三座超高层在2008年几乎同步摁下启动键，十八年后的命运却截然不同：上海中心大厦和深圳平安金融中心早已稳定运营，而曾被寄予厚望的天津117大厦却在封顶后烂尾近十年，直到近期才以

86.67亿元

完成司法拍卖走向重启。

在建状态的天津117大厦位于城市建筑群中

之所以把这三栋楼放在一起比较，不只是因为赶上了同一个起跑时间窗口，更因为它们建的都是600米级的超级地标，承载了各自城市的高度升级使命，根基上却差在了一开始的那张底牌——立项阶段的片区熟化度、审批门槛和产业承载能力。

天津117大厦落脚的天津滨海高新区，在2008年还是一片白地。开发商高银地产本质上是在一片待开发的空白地块上先行押下600米级地标的超级赌注，试图用一栋楼拉动整个片区的熟化。

但这笔账从一开始就没算对——深圳平安金融中心落地时，福田CBD已经形成完整的城市核心生态，大厦所在的中心区是流量与产业的双引擎；上海中心大厦拔地而起的陆家嘴，更是经历了二十余年从滩涂到金融心脏的全域熟化。

深圳福田CBD核心区成熟城市建筑群全景

他们两个的地块，是已经在成熟的片区里安放一个更高的顶点；而天津117则在生地启动，希望用一栋楼完成整个片区的起步。事实证明，一栋楼背不动一个空白片区。

天津117大厦立项阶段，全国对600米级超高层项目尚无统一强制性的承载力评估和产业前置审批规范，地方裁量空间巨大，存在“将超高层作为新区拓荒启动工具”的操作惯性。

天津117正是掉在了前期宽松审批带来的风险里——前期的宽松审批让其顺利动工，但后期资金链一旦断裂，整个项目悬在空中，没有任何产业生态、公共配套能接住它。

对比到极致，深圳平安金融中心在规划时，一次性将基坑下挖至33.4米、由24根直径9.5米的巨型桩直连基岩，这种从一开始就注入的高质量施工标准，背后对应的是前端风险控制和后端持续投入的完整机制。

天津117大厦最初规划的载体虽涵盖办公、酒店、观光、酒吧等，但前期几乎没有绑定任何公共开放业态或自持产业资源，靠企业纯市场购买来铺楼层。

而深圳平安金融中心背靠母体万亿级别的金融生态，开放运营后成为文博会分会场、持续举办艺术展和垂直马拉松，逐渐把云际观光层打造成可互动的城市文化地标。上海中心则直接插进陆家嘴成熟的金融、商业和旅游产业集群里，人流和产业闭环天然自洽。

黄昏时分深圳福田CBD繁华城市场景全景

天津117大厦新建团队最终披露已经有

17家企业

确认入驻，但能否在今后把一栋楼从单纯办公空间运营成持续造流量的产业节点，仍然是2027年计划竣工后真正的大考。

有一点必须说明：天津117大厦此刻的回暖，靠的不是复盘出来的理论反思，而是一次“低效资产司法处置+央企接盘”的现实补救，路径和上海、深圳这种从前期熟化到运营闭环一路稳健走完的逻辑完全不同。拿“它最后也活过来了”反推“烂尾十年不算大问题”，恰恰是本末倒置。

坊间有一种很简单粗暴的归因，说是天津的城市能级撑不起600米级地标。但同样是天津，核心区位上的城铁大厦硬是烂尾了二十余年，跟城市能级没关系，恰恰是审批协同和规划设计的死结解不开。

更直接的打击来自武汉绿地中心——作为国家中心城市，原本规划的636米超高层施工到半途，因航空净空新规强制限高，被迫拆除百米塔冠，直接亏损据测算超30亿元。城市能级高低不决定一个超高层项目的成败，项目落地的真实底基条件才是唯一的关键变量。

同样，资金运气这种说法也站不住脚——武汉绿地中心前期资金充足，仍然撞上了净空审批不可逆这一堵墙；合肥的长鑫存储连续十年累计亏损366亿元，靠制度化产业尽调和容错机制扛下来，最终带动了450家集成电路企业集聚。

对比的价值从来不是赞美谁的终点更高，而是精确识别那个初始条件就定下调子的关键差异。三座楼真正不一样的，是地块熟度的前置条件、前期审批的约束门槛和产业承载的匹配体系——这一点如果不够实，后面的密集资金和技术都只是在一座没有地基的沙丘上堆高度。

2021年以后，国家层面已经明令禁止新建500米以上建筑、严格限制250米以上建筑审批，超高层建设的制度门槛被大幅拉高。

这意味着天津117大厦的路径已经不可复制，但教训的价值是跨周期的：任何试图用一座孤立的超级建筑撬动空白片区开发的操作，要么从一开始就老老实实把周边实打实的产业和配套建好，要么别轻易上马。

存疑的地方也很清楚，天津117大厦计划中的2027年4月竣工也属于前瞻规划——这座从烂尾泥沼里爬起来的巨塔是否真的能跑完最后一公里，还要看运营闭环能否在建成后真正落地。