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8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，央行、金融监管总局同日推出信贷配套文件，业内统称“8·28新政”。

商品住房预售门槛抬升至主体结构封顶，新出让土地项目优先现房销售，房企拿地被要求使用自有资金。销售、土地、金融三端同时收紧，高周转的旧路径被明确画上句点。

新政落地之后，市场各方反应不一。从成交市场来看，8月上海二手住房成交2.07万套，同比增加18%，9月12日单日网签1319套，创近77天新高。

土地端却是另一副面孔。8月31日第八批次开拍，中海底价150.19亿元摘走普陀真如地块，松江泗泾低密宅地溢价16.41%。彼时有业内人士分析表示，新政对土地市场的影响仍处初步传导阶段，资金门槛抬升之下，分化预计加剧。

9月21日，上海第九批次土拍开槌，黄浦老西门、静安大宁、浦东金桥3宗涉宅用地总起始价120.94亿元，中海一锤定音底价摘走老西门宅地，象屿&建发鏖战78轮竞得大宁地块，鲜少出手的中信泰富击败越秀、招商等强劲对手夺得金桥项目。

整体来看，新政后的上海第二场集中土拍，冷热依旧不均。

揽金破千亿

截止目前，上海已完成九次集中供地，整体走出了“前稳后热、骤然降温”的局势。

3月13日的第一批次，3宗宅地68.09亿元收官，2宗底价成交，整体溢价率低位；同月30日第二批次，保利发展经41轮竞价，以6.43%的溢价率拿下长宁内环地块，开局平稳。

水温自5月第四批次开始上升，保利“双雄”以超50亿包揽半壁，另有大华集团40.72%溢价夺得闵行浦锦低密地块，整体土拍溢价率达33.5%；6月30日第五批次，建发鏖战168轮、溢价29.63%落子静安大宁；7月28日第六批次，保利发展联合华润置地经219轮竞价，以161.2亿元拿下杨浦八埭头组团，溢价率35.83%，创下上海公开市场三年来的首宗百亿级地王。

8月31日，第八批次作为8·28新政后上海首场集中土拍登场。中海底价150.19亿元竞得普陀真如地块，刷新普陀区总价纪录；松江泗泾低密宅地经29轮竞价，由国贸&星狮联合体以16.41%的溢价率收入囊中。一冷一热，市场用两宗地块为新政后的房企心态写下注脚。

将视线聚焦在第九批次土拍上，高总价地块以低溢价或底价成交，低总价地块则出现多家房企竞抢。

其中，黄浦区C010302单元271A-03地块出让面积8544.05平方米，容积率4.7，规划建面40124.70平方米，限高80米，住宅占比不超过90%，另有不低于10%的商业须由竞得人全自持。

该地块是黄浦公开市场时隔12年再度入市的涉宅用地。地块起始价38.88亿元，起始综合楼面价96900元/平方米，剔除商业及公服后住宅起始楼面价约108750元/平方米，这一起价已排在黄浦涉宅地第一、全市第四，最终由中海出手以底价拿下。

静安区N070302单元117a-09地块为纯宅地，出让面积42200.07平方米，容积率2.4，规划建面101280.17平方米，起始价66.84亿元，起始楼面价66000元/平方米。该地块是上海首个采用“环境修复+开发建设”模式的住宅用地，竞得人另需支付基坑费4.6亿元、变电站费用1700万元。

经两家竞买人鏖战78轮，最终由象屿&建发联合体以70.50亿元竞得，溢价率5.48%，成交楼面价69614元/平方米。对比6月30日，建发在同板块鏖战168轮、溢价29.63%拿下的大宁081a-08地块，此次117a-09地块的竞争压力明显小了许多。

压轴登场的金桥地块，给出了本批次最热闹的一战。浦东新区Y000902单元19-21地块出让面积20904.33平方米，容积率1.8，规划建面37627.79平方米，起始价15.21亿元，起始楼面价40430元/平方米。

金桥核心区新房断供约5年，4公里范围内上一宗宅地还要追溯到2021年2月嘉里建设联合GIC以60.14亿元竞得的浦兴社区Y000901单元02-01A地块。

该地块吸引中信泰富、越秀、招商蛇口、金茂、绿城&盛安置业&西子联合体5方下场竞抢，最终经143轮报价，中信泰富以19.72亿元、溢价率29.65%将其收入囊中，成交楼面价52416元/平方米。

至此，第九批次3宗地全部成交，合计收金约129.1亿元，溢价总额约8.2亿元，溢价率约6.8%。

前九批次，上海拍地累计收金1046.42亿元，平均溢价率约14.7%。从企业来看，拿地主力依然是央国企、地方平台与混合所有制的头部房企，民企身影仅见大华集团等寥寥数家。

谁在拿地

有分析称，受8·28新政影响，房企拿地态度会更加谨慎，更加注重现房销售环节的定价与利润空间，结合资金压力和开发周期等因素，低总价、低容积率的地块会更受市场关注。

不过，凡事总有例外，而中海是一个特别的例子。

在今年中期业绩发布会上，该公司管理层明确指出，在政策稳定前提下全年新增购地额目标保持800至1000亿元。而在上半年，中海拿地极为克制，仅在8个内地城市及香港合计新增9宗地块，总地价78.6亿元，权益地价76.6亿元，都不到百亿规模。

为了完成购地KPI，中海在进入下半年之后大力补仓，拿下了不少高价地块，且大部分都是独自出手。仅在七月，其以139.42亿元新增5宗地块，就已超过上半年拿地总额。

8月，其再次以267.60亿元补仓北京朝阳及石景山区、香港洪水桥片区、宁波鄞州高新区、上海普陀区，其中最引人侧目的是在上海第八批次拿下普陀“上海真如中心”地块，150.9亿元的起拍价将其他房企拒之门外，最终唯有中海报名。

经计算，中海前8月合计新增购地19宗，新增权益建筑面积237.57万平方米，权益地价483.62亿元，离年度目标尚远，“挥金”之旅仍需继续。

9月2日，中海经24轮竞价以25.26亿元拿下西安曲江一期核心QJ4-2-89号宅地，溢价率达40.03%；9月4日，以底价5.41亿元竞得沈阳浑南区长白山姆南地块；9月10日，历经257轮激烈报价，以25.5亿元拿下深圳福田安托山迷你宅地，溢价率125.46%。9月18日，中海还参拍了天津河西区新八大里宅地，但最终遗憾地失之交臂。

算上上海黄浦老西门地块，中海今年目前累计拿地金额不超580亿元，未来一段时间内或许仍需要赶KPI。

不过，在剔除中海这个“特例”后不难发现，大部分房企的日子过得还是比较“拮据”的，比如金桥宅地一战中的主角中信泰富，近三年来公开拿地的次数屈指可数。

据公开资料查询，2023年是中信泰富的拿地高峰，新增了上海杨浦平凉社区（八埭头）风貌保护地块（外滩道）、南京南部新城G41地块（南京九庐）、无锡东蠡湖地块（玖映蠡湖）三大项目；2024年无新增拿地；2025年与南部新城会展联合拿下南京南部新城G86地块。除此之外，再无其公开拿地信息披露。

直到此次打败越秀、招商蛇口、金茂、绿城等老牌房企，成功拿下上海金桥核心区宅地，聚光灯才又一次打在其身上。

公开信息显示，上海第十批次土拍即将于9月29日开幕，共推出4宗宅地，分别位于虹口北外滩、杨浦五角场、闵行古美和宝山淞宝，总出让面积超12公顷，起始总价约141.93亿元。

这一次，又会有哪些名家登场？

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