房贷期限拉长至40年后，真正影响购房者的不但是“能不能贷”，还包括年龄、贷款类型和具体的银行执行口径。

在上海一些银行已经受理了40年期个人住房贷款，也有银行为符合规定的存量房贷办理延期。但是新申请和个人的存量贷款是两个不同的规则，不能用一个年龄线来概括所有的情况。

对新的个人房贷来说，很多银行采用的是“借款人年龄加贷款期限不超过75年的”方法。按照这个算法来计算的话，在申请40年期贷款时，如果申请人年龄大于35岁就会被拒绝。以此标准推算出来的结果是，在1991年之前出生的人群当中有相当一部分人不能满足新办的40年期个人住房贷款条件。

这里的关键不是出生年份本身，而是银行计算年龄的方式。银行所看到的是贷款发放时借款人年龄加上计划贷款年限。“年龄越大，可选择的最长期限就越短。”即便购房者收入、征信以及首付款等都符合要求，也不能保证一定能拿到40年的期限。

但是存量房贷处理方式不同。部分银行已经开放延期申请，延长期限不能超过原贷款期限的一半，并且原贷款期限和延长期限之和不能超过40年。

以20年期为例，在满足条件的情况下最多可以加10年，变成30年；原来的30年期则最多可以增加10年的期限，总共达到40年的长度。并不是所有的贷款都可以补足到40年限，也不是提出申请就可以办理，在最后还要看原合同、贷款状态和银行审核结果。

存量贷款一般根据发放时的年龄来判定。客户当年发放贷款时年龄小于相应标准，则后续申请延期的时候仍然可以将总期限延长到银行所允许的最大值。这也是新申请房贷和存量房贷之间最容易被混淆的地方。

不同银行、不同地区支行的具体口径会有所不同。上海银行网点给出的标准是“贷款人年龄加贷款期限不超过80年”。根据该口径，部分年龄较大的借款人可以申请的期限比75年规则下更长。

由此可知，40年期房贷并不是面向所有购房者统一开放的产品。它是在监管和银行风险控制框架之下，由各家机构按照借款人的年龄、还款能力、房屋情况以及贷款类型来作出的期限安排。即使同一家银行的不同支行在受理细节上也需要再次确认。

对于购房者来说最需要了解清楚的是以下三件事情：第一，年龄是按申请日还是贷款发放日来计算；第二，银行使用的是75年还是一共80年的年龄和期限合计标准；第三，申请的是新贷款还是一笔延期。只有将这三个方面都弄清之后才能确定自己最多能享受多少年的房贷年限。

由于40年期房贷的利率比一般的抵押贷款低很多，在银行里也被称为“利率较低的贷款”，因此月供会减少。但是支付利息的时间会变长，这样就会使整体的财务状况受到影响。所以选择40年期之前还应当综合考虑家庭收入、未来现金流以及提前还款安排等各方面因素。

因此，“1991年前出生的人不能办理40年期房贷”的说法只对应部分银行、部分新申请场景，并不能成为上海所有银行的统一规定。新房贷看年龄和银行口径，存量贷款看原贷款条件与延期规则，最终结果仍应以具体受理银行的书面答复和审批为准。