本文为房天下综合整理截至2026年9月上海出台的全部最新购房政策，涵盖限购、商业贷款、公积金、契税、房产税、增值税及个税、购房补贴、房票安置等八大板块。
01住房限购政策
自2026年2月26日起，上海大幅调减住房限购政策，非沪籍居民购房门槛显著降低，购房群体进一步扩容。
非沪籍外环内购房社保年限1年
非沪籍外环内可增购1套3年
持居住证可购房5年
非沪籍外环外购房套数不限
一、上海户籍居民
购房人类型限购套数说明沪籍已婚家庭
限购2套
全市范围内（含外环内外）沪籍成年单身人士
（含离异、丧偶）
限购1套
全市范围内连续缴纳满1年及以上
不限套数
限购1套
连续缴纳满3年及以上
不限套数
在常规资格基础上
可增购1套
持《上海市居住证》满5年群体（2026.2.26起）
持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，
无需提供社保或个税缴纳证明
，即可在全市范围内限购1套住房。此政策覆盖护工、家政等城市基础服务人员及总部在外地但长期在沪工作的外地人才。
三、非沪籍居民置换购房政策 重点
非沪籍居民家庭（成年单身人士视同家庭）在出售名下房产后置换购房，可免于提交社保或个税证明，具体分以下两种情形：
出售名下
唯一住房
后置换
全市范围内
置换1套（前后产权人需一致）
免于提供
社保或个税证明2024.5.28起名下有
两套及以上
，出售
部分房产
后置换新购住房套数与位置须与售出房屋
一致
（卖外环外→只能买外环外；卖外环内→只能买外环内）
免于提供
社保或个税证明2026.2.26起
非沪籍置换政策要点
唯一住房置换：
卖掉唯一一套房后，可在全市范围内置换1套，不受环线限制，无需社保或个税证明。
多套部分置换：
名下有多套房，卖掉部分后只能买回相同位置（同环线）的住房，套数须与售出一致。
注意：
置换政策仅适用于"卖一买一"置换场景，首次购房仍须满足社保或个税年限要求。
四、境外人士购房及置换政策 2026.7.29起
购房类型政策内容常规购房境外个人可在上海限购1套自住住房，需提供居留许可证（工作类）、连续满1年劳动合同及社保/个税证明，并签署《境外个人购房自住承诺书》置换购房 新口径境外个人
出售名下上海全部房产
后，可在本市置换并购买1套住房，
免于提交
居留许可证（工作类）、连续满1年劳动合同及社保/个税缴纳证明，但仍需签署《境外个人购房自住承诺书》
境外人士置换政策要点（2026年7月29日起执行）
须
出售名下上海全部房产
后方可置换，不可部分出售。置换购房免于提交居留许可证、劳动合同及社保/个税证明，大幅降低境外人士置换门槛。仍需签署《境外个人购房自住承诺书》，所购住房仅限自住。
房产税：
外籍人士每年按产证面积
全额缴纳
房产税（不以人均面积计算），直至卖掉为止。
五、其他限购规定
赠与限购：
通过赠与方式转让住房后，赠与人5年内不得购房。
离婚限购：
离婚后任何一方2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
多子女家庭：
符合条件的多子女家庭可在现行限购套数基础上增加1套购房名额。
02商业贷款政策
2025年8月"沪六条"取消首套和二套商业贷款利率区分后，2026年8月"沪八条"进一步优化外环外二套房首付比例。
一、首付比例
购房类型区域最低首付比例首套住房全市统一
不低于15%
二套住房外环内
不低于25%
二套住房外环外（含宝山、嘉定全域）
不低于15%
2026.8.21由20%降15%
二、贷款利率
商贷利率不再区分首套和二套
自2025年8月起，上海市商业性个人住房贷款利率不再区分首套住房和二套住房。具体利率水平
按放款时LPR及银行风险定价
确定，首套二套差异弱化。每位客户的实际利率由银行根据市场利率定价自律机制要求，结合银行经营状况、客户风险状况等因素合理确定。
存量房贷利率
各银行延续2024年10月存量房贷利率批量下调机制。存量房贷利率按合同约定重定价日调整，通常为每年1月1日按最新LPR调整。
03住房公积金政策
2026年"沪七条"与"沪八条"对公积金政策进行了重大优化，涵盖贷款额度提升、贷款次数认定放宽、提取范围扩大等方面。
一、公积金贷款额度
购房类型基础最高额度多子女家庭（+20%）叠加绿色建筑（最高+35%）首套住房240万元288万元
324万元
第二套住房按公积金中心最新最高额度执行多子女家庭二套可上浮20%叠加绿色建筑上浮15%
二、公积金贷款次数认定（"认房不认贷"） 利好
2026年2月起落实公积金"认房不认贷"政策：
已使用过公积金贷款的缴存人家庭，在本市
无住房或仅有1套住房
且当前已结清公积金贷款的，再次购房时
仍可申请公积金贷款
。此前政策为公积金贷款满两次后不再受理，现已取消该限制。该政策使更多住房置换家庭可获公积金贷款支持，促进改善型需求释放。提取事项政策内容提取公积金支付购房首付范围从
新建预售商品住房
扩大至
新建商品住房现房
；提取后不影响公积金贷款额度计算（"既提又贷"）购房提取频次和限额频次从5年内"提取一次"调整为
"每个自然年提取一次"
；金额放宽至"不超过以自有资金支付的购房款"
04契税政策
