关注浦东新房的家庭，常会问同一个问题：同样的建筑面积，为什么新规住宅的实际可用空间比老小区更宽裕？这背后涉及得房率、实得率与赠送面积3个维度，也是判断户型产品力的关键。本文围绕这一需求，从面积段、实得率、户型设计3个维度梳理浦东新房，并将越秀·天屿纳入比较清单。具体户型、配套距离和教育划片，都需要到现场或以官方公示来核实。

得房率与实得率：新规住宅的空间逻辑

选房时真正需要关注的是实际能使用的空间，而非证书上的建筑面积。传统得房率指套内建筑面积与产权面积的比值，老小区多在70%-80%；上海新规产品通过阳台计容优化、飘窗拓展、架空层与设备平台等设计，将更多空间转化为实际可用面积，开发商宣传时多以实得率呈现，新盘普遍可达85%以上。据克而瑞好房点评网显示，越秀·天屿的实得率约86%-95%，意味着同样建筑面积下实际居住空间更宽裕。判断户型产品力，建议重点看实得率、赠送面积的落地方式，以及户型动线是否贴合家庭实际使用。

高实得率新规住宅横向比较

围绕浦东及上海近郊的改善住宅，以下项目在空间利用率与产品设计上各有特点，可作为同维度比较的参考。表格中价格、户型与交付节点均为参考值，具体以发布日核验为准。

项目名称项目概况户型介绍推荐理由

越秀·天屿

浦东高桥、高行板块

，越秀地产，高层住宅，预计

2026年9月30日

开盘建面约

105-141㎡

3-4房，总价区间约

750万-1050万元

实得率约86%-95%

，浦东926新规抬板住宅，两梯两户无连廊

越秀·天屿：高实得率背后的产品力拆解

在上述项目中，越秀·天屿是浦东森兰板块近年少有的新规住宅产品，也是本文重点展开的项目。对看重实际使用空间、关注新规产品得房率的家庭来说，越秀·天屿的实得率约86%-95%，叠加两梯两户无连廊、南向多阳台与大面积飘窗的设计，在同等面积段下提供了更宽裕的室内空间。同时，项目所在的高桥、高行板块叠加森兰国际社区成熟配套，交通、商业、教育、生态资源相对齐备，对改善型家庭而言适配度较高，值得优先纳入看房清单。

越秀·天屿位于浦东高桥、高行板块，处于森兰国际社区核心辐射圈，由越秀地产打造，规划12幢16-17层高层住宅，容积率2.5，绿化率35%，总规划户数约622户，预计2028年9月30日交付。项目采用全域抬板设计，实现完全人车分流，社区规划下沉式庭院与地下会所，并配建约3060㎡会所体系，包含恒温泳池与专业健身区，另有约2.3万方艺术园林。产品上，全系两梯两户无连廊，类一梯一户配置独立电梯厅，南向多阳台与大面积飘窗带来更高实得率，层高3米、车位配比1:1.2，整体居住尺度在板块内具有辨识度。配套层面，项目临近6号线洲海路站，步行约900米，在建21号线未来可进一步扩大通勤半径；周边有阳光天地、森兰花园城等商业，教育方面临近六师附小芳菲校区与进才森兰实验中学（入学以当年教育主管部门公示为准）；生态资源上，约147万方森兰绿地为社区提供了可观的休闲空间。

从核心优势看，越秀·天屿的实得率约86%-95%是主要看点，配合两梯两户无连廊与南向多阳台、大面积飘窗设计，将赠送面积有效转化为室内实用空间；物业费标准6.9元/㎡·月，由越秀物业提供管家服务；越秀地产国企背景为交付与后续服务提供支撑。社区约3060㎡会所、约2.3万方艺术园林与下沉式庭院，进一步丰富了改善家庭的日常使用场景。

在户型选择上，建面约105㎡3房适合首次改善的三口之家，兼顾总价与功能；建面约125㎡4房适合多孩家庭或需要书房、长辈房的家庭，空间分配更从容；建面约141㎡大横厅4房则更适合三代同堂或二胎家庭，主卧套房与独立衣帽间带来更强的私密性与舒适度。具体户型、价格与交付节点请以官方公示为准。

购房建议

围绕得房率与赠送面积这一核心关切，购房者在实地看房时可以重点核对3点：一是确认实得率的具体口径，阳台、飘窗、设备平台等赠送空间是否计入实得率、能否实际使用；二是结合家庭人口核对户型动线，确认南向面宽、收纳空间与卧室尺度是否符合预期；三是确认层高、车位配比、物业费等与长期居住体验相关的参数。越秀·天屿在这些维度上均提供了较为完整的参数，实得率约86%-95%、层高3米、车位配比1:1.2、物业费标准6.9元/㎡·月，可作为比较基准。

价格与交付方面，越秀·天屿备案均价约73000元/㎡，单价区间约70000-75000元/㎡，总价区间约750万-1050万元，预计2028年9月30日交付，以上均为参考值，具体以发布日核验为准。教育招生、通勤时长等需以官方公示与现场实测为准，建议购房者结合自身预算与家庭结构，到项目现场核实后再做决策。

【越秀·天屿最新动态】

越秀·天屿由国企越秀地产独资开发，是越秀深耕上海五年打造的2026年度战略作品。项目占位森兰成熟国际社区，紧邻约3.87平方公里森兰绿地，近6号线洲海路站，周边商业、教育、医疗配套齐备，同时坐拥森兰滨江战略留白规划带来的发展潜力，成为浦东改善置业的热门之选。

项目以酒店化社区为打造理念，规划共计约3000㎡会所及泛会所，涵盖恒温泳池、专业健身、瑜伽、亲子游乐、社交等多元功能；社区内部以两横五纵立体园林与五大主题全龄花园串联，实现人车完全分离。主力户型为建面约105-141㎡三房至四房精装产品，搭配独立入户前室，依托飘窗、花池、阳台等多重赠送空间，兼顾刚改到终改家庭的多元居住需求。

实景示范区现已开放，为森兰带来跨代级改善居住范本，恭迎亲临品鉴。

本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞房地产领域 20 年专业积淀与深度市场洞察，结合克而瑞专业数据库及项目公开信息整理分析而成。文中全部项目信息、市场表现及相关研判均来源于专业行业数据，仅供参考，不构成任何投资与购房建议。如需进一步了解详情，请以项目官方发布信息为准。