前两年，上海老洋房是楼市里最不缺话题的细分赛道。巨鹿路单价破百万、建国西路一幢独栋4.56亿底价成交、新华路邬达克老宅法拍溢价落槌…

但到了2026年下半年，市场声音开始变得复杂。

01

三笔成交说明"孤品仍在升值"

把今年已经坐实的三笔交易摆在一起，能看到顶端买家的出价逻辑没变。

1月，徐汇建国西路319号，2997㎡独栋+千平花园，4.56亿底价成交，单价约15.22万/㎡。这栋2013年首拍2.295亿，13年涨98.7%，2026 年 1 月由方大炭素旗下子公司接手，是今年开局最重的一笔单体老洋房交易。

6月，永福路252号邝安堃旧居，建面579.15㎡、占地1216㎡，私洽2.6亿成交，单价约44.9万/㎡。名人旧居+沿街独栋+满五唯一无抵押，三个条件叠满，单价回到45万档。

6月18日，徐汇衡山坊5栋风貌建筑包，建面约2.3万㎡，法拍起拍6.79 亿、47轮竞价至7.85亿成交，溢价15.6%，买方为徐汇国投牵头的城市更新基金。

三笔成交合起来看：2026年顶端老洋房的"锚"是机构抬上去的。

02

部分流拍房源，还在延续的"降价无效"…

但塔尖热闹，不代表挂拍场都好卖。愚园路532弄柳林别业（1924年建，建面 346.66㎡、占地848.75㎡，曾为《安家》、《三十而已》取景地）流拍。

2025年8月14日首拍，起拍1.5亿，2.3万人围观，0报名；

2025年9月二拍，降到9666万，再流拍；

2025年9月26日三拍，8299万起拍，仍流拍，拍卖机构称是否四拍"看业主意愿"。

到2026年9月，这栋房子没有新增拍卖公告，相当于僵在"降价44%仍卖不掉"的状态。

问题不在老洋房品类，而在它本身。

租约绑到2029年、月租仅6.75万（按8299万起拍算回本超100年）、文物保护建筑改动受限、税费+佣金落地成本超起拍价3%、产权带抵押。

写在最后：

当下上海老洋房市场不是"坚挺"或"降温"两个字能盖的，它分三层：

第一层，衡复核心+独立产权+名人/建筑师标签，依旧有价有市，机构接盘节奏没停。

第二层，核心区但带瑕疵：租约未清、共有产权、需股权转让、门牌稍偏（华亭路、愚园路非主弄），高挂牌、低成交、靠降价换一次谈判机会。

第三层，非核心风貌区或纯法拍老房子，买家算的是"持有成本+改造审批+租金回报"，不是"老上海情怀"。