观点网近日消息，上海本土企业协通集团，以超过8亿元的价格收购南京西路汇银大厦。

这栋楼，中信资本在2017年买下，戴德梁行当年的市场报告记录交易金额约15.8亿元。（观点网报道中说当年成交价约14.9亿元。此处采用当年报告数据，不用现在的回顾性数据）

简单按两次交易价格计算，缩水幅度已经接近一半。

这不是一栋偏远、老旧、没人要的写字楼。

它在上海南京西路核心商圈。

南京西路，也扛不住重新定价

汇银大厦位于静安区南京西路758号，旁边是兴业太古汇，再往西是恒隆广场、嘉里中心。这是上海最成熟、也是租金最高的办公商圈之一。

项目2000年建成，2022年，中信资本还对项目进行过更新改造，升级为5A甲级办公楼。

位置不错，资产不差，中间还花钱改造过，但价格还是从2017年的15.8亿元，回到今天的8亿多元。

这不能简单理解成

中信资本9年亏了近8亿元。

因为持有期间还有租金收入，也涉及融资成本、改造投入、税费以及不同交易结构。

但确认的是：

同一栋核心区写字楼，9年以后，市场愿意给出的资产价格明显减少。

核心地段还在，楼的估值变了。

2007

年6亿，2017年15.8亿，2026年8亿多

汇银大厦算是上海大宗房地产市场里转手比较频繁的一栋楼。

2007年，上海九百集团收购该项目，交易价格约

6亿元。

2010年，上海汇银集团接手，之后大厦更名为汇银大厦。

2017年，中信资本从汇银集团手里买下，价格升到

15.8亿元。

10年时间，价格从6亿涨到接近16亿。然后，又过了9年，快回到19年前了。

这几乎画出了一条上海写字楼资产价格的周期线。

上一轮资产上涨时期，资本愿意不断抬高价格买入核心写字楼。

因为当时大家相信租金会涨、资产会升值、核心地段永远稀缺、最后还会有下一个买家，用更高的价格接走。

现在，这套逻辑变了。

租金在跌，资产价格自然要重算

决定一栋写字楼值多少钱，最终还是两件事：

它一年能收多少租金；投资者愿意用多高的价格买这些租金。

而上海写字楼现在仍处于调整周期。

高力国际数据显示，今年二季度上海甲级写字楼整体空置率约22%，平均租金降至5.7元/平方米/天，同比下降8.7%。

南京西路已经是全上海最贵的办公区域之一，平均租金达到

9.09元/平方米/天。

而且传统核心商务区的空置率整体也明显好于很多新兴商务区。

这恰恰说明问题。

连租金最高、韧性最强的南京西路，资产都要重新定价。更不用说那些租金更低、空置率更高、供应量更大的区域。

过去核心地段意味着

价格贵，但还会更贵。

现在核心地段可能更多意味着

跌得慢一点，流动性好一点。

但并不意味着不跌。

汇银大厦不是孤例

今年上海还有一栋非常典型的写字楼

新茂大厦。

位于上海新天地附近，同样属于核心区优质办公资产。

2015年，ARA基金接手时，交易价格约

28.5亿元。

今年再次出售：

16.2亿元。

折价约

43%。

又是接近腰斩。

一个南京西路，一个新天地，都不是边缘资产。

这说明上海写字楼这一轮发生的，已经不仅是“租金降一点”，而是

资产价格体系正在重新寻找锚点。

好消息是，价格降下来以后，买家开始回来了。

今年上半年，上海大宗房地产交易明显回暖。

戴德梁行数据显示，办公及研发办公物业成交金额达到134.9亿元，占整个大宗交易市场的58.4%。

更有意思的是买家结构。

上半年自用型买家成交额约115亿元，同比增长34%，与投资型买家的成交占比已经各占一半。

内资买家占比更达到

93%。

金融机构、国企、地方民企、产业企业，开始进入核心资产。

这其实也是价格重新调整以后的结果。

以前太贵。现在，终于有人算得过账了。

买楼的人换了

汇银大厦的新买家协通集团，也很有代表性。

它不是传统房地产基金。它最早从纺织业起家，目前业务涉及汽车服务、酒店、园区、存量物业等。

今年上海大宗交易市场里，这样的买家越来越多。

企业买楼自用；地方国企买核心资产；产业资本买总部；现金充裕的民企买入过去只有地产基金、外资基金才能承受的项目。

戴德梁行数据显示，今年上半年机构投资人的成交占比只有17%，非机构买家已经成为主力。

过去买写字楼的人，想着

几年以后涨价卖给下一个基金。

现在很多买家想的是价格已经跌下来了；租金能覆盖一部分成本；还可以自己用；拿十年也没关系。

所以这一轮写字楼重新定价之后，连买楼的人都换了。

核心区，也要重新算账

这句话还对。南京西路依然是南京西路，它的租金仍然是上海最高的一批，空置压力也比很多新兴商务区小。

但汇银大厦告诉市场：

好地段只能决定资产有没有人要，未必能决定资产永远值多少钱。

写字楼从过去的“增值资产”，越来越回到一门最朴素的生意：

一年收多少租，能产生多少现金流，我愿意为这些现金流付多少钱。

当租金变了，回报率要求变了，资产价格自然也要变。

所以，上海核心区写字楼9年跌掉近一半，值得关注的并不是“谁亏了多少钱”。

而是

核心资产，也开始接受新的价格。

当最核心的资产都重新定价，一整个商业地产市场的价格锚，也就开始跟着移动。