今天，上海九批次土拍正式落槌！

三宗城区地块依次登场，各有优势，其中：

黄浦老西门地块底价成交

，

中海以10万+/㎡住宅楼板价拿下黄浦核心

，极为稀有的公开土拍住宅地块；

静安大宁地块

同样在上午登场，两家拼抢78轮，

最终象屿&建发联合体成功完成中心城区重磅补仓

。

浦东金桥地块

承担了最后的悬念，中信泰富、越秀、金茂、招商，以及绿城联合体都看到了潜力，

143轮竞拍后，中信泰富成功拿下

。

收官楼板价约5.24万元/㎡，续上金桥五年断供后，新的土地篇章。

01

黄浦老西门地块

难且珍稀

该地块综合起始楼面价为96900元/㎡。

剔除商业和公共服务设施后，

实际住宅起始楼面价达108750元/㎡

。

这一价格不仅

是黄浦区涉宅用地起始楼面价TOP1

，更跻身上海涉宅用地起始楼面价TOP4。

排在前面的地块全部出自徐汇核心

，分别是祺祥旺宇衡复项目、中海·云锦华庭和绿城·潮鸣东方。

但黄浦一直以来缺席名单，并非板块能级问题

。

而是过去多年，

黄浦的涉宅用地供应以协议出让为主

。

例如地块西侧不远的法藏讲寺风貌保护地块，如今定名为天润吉安，由新加坡丰隆+联发集团联合体以协议出让方式竞得。

成交总价约89.36亿元，楼面价接近11万/㎡

。

黄浦公开市场招拍挂的纯宅地，几乎为零。上一宗，要追溯到2014年土地出让，溢价率高达62.54%的廿八尊。

卢浦大桥下的迷你地块，廿八尊

和稀缺度匹配的是，这幅地块的开发难度也不低。

一方面是地块位置。

东侧紧贴老城厢环道中华路，

北侧复兴珑御，南侧黄浦科技展示馆

，成熟建成区周边环抱，留给地块自身发挥调整的空间很少。

新地块内部和复兴珑御，一房一万实拍

另一方面是地块指标。

用地面积仅0.85万平，限高80米的情况下，容积率给到了4.7。

极小的地块面积，比较严格的限高标准，都导致可排布楼栋空间有限

。

因此，在保证满容和豪宅层高的基础下，

最小的套均面积也需要做到180㎡以上

，可能主力需要到200㎡左右。

也就是说未来的起步门槛至少在3500万以上

。

值得一提的是，

这块地在出让前经历过两次调规

。今年 2 月首次调规时，容积率还是 5.32、限高 100 米；到 6 月二次调规，

容积率降至 4.7、限高降至 80 米

，计容建筑面积相应减少约 4875㎡。

在核心区宅地极度稀缺的背景下，这种"减量提质"的操作并不多见。

图源上海规划

周边的新房项目中，地块条件相对接近的，是去年开盘的绿城·黄浦ONE，

同样是小微地块，基本不含风貌别墅，主要供应都在高层住宅上

。

绿城黄浦ONE目前已经开盘两次，均价来到17.2万/㎡。

效果图，仅供参考

与此同时，

黄浦3000万以上的二手成交，已经逐渐出现“性价比”

。

比如今年

成交前两名的融创滨江壹号院、翠湖天地御苑

，均价已经降到18万/㎡以下，总价3000多万就能拿下200多平的大户型。

包括就在

地块北侧的复兴珑御

，近一年成交53套，

当前均价已经回到17万/㎡以内

。

对于想用相对合理的总价上车黄浦核心区的买家来说，这是目前最务实的选择。

豪宅的高物业费天然与建设年代的时间抗衡，因此，8000万以上的黄浦顶豪新房卖爆，但是3000万的入门款，如何与“性价比”抗衡，就是留给拿地企业的课题了。

02

静安大宁地块

中心城区的十万方货仓

本批次三宗地块中，大宁这宗体量最大。

出让面积 4.22 万㎡，

计容建筑面积约 10.13 万㎡

，起始楼板价 6.6 万元/㎡。

地块南至柳营路，西至普善路，

就在大宁城北侧

。

但地块的底色，是工业更新留下的——在土地资源趋紧的内中环，

把老工业用地盘活成住宅用地，已经是板块增量的主要来源

。

地块内部与地块东侧道路，一房一万实拍

地块南侧，上海滩大宁城是具备标杆作用的恒星小区，当前

小区单价在8.3万/㎡左右， 近一年有42套成交

，流速稳定。

现场来看，已有十年以上房龄的大宁城品质维护依然不错，高层外立面不可避免有些损伤，但景观依旧在线。

一房一万实拍

相比于上一块黄浦的稀缺，

静安大宁的地块，近三年一直有成交

。

这几幅地块中，最晚上架的建发大宁项目，就在前几天开始了方案公示。

从图纸上看，

建发准备拿下静安首个全域抬板新规社区

，

全小高层社区，户型面宽预留比较充分，依然在发挥建发的产品力打造优势

。

但是整体来看，今天象屿&建发拿下的这幅地块，却可以说是大宁板块起拍楼板价的新低。

这背后，与静安相对“清淡”的新房市场，不无关系。

我们先看过去两年，静安大宁板块的新房成交结构。

根据一房一万大数据，今年以来，大宁板块的成交进一步向

110-140㎡的改善集中

，与此同时，200㎡以上的豪宅开始沉淀库存。

库存指2021年1月1日后开盘的新房

这说明一件事：

大宁的主力客群，依然集中在 1000-2000 万这个总价段

。板块的标签，目前还支撑不起更高的总价。

而这个总价段，恰恰是整个中心城区竞争最激烈的地方，为什么选大宁，正是新地块必须回答的问题。

7 月 16 日，柳营新村集中搬迁启动

。这是静安区近年来体量最大的旧改项目，也是上海"十五五"规划开局之年规模最大的城市更新重点工程。

短短半年时间从意见征询走到集中搬迁，进度非常快。

也是静安区首次在旧改项目中推行房票制度。

图源上海静安

拆迁释放出新房购买力，也腾退出未来的土地储备

。对于大宁来说，配套已经基本兑现，板块认知也已经有多年沉淀，客群是稳定的——这块地的下限，几乎没有悬念。

但他的上限，将看产品、社区、实景上，能拉开多大的代差。

03

浦东金桥地块

五年断供的确定性机会

这是本次土拍中唯一的中环外地块，却也是今天参拍企业最多的地块。

1.8容积率 ，西侧临水，东侧临建平实验小学，同时近9号线台儿庄路

。

这些条件共同勾勒出配套基础非常不错的改善社区， 今年以来总价段合适的刚需到改善新房流速始终不错，也是今天引发多轮竞价的核心原因。

一房一万实拍

此外，

金桥板块的土地供应，也已经断供5年

。

上一次金桥的全新地块，还是2021年拿地的荟萃庭，目前已经清盘。

在经历了2022年的供应大潮之后，

金桥板块可售存量一直走低，目前仅有100套

。

跨年的撤销再成交房源记入新年度，且上年度不做减除

与此同时，

今年以来浦东中外环间的新房流速，逐步走高

。

成交套均总价集中在千万级，也就是900-1500万区间

，从这个预算角度考虑，金桥这幅新地块，将成为强有力的竞争者。

写在最后：

九批次土拍在较为平淡的过程中结束了，仅仅一周之后，

十批次土拍就将接力而来

。

下一批中，

既有北外滩超高层入局，也有很多朋友关注已久的古美东兰路TOD

。