一天之内，住建部、央行、金融监管总局、证监会齐出手，楼市迎来近年来最密集的一轮制度性变革

2026年8月28日，中国房地产市场迎来一个载入行业史册的日子。

这一天，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》；中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》；证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》；国家金融监管总局同步推出五项房地产融资管理办法。

住建部、央行、金融监管总局、证监会——这几个管楼市的核心部委，罕见地在同一时间亮明态度。

这究竟是怎样的“组合拳”？力度几何？我们逐个拆解。

一、先看背景：政治局定调“稳定房地产市场”

这轮政策并非凭空而来。7月底召开的中共中央政治局会议，对房地产市场的定调清晰而明确——

“稳定房地产市场”

。

在此之前，2026年政府工作报告已用185字定调房地产，提出“因城施策控增量、去库存、优供给”“深化住房公积金制度改革”等具体部署。可以说，从顶层定调到部委落地，节奏紧凑、环环相扣。

政治局会议之后，北京、上海等多个省市接力放出楼市新政。8月20日上海出台“沪八条”，8月25日成都推出公积金首付15%叠加利息补贴的重磅新政。地方政策热身之后，中央部委的“大招”在8月28日集中释放。

二、再看核心：四份文件，覆盖全链条

这轮政策的核心，是四份重磅文件构成的“超级政策包”：

第一份：销售端——“所见即所得”

住建部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，核心要点包括：

商品住房项目实行预售的，

单体建筑应完成主体结构封顶

；

加强预售资金监管，购房款全部存入资金监管账户；

有力有序推行商品住房现房销售

，实现“所见即所得”，同步推行“交房即交证”。

这意味着，过去靠一张图纸卖房的模式正在被终结。

第二份：信贷端——贷款期限延至40年

央行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，最受关注的变化是：

个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年

；

房地产开发贷款实行

主办银行制

，单个项目对应一家银行，资金封闭管理；

贷款发放时点延后——

现房销售备案后放贷，预售项目竣工备案后才放贷

，确保购房人“能拿房、再还贷”；

开发贷款期限覆盖项目全周期，预售项目最长5年，现房销售项目最长7年。

我国商业住房贷款期限最初最长为10年，后延至20年，1999年起延至30年并沿用至今。

从30年到40年，这是二十多年来首次调整

。

第三份：融资端——资本市场打开大门

证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，推出

股权、并购、债券、资产证券化、不动产私募等融资组合拳

。支持上市房企再融资、并购重组，允许存量公司债券滚动续发。

第四份：细则端——五项管理办法同步落地

金融监管总局会同相关部门推出五项管理办法，包括《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《个人住房贷款管理办法（试行）》《商业地产贷款管理办法（试行）》《城市更新项目贷款管理办法（试行）》《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》，从五个领域细化房地产金融服务。

三、力度几何？专家这样说

这轮“组合拳”到底有多重？

中国国际经济交流中心经济研究部副研究员郭迎锋

认为，这轮组合拳“既兼顾短期需求刺激，更侧重房地产新模式的基础性制度重构”。他指出，

销售、信贷、资本、监管多部委同步发力，覆盖开发到交付全链条，是顶层设计而非单点救市

。主办银行制、预售资金全额监管、竣工备案后才放按揭，形成项目资金闭环，“从源头保交付、防烂尾”。

中原地产首席分析师张大伟

的评价更为直接：“此次推出的楼市新政，是我国房地产制度迭代升级的关键一步。

从依赖预售杠杆的粗放发展，到现房兜底的稳健运营，从被动化解烂尾风险，到主动筑牢安全防线

，这场变革直击行业核心痛点。”

上海易居房地产研究院副院长严跃进

则用“政策密度高、力度大”来形容。他指出，将贷款期限延至40年，“最直接效应是降低每月应还本息，缓解购房初期月供压力”。

业内普遍将本轮多部委协同施策，定义为本轮调整周期中

力度最强的政策组合

。

四、影响几何？短期与长期

短期看

，政策效果已经开始显现。数据显示，第33周30城新房成交环比增长8.5%，20城二手房成交环比增7.9%、同比增12.0%。北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示，“这次政策出台之后，市场反应比较快”。张大伟预计，9月落地的楼市新政将持续净化市场环境、提振购房信心。

长期看

，这场变革的意义更为深远。张大伟指出，新政将“推动房地产行业褪去金融属性、回归居住本源，真正实现'住有所居、安居安心'”。郭迎锋也表示，政策“更有利于中长期的稳定购房预期、重塑行业资产负债表”。

增量项目优先现房销售，意味着高杠杆、快周转的旧模式终结

。

从7月政治局会议定调，到8月28日多部委密集出手，再到北京、上海、成都等地方政策接力——这轮稳楼市“组合拳”的力度，

已经不是“松绑”二字能够概括的

。

这是一场从预售制到现房销售的制度性变革，是一次从“封顶放款”到“竣工放贷”的信贷逻辑重构，更是一个从“高杠杆快周转”到“稳健运营”的行业范式转换。

正如一位业内人士所说：

这不是救市，这是换引擎。

对于购房者而言，“所见即所得”“能拿房、再还贷”正在从愿景变成现实；对于行业而言，旧模式的终结意味着新秩序的开始。这轮组合拳的力度，不在于短期的刺激有多猛，而在于它正在改写中国房地产的底层规则。

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