自2024年12月1日起，上海适用全国统一的契税新规，享受1%低税率优惠的面积标准从90平方米提高到140平方米，二套住房与首套统一享受优惠。
住房类型面积契税税率计税依据家庭唯一住房（首套）≤140㎡
1%
不含增值税的
房屋成交价格＞140㎡
1.5%
家庭第二套住房≤140㎡
1%
＞140㎡
2%
家庭第三套及以上不限面积
3%
不含增值税的
房屋成交价格
契税新规核心变化
05个人住房房产税
上海作为房产税试点城市，对部分住房征收房产税。2026年2月"沪七条"对房产税政策进行了优化调整。
一、征收对象
本市居民家庭在本市新购且属于该家庭
第二套及以上
的住房非本市居民家庭在本市
新购
的住房家庭类型免征条件本市户籍家庭家庭人均住房面积不超过60㎡的部分免征；新购唯一住房免征非本市户籍家庭持《上海市居住证》且
积分达到标准分值
，或
持证满3年
，可参照沪籍家庭免征沪籍子女成年后购房 2026年优化购买住房属于成年子女家庭
唯一住房
的，暂免征收房产税（取消"首次购买"要求，"卖一买一"置换也适用）
三、税率及计算
适用税率：
一般为0.4%；房价较高或超过一定标准的，适用0.6%
计税依据：
房产交易价格的70%（扣除30%免征比例后）
人均免征面积：
60平方米/人
计算公式：
应纳税额 = 新购住房应征税面积 × 新购住房单价 × 70% × 适用税率
2026年房产税优化要点
自2026年1月1日起，沪籍居民家庭子女成年后购房，只要该住房属于成年子女家庭
唯一住房
，即可暂免征收房产税。此前政策要求"首次购买"，置换时"卖一买一"会被征税；新政策取消了"首次购买"限制，
置换改善不再增加房产税负担
。
购房人家庭住房情况变化后符合条件，可向税务机关重新办理纳税信息申报认定，从重新认定之次月起调整纳税，并退还2026年1月1日以后多缴的税款。
06增值税与个人所得税
卖方在出售住房时涉及增值税和个人所得税，以下为2026年最新政策。
一、增值税（卖方缴纳）2026.1.1起
持有年限增值税政策计算方式满2年（含2年）
免征
—不满2年按3%征收率缴纳应纳税额 = 含税销售额 ÷ (1+3%) × 3%情形个税政策满五唯一
免征
个人所得税不满足"满五唯一"，能提供完整房屋原值凭证按"财产转让所得"缴纳，税率
20%
（应纳税额 = (转让收入 - 财产原值 - 税金 - 合理费用) × 20%）不满足"满五唯一"，不能提供完整原值凭证核定征收，按住房转让收入的
1%
（拍卖收入按3%）受赠、继承不动产对外销售不得核定征收，严格按20%税率据实征收
换购住房个税退税优惠（延续至2027年12月31日）
出售自有住房后，
1年内在同一城市重新购房
的纳税人，可按规定享受个人所得税退税政策。退税金额按新购住房金额占原住房转让金额的比例计算。
07购房补贴政策
2026年8月"沪八条"推出阶段性"以旧换新"购房补贴政策，符合条件的家庭最高可叠加享受8万元补贴。
一、"以旧换新"购房贷款补贴 新增
适用时间：
2026年8月21日至2027年3月31日
适用条件：
补贴金额：
按购买新建商品住房贷款总额的1%计算，
单套最高5万元
补贴总额：
2亿元，用完即止
申请方式：
向购入新建商品住房所在区房地产交易中心申请
二、优化版"以旧换新"补贴 优化
适用时间：
2026年8月21日至2027年3月31日
适用条件：
补贴金额：
单套补贴
3万元
三、两项补贴叠加
最高可叠加享受8万元补贴
同时符合上述两项补贴适用范围，且出售的二手住房位于本市外环内的居民家庭，可
叠加享受
两项购房补贴，单套最高补贴8万元。
咨询电话
08房票安置与保障性住房
2026年8月"沪八条"在安置方式与保障性住房方面推出新举措。
一、推行房票安置
09购房政策速查表
以下为各类购房场景的快速参照表：
政策类别核心内容执行时间非沪籍购房满1年→外环外不限、外环内1套；满3年→外环内增购1套；外环外不限套数2026.2.26居住证购房持证满5年无需社保即可全市购1套2026.2.26首套商贷首付全市统一不低于15%2024.9二套商贷首付外环内25%；外环外15%（由20%降15%）2026.8.21商贷利率按放款时LPR及银行风险定价，首套二套差异弱化2025.8公积金贷款额度首套最高240万，叠加上浮最高324万；二套按公积金中心最新最高额，多子女二套可上浮20%2026.2.26公积金认房不认贷无房或1套房且已结清，可再次申请公积金贷款2026.2.26公积金提取范围扩至现房首付、契税、车位储藏室2026.8.21契税（140㎡以下）首套及二套均按1%2024.12.1房产税优化沪籍子女成年后唯一住房免征（取消"首次"限制）2026.1.1房产税非沪籍免征积分达标或持证满3年，可参照沪籍免征现行增值税满2年免征，不满2年按3%征收2026.1.1换购个税退税卖房后1年内重新购房可退税延续至2027.12.31以旧换新补贴最高叠加8万元（外环外购新房+卖出旧房）2026.8.21-2027.3.31征收拆迁增加房票安置方式2026.8.21
10官方咨询渠道
政策类别住房限购、购房补贴房地产交易行业服务热线
962269
/ "网上房地产"网站住房公积金上海住房公积金官网 / 住房公积金热线
12329
房产税、契税、增值税、个税税务咨询热线
12366
