上海的豪宅，卖爆了！
前几天，均价
17.29
万
/
㎡、套均总价
3300
万
+
、最高总价约
4200
的安澜上海东区首开，认购率
200%
，开盘
30
分钟日光，销售额
33.6
亿。
购房者中，一众江浙沪富豪，甚至不乏
Ai
、科创赛道的年轻新贵。
更早前，最高备案单价
30.25
万
/
㎡的嘉佰道
·
徐汇首开，认购率
98%
，
2
套均价
30
万
+/m
²、总价分别为
1.16
亿、
1.24
亿联排别墅当场售出
…
艳姐看了下，今年到目前为止，
上海至少有
15
个盘日光，其中
9
个单价超
10
万
/
㎡
。
豪宅市场的风口来之不易，但眼下正经历一个转折点——现房销售
。抢了地王的房企们也都是铆足了劲儿抢节点来追风口。
就在前两天，今年的上海“总价地王”——
华润置地
&
保利发展八埭头项目正式规划公示
。
这也是
现房销售新政后，首个规划公示的新盘
。艳姐注意到几个关键信息：
高层
+
小高层、围合式布局、全系风雨连廊、全域抬板最高约
6.9
米、全首层架空、最大高差约
12
米下沉式水院
…
想想还是蛮炸裂的，杨浦滨江从来没有出过这样配置的豪宅了。华润置地&保利发展八埭头项目能不能占据上海豪宅市场一席之地？我们今天来唠唠。
01
161亿年度地王终于公示
八埭头项目，是华润置地和保利发展今年在上海的最重磅项目。
怎么理解这个项目的含金量？
今年
7
月，华润置地联手保利发展以总价
161.2
亿、楼面价约
10.2
万
/
㎡竞得杨浦滨江八埭头钻石地块。
并创下了
2
个纪录：
今年上海的年度总价地王、上海土拍史上第一宗溢价成交的百亿级地块
。
也就是说，华润置地联手保利发展
，
以
“
地王
”
标签跻身杨浦滨江钻石地段
。
在竞得八埭头地块后，
坊间就传闻未来项目售价将在
17
万
+/
㎡
，仅住宅
货值就超
240
亿
。
所以市场也都在期待，他们到底会带来什么样的产品？
目前项目效果图还比较少，但从规划公示图上，我们还是大概能看出项目的豪宅底盘的。
先来看一下地块的基本质素。
对望陆家嘴三件套、直线距离黄浦江约
300
米
。
华润置地&保利发展八埭头项目区位示意
如何在这个底盘上放大黄浦江景观优势，并做出一个引领时代的豪宅作品，十分考验开发商的设计能力。不过对于华润置地和保利发展来说都不算难题，他们的
解决方案非常巧妙
：
全域抬板、楼栋旋转
。
根据公示的规划方案：
| 西侧组团地面标高最大
6.9
米、下沉式庭院标高
-4.9
米；
| 东侧组团地面标高最大
6.5
米、下沉式庭院标高
-3.15
米；
| 所有楼栋结合黄浦江景观面微调楼栋朝向，并围绕中央景观呈围合式布局。
华润置地&保利发展八埭头项目规划公示示意
这样的设计非常巧妙，
不仅通过微调朝向实现了南向陆家嘴三件套极致江景资源的最大化，还通过全域抬板实现外看江、内看园的景观平权
。
原以为地块不规整会牺牲部分楼栋的观江视野，但在华润置地和保利发展的调教下，现在楼栋之间保持了较好的楼间距，而且每栋楼也都有较好的面宽条件和观江视野。
另外，艳姐也看到，华润置地和保利发展在社区内还设计了
2
个下沉式水景庭院
，结合抬板，在西侧组团打造局部高差接近
12
米、
面积约
5000
㎡的中央景观，
东侧组团打造局部高差约
9.65
米、面积约
6000
㎡的中央景观。
有这样大尺度的立体景观空间，相信未来社区的居住体验也会非常舒适。
