近期，上海城建杨浦项目正式官宣案名——瑞仕云峯，引起市场不少关注。瑞仕系是上海城建主打产品系，在上海各区已落地十余年。

然而上海城建在上海的另一个新盘翠谷瑞仕去年底公布案名后，至今仍未见入市迹象，距离拿地已过一年。

有业内猜测，翠谷瑞仕迟迟未见入市很可能是因为定价策略尚未完成，项目面临两难境地。

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拿地一年后未入市

2025年是上海城建的高光时刻，当年一口气在上海拿下两幅宅地，发展势头异常迅猛。

当年9月4日，上海城建击败中海和招商，总价52.4亿拿下普陀区W060401单元A03B-04、A03B-05地块，折合楼板价7.93万每平，溢价率12.8%。

这幅地块便是如今的翠谷瑞仕。当年的最后一天（12月31日），上海城建正对对外公示项目规划和案名。

规划显示，项目将采用抬板设计，住宅楼栋的首层普遍采用二层架空层。整个社区将建造9栋16-29层的高层住宅，其中包括7幢27-29层的大高层和2幢16层的小高层，两个地块之间由公共绿地分隔，地下部分预计将联通。

户型方面，根据设计方案预测，项目起步面积约在138-140平方米，主力户型面积段为140-170平方米。位于北地块的楼王户型面积更有望突破200平方米。

不过，项目公示已过去九个月，距离拿地已过一年，翠谷瑞仕依然未曾开盘，这一点颇为令人费解。

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定价受到双重挤压

实际上，根据业内推测，翠谷瑞仕之所以至今未能入市，很可能是因为上海城建的定价策略尚未下定决心。

翠谷瑞仕如今面临着两难境地，从板块角度来看，项目地处真如板块的翠谷片区，属于新开发区域，区域内可对标的项目是中海环宇玖章，该盘今年入市均价在11.5万每平左右，但去化速度并不算快。

在上海城建眼里，翠谷瑞仕产品力肯定高于中海环宇玖章，那么定价也应更高，但是考虑到未来去化速度，也并不能制定的过高。

其次，前不久真如之心地块成功出让，住宅部分可售楼板价约7.5万每平，该地块位置明显好于翠谷瑞仕，但楼板价更低，未来入市价格大概率在12.5万每平左右。

因此，留给上海城建的定价空间只有11.5-12万每平区间。对比7.9万每平的地价，该价格段只能让上海城建获得微利，且去化速度无法预知。

而如果定价想要突破12万每平，那又将面临真如之心项目的压制，销售情况可能更为不容乐观。

究竟是保利润，还是保销量，这就是上海城建面临的二选一难题，董事长周松会如何抉择？