《上海市城市更新和住房发展“十五五”规划》近日由上海市人民政府办公厅正式印发——这是上海历史上首次将城市更新和住房发展两大领域合并编制专项规划，信号很明确：大规模成片拆迁正式成为历史，未来五年，上海旧改拆迁的重点只有三个字——

“两旧一村”

。

2022年，上海成片二级旧里以下房屋改造全面收官，“拆一片、建一片”的粗放模式到此为止。2026年8月20日公开的这份规划，把方向锁定在零星旧改、旧住房成套改造和城中村改造上，原则很清晰——“留改拆并举、以保留修缮为主”。

如果你还在期待“全拆全搬+大额货币安置”的动迁剧本，这件事接下来五年基本不会发生在你身上了。

这意味着什么？对哪些人影响最大？我们拆开来看。

规划把“人居环境持续改善”放在首位，头号攻坚任务就是城中村和旧住房成套改造。

城中村改造是未来五年里唯一涉及大规模动迁腾地的领域。到2026年底，全市全面启动城中村整体改造项目，完成整治提升；到2027年底，全面完成前期改造，同步推进规划拔点。十五五期间市级统筹的城中村整体改造项目认定数量为12个，这是约束性指标，必须完成。

资金上用足专项借款和地方专项债，安置方式推进房票等多元化安置——这意味着将有批量房票持有者涌入新房市场，成为外环外改善型产品的增量客群。

旧住房成套改造则完全不同：拆除重建、旧城区改建、功能置换三种路径并行，但

绝不等于“全拆全搬”

。原拆原建、抽户改造才是核心实施方式。到2026年底，力争完成剩余约2万平方米小梁薄板房屋改造——这不是年度任务，而是全市存量总量，体量极小。

到2030年底，力争基本完成全市不成套职工住宅改造。

老旧小区改造是覆盖面最广的一项。2030年前累计实施改造3000万到4000万平方米，范围从公房、售后公房类小区全覆盖，逐步扩展到混合类、早期商品房小区，遵循“先体检、后改造”原则分批纳入计划。改造内容不只是刷墙补漏，同步推进加装电梯、老旧电梯更新和节能改造。

规划明确首批市级重点更新片区：外滩第二立面、吴淞创新城，以及小陆家嘴、虹桥国际中央商务区、漕河泾、五角场等商务单元。历史风貌保护更新片区包括衡复风貌区、老城厢、愚园路、外滩、豫园等，重点商圈更新聚焦南京路和徐家汇。

全市目标到2030年统筹推进不少于20个重点更新片区，片区内落地不少于300个城市更新项目。

值得注意的是，市场上流传的“真如之心”等板块，不在本次规划的市级重点清单里。真如片区的更新属于区级层面统筹，而非本次规划明确的市级重点片区。普陀区曹杨新村部分地块近期被列入旧城区改建范围，但这是区级征收项目，同样不是规划列明的市级重点片区。

关注你家房子的问题，而不是关注“拆迁”两个字。

第一，住城中村的：未来五年将迎来集中改造和动迁腾地，房票安置是重要路径。如果你在闵行颛桥、浦江召稼楼、华漕诸翟村等首批8个整体改造项目范围内，2026年已启动动迁腾地，后续将优先安排动迁安置房和配套设施建设。

第二，住不成套老房子的：如果属于小梁薄板房屋，改造节点是2026年底；如果属于不成套职工住宅，2030年底是目标节点，但改造方式未必是拆迁——更可能是原拆原建或抽户改造，独用厨卫会补齐，居住品质提升，但不一定搬走。

第三，住早期商品房或混合类小区的：老旧小区改造正逐步覆盖到你所在的房屋类型，关键是关注所在小区是否被纳入“先体检、后改造”的分批计划，有没有加装电梯、节能改造的安排。

第四，住在历史风貌区或重点商圈周边的：衡复、老城厢、愚园路、外滩、豫园一带的更新以保护修缮和功能提升为主，不是拆迁逻辑，商业和文脉同步升级会给周边带来环境改善。

这份规划本质上是一份“城市焕新行动指南”，它告诉你：上海的城市更新已经彻底转向存量提质，不再是“拆出财富”的旧叙事。如果你关心的房子在这份清单里，不用等拆迁的消息——该来的改造，时间表已经画好了。