华润置地&保利发展八埭头项目规划公示示意
当然，在公区配置上，艳姐也看到几个信息：
全风雨连廊
，住宅、入户大堂、下沉庭院和景观节点之间通过连廊串联，形成相对完整的归家动线，而且
覆盖所有楼栋
；
首层全架空
，所有楼栋首层空间与中央园林、下沉庭院、连廊体系结合，建筑与景观之间形成连续的公共空间。
这就是妥妥的
滨江豪宅范儿
。
从今年
7
月拿地，到
9
月规划公示，这个速度不算快，但艳姐认为，能看出华润置地和保利发展对这个地王项目还是用了很大的心思的。
02
年度地王的豪宅底牌
时间回到今年
7
月，上海第
6
批次集中供地土拍，华润置地
&
保利发展在
219
轮报价后，以
161.2
亿、溢价率
35.8%
竞得杨浦滨江八埭头地块。
这是
上海今年以来的土拍中含金量十足的一幅地块
！
先看华润置地和保利发展的
“
对手
”
，中海、建发
&
金茂、招商蛇口
&
越秀，清一色的央国企，个个财大气粗。
再看竞拍环节，竞价
219
轮，近年上海竞价轮次最多；溢价率
35.8%
，能排进今年溢价率前
3
。
一众央国企激烈角逐，已经能证明八埭头地块的含金量。
大家知道，
要想
在上海成为地标级作品，地段、品质、圈层，缺一不可
。
地块占地面积
7.23
万㎡，计容建面
15.8
万㎡，其中住宅计容建面约
14.78
万㎡，滨江超级大盘、底盘实力也十分强悍。
从
区位上看，地块足够优质
。内环内、杨浦滨江，直线距离黄浦江约
300
米，边上就是
4
号线杨树浦路站，对望陆家嘴三件套；
从
板块来看，价值足够亮眼。
地处上海第一道
S
湾湾首，卡位“一江一河”规划、世界客厅段、上海
CAZ
（中央活动区）
3
大顶层规划，是上海唯一同时叠加一江一河
+
世界客厅
+CAZ
规划的滨江成片开发土地，也是内环滨江最后一块成片开发住宅；
从
氛围来看，量级足够顶级
。
2
公里范围内分布了北外滩来福士、瑞虹新天地、白玉兰广场等高端商业，以及美团总部
（年底投用）
、
B
站总部
、抖音总部
（年底投用）
、中交集团上海总部
（已投用）
、中节能上海总部
（年底投用）
等一批头部数字经济、央企汇聚于此，量级非常高。
杨浦滨江实景
杨浦滨江也是非常热门的豪宅板块
。
可以看一下新房和二手房表现。
链家的数据显示，
2015
年交付的
翡丽云邸
，二手房挂牌均价
13.5
万
/
㎡
~14.8
万
/
㎡；
2017
年交付的
翡丽甲第
，二手房挂牌均价
13.2
万
/
㎡
~15.1
万
/
㎡；
2018
年交付的
阳光城滨江悦
，二手房挂牌均价
12.5
万
/
㎡
~14.6
万
/
㎡。
再看新房，目前板块内主要有
保利·外滩序
BUND45
、桐安里、瑞安翠湖滨江
3
个风貌别墅在售，表现也都还不错。像总价约
3500
万
-6000
万的保利·外滩序
BUND45
，今年
3
月首开去化约
80%
、
4
月加推去化
90%
，板块的热度还是相当有看头的。
再来看华润置地和保利发展的八埭头项目，
纯粹的高层、无风貌
、全抬板、直线距离黄浦江约
300
米
，相当难得。
总体来看，艳姐认为项目的底盘实力相当顶。
03
华润置地&保利发展
这次要刷新内环滨江豪宅天花板？
钻石地段自然要匹配顶级产品。
虽然案名和项目细节还没公布，不过艳姐觉得，还是可以
通过华润置地·
澐启滨江
和保利·苏河珺这
2
