新华财经上海9月21日电（谈瑞）9月21日，上海今年第九批次集中土拍落下帷幕。本批次推出三宗涉宅地块，分别位于黄浦老西门、静安大宁、浦东金桥三大成熟板块，合计出让面积约7.16万平方米，起拍总金额约121亿元。最终三宗地块全部成功出让，合计成交总价约129亿元。但三宗地块走出热度各异的行情，表明当前房企投资逻辑已产生较大变化。

黄浦老西门地块底价成交 浦东金桥地块溢价近30%

本批次出让的三宗地块均属于市场关注度较高的成熟板块，但开拍之前报名格局就已显现分化，交易过程中不同地块的竞拍热度差异显著。

率先落槌的黄浦区老西门地块，是黄浦区十多年来难得的公开挂牌涉宅用地。地块住宅占比90%，商业部分占比10%且要求竞得方全部自持。该地块出让面积仅8544平方米，容积率4.7，起始总价38.88亿元，综合起始楼面价96900元／平方米。地块距离地铁8、10号线老西门站约350米，毗邻新天地，周边聚集翠湖天地、露香园等高端住宅项目。本场仅有中海一家房企参与竞买，最终中海以底价38.88亿元将地块收入囊中，成交综合楼面价96900元／平方米，溢价率为0。

紧随其后出让的静安大宁地块，是静安区近五年住宅体量最大的纯宅地之一，出让面积42200平方米，容积率2.4。该地块临近内环高架，交通配套完善，地块规划条件友好。本场共有两组竞买联合体参与角逐，分别是象屿&建发联合体，以及招商蛇口联合南山、滨江、南通瑞成组成的联合体。经过78轮现场竞价，象屿&建发联合体以70.5亿元拿下地块，成交楼面价69614元／平方米，溢价率5.48%。值得注意的是，今年6月的第五批次土拍中，建发就曾在大宁板块拿下地块，此番再度拿地也体现出联合体对大宁板块的持续重仓布局意图。

下午开拍的浦东金桥地块成为这一批次竞争最为激烈的标的。该地块为纯住宅用地，出让面积约2.09万平方米，容积率仅1.8，是金桥核心板块多年来首次补充的住宅用地，板块新房供应长期断档，周边教育、产业配套成熟，产业人口居住需求充沛。该地块一共吸引中信泰富、越秀、金茂、招商蛇口、绿城&浙交投&西子联合体共五组主体报名。经过143轮激烈竞价，中信泰富以19.72亿元竞得该地块，成交楼面价52416元／平方米，溢价率高达29.65%。

优先稳健、谨慎布局成当下房企拿地基调

同一批次出让，同属上海优质成熟板块，三宗地块却走出了不同的成交曲线。上海中原地产等机构观点认为，其背后是近期房地产新政重塑行业开发逻辑之后，房企投资决策模型的全面调整，房企不再简单以地段论好坏，而是综合测算供需格局、产品实现难度、资金承受能力三本账，再决定出价策略。8月28日，中央集中出台一揽子系统性房地产新政，从销售、融资等环节对房地产基础制度进行重构；随后北京、上海等地对房地产政策进行了优化调整。

黄浦老西门地块坐拥内环核心的顶级区位，周边高端住宅林立，二手房价格维持在15万元／平方米至25万元／平方米区间，但最终仅一家房企报名、底价成交。除了接近39亿元的高额土地总价，地块开发的综合难度也是重要制约因素——地块占地规模小，容积率高达4.7，叠加限高、文物保护、商业全部自持等多重约束，在狭小用地内完成总图排布，兼顾户型、采光、社区空间，产品设计难度极大。更关键的是，新政之下回款周期被显著拉长，项目需要长期占用数十亿量级资金，财务成本居高不下，对企业现金流、融资成本提出极高要求，绝大多数房企被资金门槛过滤，仅有资金实力雄厚的央企具备操盘条件。虽然地段稀缺，但综合测算利润空间之后，房企参拍意愿趋于谨慎，最终促成独家底价成交的局面。

静安大宁地块属于大体量纯宅地，位置靠近内环，板块购买力充足，今年6月同板块地块曾经出现接近30%的高溢价，但本次地块最终溢价仅5.48%，竞价节奏相对平缓。究其原因，当前大宁板块已存在多个在售及待入市新项目，未来市场竞争属于红海格局，项目入市之后需要直面竞品分流，去化压力客观存在。同时地块起始总价便超过66亿元，资金投入体量巨大，市场上具备单独拿地实力的企业寥寥无几，因而抱团联合体参拍成为主流。虽然建发&象屿联合体看好板块长期价值选择重仓，但在新规约束下，房企主动放弃激进加价，竞价更加看重项目实际利润率，不再盲目追逐板块热度，出价整体偏向克制理性。

浦东金桥地块能够实现接近30%的高溢价，则是供需、产品条件、资金门槛多重利好叠加的结果。金桥核心区域多年没有新增住宅用地，改善需求持续累积，周边产业人口基数庞大，购房需求有坚实支撑，未来入市之后竞品少，去化压力可控。同时地块容积率仅1.8，限高60米，具备打造洋房、小高层等低密改善产品的条件，产品发挥空间充足。对比另外两宗地块，该地块起拍总价仅15.21亿元，资金投入规模可控，能够承受新政带来的财务成本抬升，风险收益比具备吸引力，因此吸引五组房企积极争夺，成为全场最抢手地块。

“总体来看，‘8·28新政’后房企拿地决策整体保持审慎。开发商已将现房销售所对应的资金成本纳入拿地成本统筹考量。”中指研究院上海数据总经理张文静认为，短期来看，相关城市细则出台传导仍需时间，市场正处于预期重构与策略再校准的过程中。房企在核心区位与外围板块之间、在总价门槛与利润空间之间将进行更为精细的权衡，投资行为“普遍审慎”，而低总价、低容积率、现金流周转较快的项目仍将获得更多关注。中长期而言，随着现房销售配套政策逐步落地、融资环境改善，房企拿地意愿有望稳步修复，但拿地逻辑或将更加强调风险可控与周转效率，而非单纯追求规模扩张。后续上海土地市场的供应节奏、结构性变化及房企参拍分化情况，值得持续关注。

编辑：林郑宏