6月末，6家国有行个人房贷余额较上年末合计减少5100亿元，9家A股上市股份行合计减少也超过千亿元。房贷规模持续收缩的背景下，银行风控模型需要重新校准，不能因为拉长年限就放松准入门槛。
从监管规则看，2026年8月28日央行、金融监管总局联合发布的房贷新规，只明确个人住房贷款最长期限不得超过40年，并未要求银行无条件向所有购房者开放该期限，明确规定具体期限由借贷双方按市场化原则自主协商确定。
银行设置年龄准入门槛，属于监管明确允许的自主风控范畴，没有超出授权边界。
中原地产首席分析师张大伟也公开表态：40年是政策上限而非强制要求，银行结合借款人年龄、房龄设置审批门槛是行业常规操作，不会改变新政稳楼市的核心目标。
从政策设计的初衷来看，央行和金融监管总局把房贷期限从30年延长到40年，核心目的是摊薄月供、减轻全年龄段合理购房群体的还款压力。以100万元贷款、上海首套房3.05%的利率计算，30年期月供约4243元，40年期月供降到约3609元，每月减少600多元。
但上海银行把“年龄+期限≤75年”设为硬门槛后，1991年以前出生的新购房人群完全无法办理40年期房贷。而这群人恰恰是上海当前改善型购房的主力，普遍处于“上有老下有小”的现金流最紧张阶段，最需要通过拉长贷款期限降低月供压力，却直接被筛除在政策福利之外。
更关键的是，新政明确写明40年房贷的具体期限由购房人与商业银行协商确定，但银行设置统一年龄硬门槛后，几乎没有留给35岁以上群体任何协商空间。政策赋予双方的协商机制，在执行层被异化为银行单方面的刚性准入规则。
部分银行还要求45岁以上借款人申请长期房贷时必须追加更年轻的共借人，本质上强制把子女等亲属绑定进入还贷链条，违背了房贷以借款人自身还款能力为核心审批依据的基本逻辑，加重了全家庭的负债压力。
存量房贷用户的情况也好不到哪去。上海建行、交行明确存量房贷延期期限不能超过原贷款期限的一半，原贷30年最多延10年至40年，且必须满足“年龄+期限≤75年”。
只有当年贷款发放时年龄不超过35岁的存量用户才符合条件，绝大多数中年存量房贷用户几乎没有申请延期至40年的可操作性。
把上海放在全国坐标系里看，它的75年上限属于“中规中矩偏严”的一档，并非全国最低。
北京多数银行执行75年上限，建设银行对优质单位客户可放宽至80年。广州部分国有行网点已经执行85年上限，45岁群体仍可申请40年房贷。深圳当前过渡期细则仍在调整中，部分银行仍沿用此前政策，但已透露后续拟放宽至85年。
而交通银行北京分行执行的是不超过70年，比上海还低5年。
上海不是最严的，但在广州已经给出85年弹性空间、深圳也在往85年方向走的时候，上海坚持75年不松口，显得格外保守。
从监管层面看，目前没有任何国家层面的监管文件对“年龄+贷款期限”的合计上限作出强制性数值要求，仅以风险提示方式引导银行参考“75年”的行业通用惯例，最终决策权完全交给银行自主把握。
支持方和反对方其实不存在核心事实层面的对立——双方都承认75年上限是风控需要，也都承认政策初衷是普惠降负。真正的分歧在于：银行自主风控的边界到底该划在哪里？
银行说，我在监管授权范围内自主设置风控门槛，合规且必要。购房者说，你把协商机制变成了刚性准入，我连谈判的资格都没有。
问题的症结不在“设置年龄限制”本身，而在“可协商空间被压缩到了零”。
监管规则写的是“借贷双方自主协商”，但上海部分银行执行时，35岁这条线一刀切，没有任何弹性。如果一个35岁的借款人月收入稳定、征信良好、首付充足，他为什么不能和银行坐下来谈一个40年期限？
银行完全可以在审慎评估还款能力的前提下给出差异化审批，而不是用年龄一刀切掉所有可能性。
广州已经给出了85年的参考样本，深圳也在往85年走。上海完全可以学广州的做法——给出优质客户的弹性空间，而不是用“75年”把35岁以上的改善群体全部卡死。银行风控是对的，但风控的边界应该是“审慎评估”，而不是“一票否决”。
目前这个规则的落地还在过渡期，多地银行细则仍在调整中。深圳某国有银行个贷负责人已透露，不排除后续将年龄与期限合计上限放宽至85年。如果上海后续也能走出这一步，那35岁以上的改善群体还有机会。
但如果75年一直卡着不动，那这个政策在上海的普惠性，确实要打一个大大的折扣。