个项目，来窥探华润置地和保利发展的豪宅产品打造能力到底几何
。
先看
澐启滨江
，这是今年上海的首个销售破百亿的红盘。它们从立面到公区再到会所，每一个细节通过奢石、奢材的巧妙搭配，定制滨江顶奢生活场域，并最终呈现出豪宅才有的隐奢贵雅的体感。
像
建筑立面
，没有沿用千篇一律的玻璃幕墙，而是以风帆与游艇为灵感勾勒线条，铝板与玻璃在阳光下透着细腻温润的质感，游艇般流畅的线条和江景浑然一体。
澐启滨江效果图过程稿
还有
社区门庭
，当你走进澐启滨江，第一眼便是以旗舰风帆、游艇甲板为故事蓝本打造的
滨江第一门庭
，约
130
米长、约
9
米净高、约
40
米进深的恢宏门庭下，群帆意向构建十四座云帆帆影的归家门廊，犹如停泊在归家的港湾，列阵为归家的殿堂，将黄浦江的浪涌，写意为建筑立面的柔光。这不是一个门头，而是一座停泊在
S
湾心岸线的建筑地标。
景观
打造也跳出了平铺直叙的绿化思路，呈现出立体峡谷般的社区氛围。
约
3500
㎡下沉水院搭配
6.5
米架空层，形成近
13
米的景观落差，坡地、绿植、水景层层递进，整个社区就像一个通透又鲜活的自然容器。
澐启滨江实景
最核心的是，为将黄浦江景观资源最大化，华润置地
将临江楼栋整体向南偏转
32.5°
，这一旋转，将原本横向
约
400
米
的滨江界面，在视觉上进行了延展。最终，不仅高区拥有开阔观江视野，低区也能通过园林通廊看到部分江景。
澐启滨江效果图过程稿
再看
苏河珺
，这是保利发展在上海打造的首个全域抬板项目。
卡位中山公园、内环内、苏河畔，保利发展并没有选择标准化的复制开发，而是以多个引领式创新打造滨水人居样本。
以约
5.5
米抬板设计打造长宁首个浮岛社区
。抬板之下，是开放式的商业街区，街角咖啡、日常便利、城市烟火悉数保留；抬板之上，是完全私密的静谧住区，人车全分流，地面留给园林与步行空间，实现闹中取静的理想居住状态。
苏河珺效果图过程稿
以灯塔塔冠形制重塑长宁审美地标
。建筑立面溯源海派设计语言与现代奢尚审美，将百年优雅基因做现代转译，以大面积
Low-E
玻璃
+
石材
+
铝板，在苏州河岸的天际线勾勒出独一份的视觉标识。
苏河珺效果图过程稿
以首个直面苏州河无边泳池定制专属生活场域
。在约
4500
㎡的全龄
Club
中，打造了长宁首个直面苏州河的无界泳池、复刻圣约翰大学网球记忆的室内网球场，以及私宴厅、专业健身房、宠物酒店、儿童成长空间等全龄定制生活场景。
可以看到，不管是澐启滨江还是苏河珺，在生活场景的营造、颜值审美、定制化都实现了迭代进化，产品力相当顶。
虽然目前八埭头项目公开的效果图比较少，仅从华润置地和保利发展过往打造的豪宅作品来看，内环豪宅的天花板，这次要把八埭头项目刷新。
结语
艳姐是真心感受到，这两年华润置地和保利发展在产品打造上像是开启了洪荒之力，惊艳众人。
澐启滨江
9
开
9
热，累销超
220
亿，连续
10
个月霸榜上海楼市“三冠王”；
苏河珺
8
月底开放，当天到访超
组，已经证明了市场的热度。
据悉，这次华润置地和保利发展在八埭头项目，
东、西
2
个组团将会统一设计风格、统一建筑表情
。
在黄浦江世界客厅段
+
全球
S
湾首
+
五大
CAZ
之心的绝版地段，华润置地和保利发展会不会再次惊艳到市场？我们拭目以待！
主编：张艳
责编：eric
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