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上海核心地区的房价走势取决于贫富差距，而非社会可支配收入，更与租金更无关
一、城市魅力决定上海核心地区的房产最终沦为全国，乃至全球顶级精英资产性收入以及家庭背景的博弈，而非普通老百姓的选择
一座城市能够持续发展的关键是要对外来人员、产业以及资本极其友好
，诸如深圳那句“来了就是深圳人”直接的揭示了这座城市最大的发展动力
但是，上海与北京受限于土地有限，为了将有限的土地用在更高效的产业与新增人口领域一直实施户籍制度，限制低效产业与普通人的进入，其实大可不必
真正让一个座城市形成壁垒与筛选的就是高房价
，房价一旦过高，自然很多人就很难混得下去，不得不离开，留下的都是能够产生超额附加值的顶级精英，持续往复筛选
最近几年，杭州、成都以及苏州之所以发展快的根本就是与上海、深圳以及北京等核心城市形成绝对的房价差，还在新进年轻人通过努力奋斗能够实现的范畴内，吸引新增资源的持续规模化增量流入
而
上海、北京与深圳的房价已经上涨至太多人努力奋斗可争取的上限之外
，但是，
城市魅力决定这类城市核心地区的房产最终沦为全国，乃至全球顶级精英资产性收入以及家庭背景的博弈，而非普通老百姓的选择
一直以来，
房价收入比在上海之所以失效的关键就是上海的房子根本不是卖给上海的工薪阶层，而是全国乃至全球最顶级的财富阶层
又由于城市持续发展，社会对未来预期乐观，叠加房价呈持续上行态势，很多既有房产者不愿出手，导致供给有限，远大于需求，自然有限的供给只能匹配出价更高者，最终持续推高了房价
二、临江靠海扩张有限的现实决定上海是最值得投资房地产的城市
高房价对一座城市具有两面性，既能够筛选出顶级精英，但也最终会遏制大量的新增产业、人才与资本的流入，最终会遏制城市的发展
基于此，
城市可持续发展的逻辑是逐步外扩，平抑核心地区高房价的挤压态势
，但是城市的空间有限，一旦外扩到一定程度就只能寻求城市协同，向周边城市外扩
严格意义来讲，
临江靠海扩张有限的现实决定上海是最值得投资房产的城市
，东边临海，北面临江，西面又被昆山顶死的现实决定，上海只能向南面的嘉善、平湖以及西南面的苏州汾湖地区外扩
目前摆在上海面前最尴尬的现实是必须要为以后的新兴高附加值产业留足一定的储备用地，不能一味无脑的供地
，将有限的土地全部卖完，让未来的新兴产业没有发展的空间，遏制了上海的可持续发展
在这一背景下，上海只能实施两大选择，即
科学规划，将有限的土地供给配置在能够产生高附加值，且可持续的新兴产业与嘉善、平湖以及汾湖一带协同发展，借助该地区的廉价土地实现上海的利益最大化，但是前提是必须向该地区让利
对住房而言，上海的唯一选择就是高价卖地推动房价上涨，即有限的土地尽可能卖出更高的价格
，既能够实现土地财政收入的最大化，也能够筛选出财力最雄厚的资本方
三、上海核心地区的房价走势取决于社会贫富差距、财富聚集，变现也是高评高贷从银行获得低息贷款或者商业增信，利用商业合作方的资金
事实上海核心地区的住房已经远超社会平均可支配收入支撑的范畴，更多是财富聚集后，资产性收入决定的全国，乃至全球顶级富豪资本运作的筹码
这与其他城市的房产运作逻辑截然不同，其他城市的房价更多受社会可支配收入支撑，变现基于接盘侠，而
上海核心地区的房价走势取决于社会贫富差距、财富聚集
，
针对全国乃至全球的顶级富豪，而非以薪酬为生的普通老百姓
支撑上海房价上涨的因素并非社会平均可支配收入的上涨，更多是贫富差距与M2的投放，即
只要社会发展的红利持续聚集在极少数群体的手中与国家持续大规模投放M2，上海的房价必然持续水涨船高
其变现也非基于接盘侠，而是高评高贷从银行获得低息贷款或者商业增信，利用商业合作方的资金
上海、深圳以及北京这类城市核心地区的房产获得也就两招，即
