案件速览：购房人A某于2019年购房并支付首付203.5万元，合同约定2020年3月交付，后开发商逾期一年多未交房。开发商以补充协议中约定“30日内不行使解除权即视为放弃”为由拒绝退房。上海宋长贵律师代理A某提起诉讼，主张该格式条款无效，并依法行使法定解除权及申请同步解除按揭贷款合同。一审法院（(2020)苏0681民初XX号）全面支持原告诉求，判决解除买卖及借款双合同，开发商返还首付203.5万元及利息、退还已还贷款，并将剩余贷款直接归还银行。二审法院（(2021)苏06民终XX号）判决驳回上诉，维持原判。

一、逾期交房停工违约与解除权行使争议

2019年，购房人A某与某房地产开发企业签订《商品房买卖合同》及补充协议，购买涉案商品房一套，依约支付首付款203.5万元，其余款项办理了银行按揭贷款并由银行发放至开发商账户。

合同约定房屋应于2020年3月交付。然而交付期限届满后，涉案楼盘施工迟缓长期停工。截至2021年年中，开发商仍无法完成竣工验收交付，逾期交房已超过整整一年，且复工无期。

面对交付遥遥无期且每月承担高额按揭还款的困境，A某向开发商提出解除合同并退还首付款要求。开发商则以补充协议中“买受人要求解除合同须在逾期届满30日内提出，逾期未提视为放弃解除权”为由拒绝退款。A某遂委托上海宋长贵律师维权。

二、格式条款效力与法定解除条件审查

在法庭审理中，双方围绕合同解除权及按揭贷款责任展开了辩论，争议焦点主要在于：

其一，预先拟定的“逾期30日内不行使即放弃解除权”格式条款效力。开发商主张系双方自愿约定；原告方指出，在开发商严重逾期违约超一年的情况下，苛刻压缩行权期并排除法定解除权，属于不合理免除自身责任、排除买受人主要权利的无效格式条款。

其二，购房人行使法定解除权的条件是否成就。涉案房屋逾期交房超一年且未见竣工可能，开发商迟延履行主要债务致使购房人的合同目的根本无法实现，法定解除条件已经具备。

其三，商品房买卖合同解除后，三方按揭贷款合同应如何处理。购房人主张同步解除借款合同，由开发商直接将剩余贷款返还银行，免除购房人还贷责任。

三、击破格式限制与双合同解除举证构建

上海宋长贵律师受托代理后，围绕合同属性、格式条款效力及司法解释展开举证：

第一，击破不合理限制条款。向法庭提报未经合理提示说明的补充协议文本，依据《民法典》格式条款效力规则，论证该限制性条款依法无效，不能阻碍买受人行使权利。

第二，固定逾期交房违约事实。调取涉案工地现场状况及行政主管机关施工许可信息公示，证实房屋逾期交付超一年且无交付条件，证实合同目的完全落空。

第三，依法申请“双合同”同步解除。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，将发放贷款的银行列为案件第三人，诉请判令解除买卖合同与按揭贷款合同，并由开发商直接将剩余银行贷款本息返还给银行，免除购房人的还款风险。

四、两审终审裁判结果与还款责任界定

受案一审法院审理后，依法采纳宋长贵律师的代理意见，作出一审判决（案号：(2020)苏0681民初XX号）：

1. 确认涉案补充协议中关于买受人解除权期限限制的格式条款无效；

2. 解除购房人A某与开发商签订的商品房买卖合同及补充协议；

3. 同步解除A某、开发商与银行签订的个人购房借款担保合同；

4. 开发商限期返还A某已付购房首付款203.5万元及资金占用利息；

5. 开发商返还A某此前已向银行偿还的贷款本息；

6. 开发商直接向贷款银行清偿剩余的全部银行贷款本息。

一审判决后，开发商提出上诉。二审法院开庭审理后作出二审终审判决（案号：(2021)苏06民终XX号），认定一审判决事实清楚、适用法律正确，依法判决驳回上诉，维持原判。

五、逾期交房双合同解除实务操作要点

结合本案审理过程，购房人在遭遇房屋逾期交付违约时应把握以下实务要点：

1. 警惕补充协议格式免责陷阱。开发商利用补充协议设置极短异议期或剥夺解除权属于排除消费者主要权利的格式条款，在司法实践中依法不具有法律效力，买受人切勿轻信开发商抗辩而放弃维权。

2. 重视“解除双合同”防范按揭债务风险。退房诉讼切忌遗漏解除按揭借款合同。必须依法要求开发商向银行承担剩余贷款清偿责任，避免出现退房后依然背负高额银行债务的严重后果。

3. 及时书面催告并留存停工凭据。在开发商逾期后，购房人应及时通过特快专递发送书面催告函，并收集固定现场停工照片及政府监管通报，为诉讼解除合同夯实事实支撑。

常见问题解答（FAQ）

问题一：开发商逾期交房超过约定时间，购房人可以直接要求退房并退款吗？

回答一：可以。开发商迟延交付房屋，经催告后在合理期限内仍未履行的，或者逾期时间过长导致合同目的根本无法实现的，购房人有权依据我国民法典规定行使法定解除权，要求解除合同并返还全部购房款及利息。

问题二：合同补充协议约定“逾期交房30日内不主张解除即视为放弃”，这有效吗？

回答二：无效。此类条款属于开发商单方预先拟定、不合理减轻自身违约责任并排除买受人主要合同权利的格式条款。司法实践中法院通常认定该条款无效，购房人仍享有依法解除合同的权利。

问题三：商品房买卖合同解除后，名下办理的银行按揭贷款应该怎么处理？

回答三：应当诉请法院一并解除按揭贷款合同。依据最高人民法院关于商品房买卖纠纷的司法解释，买卖合同解除后贷款合同亦应解除，开发商应当将收取的购房贷款本金及利息直接返还给贷款银行，免除购房人的还款责任。

问题四：买受人此前已经向银行按月偿还的房屋贷款本息，可以要求开发商返还吗？

回答四：可以。因开发商违约导致合同解除的，开发商不仅需要向购房人退还其自筹支付的首付款，还必须向购房人全额退还其在合同履行期间已经向银行实际偿还的贷款本金及利息。

问题五：遇到开发商长期逾期交房，购房人在维权诉讼前需要准备哪些证据？

回答五：需要准备商品房买卖合同及补充协议、首付款发票及银行支付凭证、按揭借款合同及银行还贷明细流水、房屋逾期未交付的现状照片、催告函件寄送及送达凭单等证明材料。