2026年7月31日，上海市规划和自然资源局印发了一份试行文件——这是全国第一个在超大城市体量上，给非住宅用地到期续期标出明确价格底线的政策。

上海发布工商业项目土地使用权续期试行文件

对持有商铺、写字楼、公寓的人来说，这道题终于有了参考答案。但也仅是有参考答案——因为其中最关键的那张"11级基准地价完整单价表"，官方虽已公布但未在本次报道中逐一列举。我们能做的，是在已披露的框架数据和环线级别对应关系下，看清楚不同地段之间的大致量级差异。

先说一个必须强调的前提：官方已公布上海市11级商业/办公用地基准地价成果，各级精确单价可在官方网站查询。流传在网上的一些具体数字，大多来自第三方对住宅用地基准价的片段引用或场景举例，不能当作报价表直接用。

但我们手上有一组可以信赖的框架数据。

根据上海2026年版基准地价成果，商业和办公用地与住宅用地一样，在全市划分11个级别。分级的大原则是按环线切：

上海市2026版城乡建设用地基准地价正式公开

1—3级对应中环内区域

，基准地价水平最高

4—6级对应中外环区域

，中间档

7—11级对应外环外及远郊区域

，逐级降低

以住宅用地为例，级别对应的具体地段调整也已经有了局部案例：黄浦老城厢及滨江、徐汇滨江被上调为1级；杨浦复兴岛及周边为3级；闵行紫竹片区为5级。

上海2020与2026年住宅用地基准地价对比表

那么，不同级别之间价格到底差多大？

第三方解读透露过一个共同的区间：

上海商业楼面基准地价最高约3万多元一平方米，最低只有1000多一平方米

。

这不是官方逐级公布的数字，但它符合官方已披露的"2026年1级和11级基准地价比值扩大到约21倍"这一逻辑——这张说法虽然出自住宅用地的相关报道，但商业和办公用地同样划分11级、同样由核心向外围递降，级差结构高度一致。

这意味着什么？按本次续期新政的定价底线——续期地价不得低于地块所在级别基准地价的

70%

——一条简单的算式就出来了：

如果你的商铺在中环内的1级地段，基准地价按"三万多"那个量级算，续期费下限大约是

每平米两万多

如果你的公寓在外环外的11级远郊地段，基准地价按"一千多"那个量级算，续期费下限大约是

每平米大几百到一千上下

最高和最低之间，仅续期费下限就可能差出20倍以上。

但请记住一个关键限定：这70%是最低价签底，不是交费标准。实际续期要交多少钱，还取决于各区自己定的细则，以及房东的绩效评分是高是低。

陷阱一：不是统一收费，而是价格底线

新政写的是"续期土地价格不得低于续期地块所在级别本市基准地价的70%"。关键词是"不低于"——70%是那个地板，不是天花板。

上海市土地使用权出让办法相关条款公开文本

而且这个地板还要和"绩效与地价挂钩"机制搭配使用。如果你的项目被综合绩效评估评为A类或B类（优质企业、高税收、符合产业导向），可能在70%基准价上进一步向下让利；如果你的项目是C类或D类（低效、空置、税收差），续期会被从严管理、优惠更少。

简单说：好项目有机会比70%交得更少，差项目可能连70%这个地板价都不一定是你能享受的价。

陷阱二：市级只给框架，各区自己定细则

新政明确，市级给出的是规则框架，各区结合区域产业实际自主制定具体定价细则。

这就意味着：同样在上海，同样是4级地段，闵行区、宝山区、浦东新区出的细则可能不完全一样。截至目前，这些区级定价细则都还没有公开。

陷阱三：基准地价不等于你的房价

新政一出来，网上流传最广的一个说法是"续期费平均是房价两折"。但这个说法在官方文件里完全找不到——70%乘的是基准地价，不是二手房成交价。

基准地价是什么？用官方的话说，是区域土地平均价格，是政府给土地收储、出让、续期定价用的"底层参照"，它并不等于土地实际成交价，更不等于盖好楼之后的市场价。

打个比方：你的店铺房子市场价可能是4万/平米，但那个地段的基准地价可能是2万/平米。续期交钱，是按2万的70%算，也就是每平米1.4万起跳，而不是按4万的70%去算。

所以"两折"这个数字，是媒体自己拿情景假设倒算出来的，不是官方口径。

除了价格差异，新政里还有几条被"70%"这个数字盖住的关键条款，直接影响一部分公寓能不能续期。

被定性为"公共利益需要收回"的项目，直接不予续期

。文件里没有详细列明什么才算公共利益需要，但修地铁、盖医院、拓路这类城市基础设施都在这个口袋里。对买了商铺公寓的个人房东来说，这条意味着什么？

土地可能被收走，你只能拿到建筑残余价值的补偿——跟土地价值比起来，这笔钱够干个啥。

C、D类低效项目面临续期被卡的风险

。这条本来是针对产业园区的，但买公寓的个人有没有可能被"顺带"评估？目前没有明确说法，但已经给二手公寓、散售商铺带来不确定性——未来能不能续，不光看你的位置，还看整个项目的"绩效"。

缴款节奏对个人业主同样构成考验

。新政规定，协议出让签约后1个月内缴50%，原则上1年内缴清，工业用地免息分期但其他类型不享受这种优惠。一百多平的公寓，如果在中环内，续期费一次性掏出上百万不是夸张的数字。这不是按揭，是实打实的现金流。

第一，马上去查土地剩余年限。

这个数字在过去二十年不影响交易价格，从现在开始会。剩余不到10年的物业，估值折价是必然的——越早认清，越早主动。

第二，关注你所处的区什么时候出细则。

各区给的续期优惠力度、绩效评估标准，可能会把你那个物业的费用从"伤筋动骨"变成"还能接受"的区间。目前细则都还没出来，但持物业的人应该保持跟进。

第三，如果还没买但打算买商住公寓，现在开始，请把土地续期当成一项必须计入总成本的开支。

过去买公寓，只算租金回报率和总价。从今年7月31号以后，这不够了——土地年限也是有价的，而且现在已经有人开始给这项定价了。