标的：上海市黄浦区保屯路211弄27号203室，建筑面积
59.19平方米
，房改售房（归并）公寓。起拍价
416万元
，评估价
593.3万元
，保证金50万，加价幅度1万，竞价周期3天。最终
534万元
成交，比起拍价溢价
28.4%
，折算单价约
9.02万/平
——这在黄浦区算是正常价位，但比评估价还是便宜了约1成。
图为标的楼道走廊实景
全场
81次出价、58次延时
。竞买记录里，Y2972和J4575从10点开始就"杠"上了，5万、10万一档地加。最后半小时，Y2972、J4575、A4069轮番出手，10:58:17，Y2972报出
534万
，此后再无人跟价，成交。
图为标的室内实景
房子1965年竣工，混合结构，总层6层的第2层，产权人姚某某等四人（继承来源），2025年1月刚核准新证。四至：东至南车站路、南至中山南路、西至保屯路、北至瞿溪路。周边18路、109路、318路等多条公交，地铁4号线、8号线西藏南路站和8号线、9号线陆家浜路站都在步行范围，配套成熟。
图为标的楼道走廊实景
风险点要列清楚：一是
有在册户籍
，成交后由买受人自行按国家规定处理，费用自理；二是水费欠24.3元、2025年和2026年物业费共欠1136.45元；三是屋内家具、家电及可移动物品
不包含在拍卖范围
；四是有查封；五是税费部分"原权利人负担的由买受人先行垫付"，再凭票据向法院申报退款，垫资压力要心里有数。
图为标的室内实景
地段、年份、历史都只是皮相，真正决定这套房子值多少钱的，是它能不能顺利过户、自由流转。
