最近有一张图在上海的房产圈里悄悄传开了。

图上密密麻麻标记了75个点，覆盖上海16个区，每个点代表一个更新单元，不同颜色代表不同的启动状态——

紫色是正在做，红色是三年以后，黄色是五年以后。

普通人看这张图，可能就看看热闹。但懂行的人知道，这些点不是随便画的。

东安一二村、曹杨二三西村这种规模比较大的动拆迁，背后都有这种更新单元的影子。

换句话说，这75个点不一定每个都会拆，但接下来十年上海的大规模动拆迁，大概率从这75个点里出来。

我把这张图对着地图、对着启动状态、对着已经披露的信息，一张一张捋了一遍。

这期先说黄浦、普陀、虹口三个区——这三个区也是更新单元数量最多的。

75个点就是上海未来十年城市更新的作战地图。

你看不懂它，它就只是75个点；你看懂了它，它就是一盘棋。

黄浦这次数量最多，75个里面占了11个，还有两个是跟人家合作的。

先看外滩。01020304这四个点都是紫色——

正在做。

这就是大名鼎鼎的外滩第二立面，从去年开始黄浦的动拆迁确实越来越往这里倾斜。

南京东路的010203，01也是紫色，位置大概在九江路山西南路附近。

虽然具体范围还没公示，但我估计不会只拆一个路口，南北方向的老房子大概率全部包进去。

02和03就保守多了，黄色——

五年以后再说。

02大概在汉口路广西北路，03在凤阳路新昌路。

这两个点目前只能估个位置，具体动作别指望太快。

往南走，老城厢01和老西门01都是紫色。

老城厢标记的位置就是老城厢，老西门已经公示了，但动作好像还没出来。五里桥01是黄色，打浦路瞿溪路附近，五年以后再说。还有一个世博商务更新单元，商务更新嘛，别太上心，跟老房子关系不大。黄浦还有一块跟徐汇区合作的衡复01，紫色的正在做，落在徐汇那边，陕西南路淮海中路。

这里我就想替老卢湾说一句：

黄浦区啊，合作的时候别忘记我们老卢湾好吧。

所以黄浦的态势很清楚：

大头精力还是外滩，人广附近开始有动静，老卢湾那块继续坐冷板凳。住在老卢湾的朋友，再等等。

黄浦的态势：大头在外滩，人广有盼头，老卢湾继续坐冷板凳。

住在老卢湾的朋友，再等等。

普陀这次是四加二，后面两个是商务更新单元，跟老房子关系不大，简单带过。

先看宜川。标记位置在宜川一二三四五六村这里，红色的点——三年以后再说。

目前方案、范围都没有，但可以期待。

宜川这几个村的老房子，年龄比很多读者的父母都大，确实该动了。

兰陵新村坊是紫色的，正在做。

位置在新村路地铁站附近，具体范围还没出来。

不过这个名字普陀不是第一次提了，明显是组合的——

兰陵花鸟市场、新村路、同济医院，我估计具体范围是一大块地方。既然已经标了紫色，快了。

武宁是黄色，五年以后再说。

点在宁川路石泉路附近，具体资料还没有，先记着就行。

曹杨新村是紫色，已经在做了。位置就是曹杨新村这里。

往好的方面想，这里可能不止二三七村要动；往坏的方面想，这个更新单元就是为二三七村准备的。一个最好，一个最坏，现实通常不会这么安排，现实是喜欢折中的。

我倾向于这里还有花头，不止二三七村那么简单。

曹杨新村最好情况是整片动，最坏情况是只动二三七村。

现实喜欢折中——我倾向于还有花头。

虹口这次六加一，数量不少，而且我看下来有一个强烈的感觉：

虹口可能要开始啃硬骨头了。

凉城01，红色的点——

三年以后再说。

位置在广粤路汶水东路，目前没有披露具体范围。

这个点有点偏，我猜可能跟那座山有关，住在那边的人应该明白的。

啃硬骨头是好事，说明虹口不打算再挑软柿子捏了。

广中01是紫色，正在做。

具体范围的正式文件还没有，但之前有更新综合价值评估的招标，范围超级大。而且虹口前段时间发过一个文件，重点点了三村五村这里。

翻一翻之前的消息，相信是快了。

山阴路01是黄色，五年以后再说。

位置在山阴路四达路，弄堂房子很多，文保也不少。虹口定个五年，我想是跟非成套里弄这波政策有关。非成套里弄说2030年明确有进展，模式跑通了以后就要批量复制。虹口把这里定个五年，31年左右开始搞，正好接上轨。

很聪明，属于有盼头了。

嘉兴01和02都是紫色，贴着。

01具体范围已经出来了，面积不大，就音乐谷那里，瑞康里的新模式。

只要动掉就是好的。

02范围还没有，位置在瑞虹新城、临平路地铁站、虹镇老街那里，也是已经在做了。

提篮桥01也是紫色。

位置在公共卫生大楼这里，南北方向留着不少弄堂房子，有些有文保的，叫当心第六批优秀历史建筑。最后一个大柏树商务更新单元，紫色，不是第一次出现了。

商务更新，看过算数。

虹口六加一的信号很明显：凉城啃硬骨头，广中已经在动，山阴路五年后接上轨。

虹口不是在挑软柿子，是在真刀真枪搞更新。

75个点捋下来，16个区里面15个都挺正常的，唯独长宁好像在故意往后站——

只报了一个点，数量甚至不如某些郊区。

我不知道长宁在想什么。可能是存量更新压力大，可能是文保建筑太多动不了，也可能是还在憋大招。

但不管怎么说，跟黄浦、普陀、虹口这种积极上报的姿态比起来，长宁确实显得有点过于淡定了。

住在长宁老房子里的朋友，别问，问就是再等等。

也许人家在憋一个大的，也许人家就是不想动。最终解释权在官方，我们只管看戏。

长宁只报了一个点，连郊区都不如。

是憋大招还是真不想动？最终解释权在官方，我们只管看戏。

不是每个点都拆，但拆大概率从这些点里出

说了这么多，有人可能要问：这75个点是不是都会拆？

明确回答：

不是。

更新单元不等于动拆迁，有些是商务更新，有些是风貌保护，有些是基础设施改造。

但大规模的老城区动拆迁，大概率从这些点里出来。

尤其是那些紫色的点——

正在做——优先级最高。

红色三年、黄色五年，是时间表，不是许愿池。

时间到了，钱到位了，政策跟上了，自然就动了。

所以这张图的价值是什么？它不是拆迁公告，是一张作战地图。

你住在这些点附近，或者你的房子就在这些点里面，那你心里就该有数了：

不是会不会动的问题，是什么时候动、以什么方式动的问题。

当然，最终还是那句话：公开信息包含个人理解，可以随意引用，但不能篡改，不能违法乱纪，最终解释权在官方。我们平民老百姓，看看就好，心里有数就好。

75个点不是拆迁公告，是作战地图。

你住在这附近，心里就该有数了——不是会不会动，是什么时候动、以什么方式动。

最后，把这篇文章压缩成三句话。

第一句：

75个更新单元是上海未来十年城市更新的作战地图，紫色正在做，红色三年，黄色五年。看懂颜色，就看懂了时间表。

第二句：

黄浦主线在外滩第二立面，普陀曹杨正在动，虹口开始啃硬骨头。老卢湾和长宁的朋友，继续坐好冷板凳。

第三句：

不是每个点都会拆，但大规模动拆迁大概率从这些点里出。你不需要等政策通知你，你只需要看懂这张图，提前心里有个数。

城市的更新从来不等人。有人看到了机会，有人只看到了老房子。

这笔账，算清了吗？