AI 配图｜仅作版面示意，与文内数据无关
导语：
828新政落地第25天，上海用三块地给全行业上了第一堂"现房定价课"——黄浦老西门，黄浦区等了12年的宅地、起始楼面价
96900元/㎡
，只有中海一家报名，底价拿走；浦东金桥，一块低总价低容积率的地，143轮激战、溢价近三成。同一天，据克而瑞数据，全国土地平均溢价率降到
4.5%
、环比腰斩。一句话：828没有冷却土拍，它给土拍卖了一道
资金实力筛选器
——不是市场冷了，是能上牌桌的人变少了。
⚠️ 今日重要变化
1️⃣
上海第九批次土拍：828新政后一线城市首份完整答卷
——3宗地
129.1亿元
成交，黄浦老西门仅1家报名底价38.88亿、浦东金桥143轮溢价近三成，分化刺眼。
2️⃣
土拍"踩刹车"坐实
——据克而瑞数据，第37周（9.14—9.20）重点城市平均溢价率
4.5%
、环比降13.4个百分点；成交金额103亿元、环比-29.6%。
3️⃣
北京"日光盘"再现
——9月前20天预售证口径更新为
14张、近5000套
；9月20日晚通州熙悦京宴开盘官宣销售
508套
；首开股份罕见四盘集中推介。
4️⃣
地产股涨停潮
——9月21日万科、世联行等涨停；催化是住建部"三项制度"定调＋公积金新条例施行。市场开始为"制度红利"而非"降息预期"定价。
一、12年等一块地，等来一个报名者
AI 配图｜土拍分化概念示意，仅作版面示意
9月21日，上海第九批次土拍。主角本该是黄浦老西门那块地——黄浦区时隔约
12年
重返公开市场，起始综合楼面价
96900元/㎡
，剔除商业和公配后实际住宅楼面价
108750元/㎡
，是黄浦区涉宅用地起始楼板价之最。公示之初，市场喊它"2026年上海单价地王候选"。
结果：全程
只有中海一家报名
，38.88亿元，底价成交。连第二轮报价都没出现。
同一批次，静安大宁只有两家联合体入场；而门槛最低的浦东金桥地块——低总价、低容积率——
143轮激战
，中信泰富溢价近三成拿下。三宗地合计成交
129.1亿元
（起始120.94亿，整体溢价率约
6.7%
，据成交数据反推）。
为什么？有分析人士说得很直白：现房销售规则下，从拿地到回款可能拉长至
3年
，连续两年现金流净流出，算得过账的只剩头部央企——
"不是市场冷了，而是游戏规则变了，能上牌桌的人变少了。"
市场机构的总结也值得记一笔：本批次共8家企业（或联合体）参与，对比新政前动辄十余家的场面明显降温；房企已把现房销售对应的资金成本计入拿地定价，为现房环节预留利润空间。
读懂这组反差就读懂了828：高总价＋现房成本=没人抢；低总价＋低容积率＋定价空间=照样143轮。
828筛的不是地块，是房企的资金表。
二、溢价率4.5%：刹车踩到了阶段低点，但下周有大事
据克而瑞数据，第37周（9.14—9.20）：重点城市土地供应建面
667万㎡
（环比-4.6%，仍在年内高位）；成交建面
318万㎡
（环比+6.2%）；成交金额
103亿元
（环比-29.6%）；
平均溢价率4.5%，环比下降13.4个百分点
。另一套市场机构监测的300城口径：当周宅地出让金193亿元、平均溢价率3.7%，高溢价地块继续减少。两套口径有差异，方向完全一致。
高溢价只剩"确定性"例外：郑州二七区铭仁里地块，本土民企正弘置业12.18亿元、溢价率
32.67%
拿下——建面约14.8万㎡、楼面价才8226元/㎡，楼面不高、空间管够，房企才敢追价。
还有一个微妙信号：据市场机构监测，本周
南京、苏州、无锡新公告的宅地，出让条件里都没写现房销售
。中央口径已明、地方细则未出，土拍公告只能暧昧处理——写进去怕吓退房企，不写又怕将来违规。
谁的公告先写、怎么写，就是该地细则的真实剧透。
下周起，答卷会密集交：9月21日—30日，300城待拍宅地建面约
2100万㎡
、起始价约
1100亿元
；上海静安、虹口北外滩，
北京丰台岳各庄
，广州鱼珠、琶洲等优质地块集中竞拍。这些地的报名家数和溢价率，就是现房定价模型的连续验证。
三、"日光盘"回来了：金九的量是借来的
9月20日晚，通州熙悦京宴开盘选房，开发商宣布销售
508套
。前一天，湖映天青、亦庄国贤府、金茂满昱
三盘同日开盘
