房贷最长可以贷40年的新政落地上海，但是不少中年人发现，这项红利并不是人人都能享受。沪上多家银行执行风控规则：借款人年龄加上贷款期限，不能超过75岁。
简单算一笔账，想要直接贷满40年，放款的时候年龄就要≤35周岁。放到2026年，也就意味着1991年之前出生的购房者，新申请房贷没法拿到40年最长档，贷款年限会相应缩短 。
注意，这不是全国统一硬性法规，属于银行内部风控尺度，个别银行尺度放宽到80岁上限，40岁以内依旧可以贷满40年，不同支行审批会存在差异 。另外这条限制只针对新买房子办理贷款，已经放款的存量老房贷不受现在年龄约束，早年放款时年龄符合条件，依旧可以申请把期限拉长到40年。
很多人最关心实际还款差别，拿贷款100万，年利率3%等额本息举例：
30年期，月供4216元；拉长到40年之后，月供降到3581元，每个月可以少还635元，手头现金流会宽松不少。
但天下没有免费的午餐，月供降下来的代价，是总利息大幅上涨。30年总利息51.8万，40年总利息71.9万，完整还完，要多付出接近20万利息。说白了，拉长房贷，就是用多付几十年利息，换取当下每个月还款压力减轻。
存量房贷也开放延期，但也有约束，延期时间不能超过原贷款期限一半，合计最高不超过40年。原本30年房贷最多可以延期到40年；20年房贷最多只能再加10年。手机银行APP就可以提交延期申请，不用一定要跑网点。
这里给普通购房者捋清楚现实建议：
如果手头很紧，每个月还款压力大，可以选长年限，后续有钱随时提前还款，减少利息损耗；如果收入稳定宽裕，没必要盲目拉长到40年，多出来的二十万利息不是小数目。
新政是给大家多一个选择，不等于40年房贷就一定划算，要结合自己年龄、收入规划再做决定。