运气好，在房价上涨之前就已经提前上车者，成为这几轮房产红利的获益者全凭实力，天价买入，享受财富幻觉的过程中，也要承担动辄数千万，甚至数亿资金的支出
但是，天价买入的房产很难获得高比例的住房按揭贷款，更多是全款买入，然后再高评高贷，以抵押的形式从银行获得经营贷，用于其他领域的投资
而
玩这一资本运作的前提是要具备数亿的资金腾挪能力，能够在贷款到期时如期偿还本息，循环借貸，否则极易崩盘，被银行低价拍卖
四、在上海、深圳、杭州以及苏州等依然在急速扩张的城市，低价买入周边附属城市的房产，静待人口、资本与产业的持续流入与提升基本面，既能够解决住房，也能够实现资产的增值
租金更多是取决于社会平均可支配收入，即针对普通的工薪阶层，租售比对两类房产有效，即
买得早，且当时价格极低的房产，诸如城中村的老破小，这类房产的租售比极高，甚至高达30%远郊的低价房
基于此，国家也不倡导核心地区的大拆大建，更多是城市更新，其实目的之一就是为了维护城中村的低租金，确保解决大量年轻劳动力的租房需求
产业的发展需要资本与劳动力的有效结合，缺一不可，在这一背景下，新建的高端住宅就是商业增信与银行信贷的抵押品，而城中村是为满足大量的租房需求，也就是说，
上海、北京、深圳等核心城市核心地区的豪宅与租售比毫无关系
事实将豪宅用于出租所造成的打折远高于租金收入，还要装修与收租，实在不划算，所以空关或者自住更有价值
住房是基本需求，能够极大地提高生活福利，必须要拥有
，但是核心城市核心地区的发展会形成一波既定利益群体，盲目的挤入不但要为前期红利的获益者高位接盘，变现，而且还可望不可及
在这一背景下，
新进入者注定与已经发展成熟的核心地区住房无缘，理性的选择是向周边低房价地区流动，寻找属于自己的“核心地区”
但是，目前尴尬的是中国的城市发展已经呈现“结构化”的特征，诸多城市的人口净流出、产业凋零与基建投资有限等决定该城市的发展已经停滞，呈现收缩态势，在这类城市购房就应该选择核心地区
而在上海、深圳、杭州以及苏州等依然在急速扩张的城市，低价买入周边附属城市的房产，静待人口、资本与产业的持续流入与提升基本面，既能够解决住房，也能够实现资产的增值，而非盲目的追求早已发展成熟，且天价的核心地区住房，诸如上海的陆家嘴早已发展饱和，基本面未有大规模的提升空间
五、买房的关键是评估未来的发展趋势与前景，并非是追求当前的“完美”，其实更多是追求一个基本面提升与完善的过程
对以薪酬为生的普通老百姓而言，能够以合理的价格买到一套优质房产，不但能够坐享城市发展的红利，而且还能够实现资产的增值，直接改变家族的命运
其实，购置房产主要是追求两大目的，即
通过解决居住需求，能够在一座城市定居，坐享该城市发展的红利赚取买卖价差，实现房产增值的收益
在这一过程中必须追求两点，即
买入价要足够低要确保会有规模化的资本、产业与人才流入，持续提升基本面，推高房价
买房的关键是评估未来的发展趋势与前景，并非是追求当前的“完美”
，其实更多是
追求一个基本面提升与完善的过程
，这就意味着买的时候一定要有可提升的基本面缺陷，由基本面的缺陷拉低房价
可以肯定的是上海以西、无锡以东、苏州以南以及杭州以北这块地将会持续发展，且很快会成为世界的经济中心，源源不断的资本、产业与人才会持续规模化的涌入，提升该地区房产的基本面与推高房价
另外，上海、杭州、苏州等核心城市的产业、资本以及人才受高房价的排挤，会持续向高低区外溢，形成增量，推高该地区房产的基本面
尤其随着高科技产业的持续聚焦、M2的大规模投放以及人民币汇率走强，该地区的房价受基本面的推动与国内外货币的规模化流入，最终
必然会持续呈现“货币化”的态势，导致其不但具有极大的投资价值，而且直接关系家族的战略选择
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作者简介：
丁彦皓 房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教