。首开股份——一家向来低调的公司——9月20日集中推介了四个项目，其中一个在中国尊正北500米、全盘只做
32户
。
背景是抢证：据媒体9月21日不完全统计，9月前20天北京已发出
14张预售证、近5000套房源
（上期本栏目按逐张披露累计为13张/4458套，口径以官方为准），9月15日—17日三天集中发了7张。取证到开盘的间隔：亦庄国贤府
4天
、熙悦京晏
3天
。中建壹品未来元著启动认筹，锁定
317组
客户。
AI 配图｜"所见即所得"的交付概念示意，仅作版面示意
热闹背后要算另一笔账。行业研究机构负责人丁祖昱9月17日在一场机构电话会上给出时间轴（属专家预测，不是官方定论）：
近期供应平衡，靠的是开发商抢在新政前拿证；从2027年3月起，市场将进入长达12—18个月的显著供应短缺期。
他的工期账：今后18层以下的房子工期约18个月、11层以下约12个月——拿地到能卖，周期被硬拉长一到两年。
底数更扎眼：2025年全国房屋新开工面积
5.88亿㎡
，2021年是
19.9亿㎡
——五年砍掉七成。旧库存在一年年卖薄，新模式的新房还没盖到可售状态。
抢证红利和供应缺口，是一枚硬币的两面。
四、细则没来，但银行先动了
▪️
广东省住建部门部署"加快推进现房销售、实现所见即所得"
。广州正式细则预计10月出台，但先行动作不断：7月底首宗"现房销售承诺制"地块（承诺现房可分期缴土地出让金）、"十五五"规划征求意见稿提出适时开展现售试点、南沙"南十条"明确现房承诺制。今年广州"金九银十"的画风变了：超15个项目加推、130多个在售楼盘促销，
现房和准现房成了营销主角
。
▪️
银行端实质落地
：据公开报道，中国银行、农业银行等多家银行已开始执行
"竣工备案后发放贷款"
。放款节点后移＋"竣备再供楼"营销，购房者的资金占用周期被实实在在压缩了。
▪️
地方进入"解读推广期"
：住建部官网9月17日—21日连续发解读文章，9月21日盘锦、武汉、茂名等地方住建部门同步转载。正式细则目前仍是零转正——长春"28条"还是唯一已出台的配套，武汉"汉17条"仍是草案，天津在拟定中。
▪️
存量时代的官方读数
：住建部披露，二手房交易占比从2020年的27%升至2025年的46%，
2026年前8个月已达52%
。1—8月二手房网签
54923万㎡（+10.6%）
，已达新房销售面积（49880万㎡）的
110%
。
五、涨停潮的底色：市场在为"规则"定价
9月21日，房地产板块集体冲高，
万科、世联行等涨停
。注意时间点：这是在9月LPR连续
16个月
不动的背景下发生的。市场买的不是降息，是"规则重塑→行业出清→剩者为王"的逻辑。
同一天，中国人民大学国发院研究员秦虹发布828新政系统解读，两条硬约束值得所有从业者记牢：
▪️
拿地必须全部使用自有资金
；
▪️
现房定金制度
——取得施工许可证后可收定金，但违约须返还，
实质上不可使用
。
她还有一个关键基数：现房销售占商品房销售比例已从约10%升至去年底的
32%
——"顺势而为，时机成熟"。配套的另一组数字是房企"十大改变"：拿地即签三年经营承诺、资金项目自平衡、客研前置三年、考核从规模排名转向
单项目利润与交付满意度
。
写在最后：接下来看什么
1️⃣
9月下旬密集土拍
——上海静安、虹口北外滩，
北京丰台岳各庄
，广州鱼珠、琶洲。岳各庄尤其值得盯：丰台正是本系列持续追踪的板块（太平桥项目刚全盘取证），这宗地的报名家数，直接检验"现房定价模型"在北京的适用度；
2️⃣
南京、苏州、无锡的下一批公告
——是否开始写入现房销售条款。若继续空窗，说明地方还在向部委要执行口径；
3️⃣
一线城市细则窗口
——广州预计10月出台，北京、上海未官宣。国庆前是否抢出前置宣贯，决定四季度执行节奏；
4️⃣
武汉"汉17条"是否转正
——武汉住建系统9月21日已转发解读文章，草案转正的时机临近；
5️⃣
北京9月预售证计数
——前20天14张，全月有望突破15张、创单月纪录。
一句话总结：第25天，上海的三块地替828完成了第一次"价格发现"。土地市场的出清速度，会比销售市场更快——
谁能把"确定性"做进产品里，谁才是新规则下的玩家。
何涛
｜中国 GEO 专家、AI 营销高级研究员
乐居北京 & 克而瑞深度智联北京
