朋友们，今天咱们聊一个地方。

上海地铁1号线的终点站——富锦路。

你可能天天坐1号线通勤，但从来没在这个站下过车。你可能在人民广场挤成照片的时候，压根没想过这条线的尽头长什么样。

但就是这么一个“终点站”，最近搞出了大动静。

2026年6月2日，万科联合体以19.39亿元拿下宝山杨行一宗宅地，楼面价约2.36万元/平方米。地块直线距离1号线富锦路站仅约500米，步行可达。

19个亿。在现在的市场环境下，这不是个小数目。

更关键的是——这是万科时隔两年再次在上海拿地。一个背负着3560.5亿元有息负债、2025年净亏损885.6亿元的企业，为什么偏偏选在这个时候、选在这个地方，砸下19个亿？

这背后一定有故事。

今天咱们就掰开揉碎，聊聊富锦路站这个板块——它的现状、它的规划、它的痛点，以及它到底有没有未来。

富锦路站，2007年12月29日开通，是上海地铁1号线北端终点站。高架车站，位于宝山区蕰川公路西侧、杨北路南侧。

说白了，就是1号线往北开到头了，再往前没了。

但就是这个“到头了”的地方，正在发生翻天覆地的变化。

先说交通。 1号线是什么分量？2025年上海地铁日均客流排名，1号线稳坐前三，日均客流91.6万人次。从富锦路站上车，一路向南，不用换乘直达人民广场、南京西路、徐家汇。对于在北上海打拼的年轻人来说，这条线就是生命线。

自驾方面，地块可通过蕰川公路快速衔接外环高速。不完美，但够用。

再说房价。 这才是大家最关心的。

根据2026年7月的数据，富锦路站附近二手房平均单价约3.86万元/㎡。附近招商海德名门2026年5月均价约4.33万元/㎡，同比上涨8.71%。

新房方面，板块内的标杆项目“四季都会”系列，2024年5月最后一批房源开盘，高层备案均价约5万/㎡，叠排约6.2万/㎡，联排约7.3万/㎡。

对比一下：上海内环内新房成交均价13.4万元/㎡，内中环8.4万元/㎡，中外环5.7万元/㎡。

富锦路站属于外郊环，均价2.4万元/㎡的水平。四季都会5万的均价，已经远远跑赢了外郊环的平均线。

这说明什么？说明这个板块的价值，正在被重估。

但现状并不完美。 有网友直言不讳地指出：富锦路站被主干道蕴川路分割，只能单面发展；西面海德花园已经定型，靠近富锦路是高铁配套隔离区域；中间还夹杂着杨北村的农村小别墅和自建房区域，动迁改造成本大、收益不高。

说白了，这个板块现在是个“半成品”——有地铁、有楼盘，但城市界面还带着城乡结合部的味道。

说到北上海，绕不开一个对手——共康板块。

共康是宝山离市中心最近的板块之一，新老静安合并后，共康直接沾了光。2026年，共康路站板块已经从“1号线末端睡城”进入“双轨辐射”状态。共康板块次新房挂牌普遍在6万以上。

富锦路站呢？新盘4.9万到5万出头。

差距不小。

但差距正在缩小。

共康的优势是成熟——商业、学校、医院都现成的，不用等。缺点是贵——6万+的单价，对刚需不太友好。

富锦路站的优势是潜力——整个片区正在大规模城市更新，从2019年改造启动至今，开发体量已经从90万平方米暴增至200万平方米。缺点是“等”——现在的城市界面确实不够体面。

我的判断是： 共康是“现在就能住”，富锦路站是“再过五年让你高攀不起”。两类客群各取所需，但如果你愿意用时间换空间，富锦路站的想象空间更大。

好，接下来是重头戏——规划到底落没落地？

我给大家梳理一下时间线：

2019年：杨行老集镇“城中村”改造正式启动，体量90万平方米。

2023年9月：四季都会·青藤里开盘，累计推出926套房源，去化率96%。

2024年12月：四季隐秀开盘，累计推出1022套房源，去化率88%。

2025年11月：17A-02地块挂牌，面积5.698公顷，容积率2.5，建筑面积14.245万㎡，距离富锦路站不足500米。同月，片区开发体量正式突破200万平方米。

2026年5月：08-06地块拟协议出让，面积3.28万平方米。

2026年6月2日：08-06地块正式成交，万科联合体19.39亿元拿下。这是2026年上海第二宗协议出让的住宅用地。

看到了吗？节奏在加快。

从2019年到2025年，6年时间从90万方做到200万方。而现在，仅2025年底到2026年中，就有两宗地块密集出让——17A-02地块14.245万方、08-06地块8.2万方。

这不是慢工出细活，这是踩了油门的城市更新。

更值得关注的是品质升级。

17A街坊的控规方案已经正式公布，要引入“架空超级底盘”、“空中立体花园”等高端设计元素。这些原本多见于徐汇滨江等核心区域的设计手法，首次在宝山亮相。

规划严格对标沪规划资源建〔2025〕375号住宅品质要求。

翻译成人话就是：富锦路站周边的新房，不是以前那种“有得住就行”的刚需盘了，是要往品质社区方向走的。

还有大基建加持。

2026年3月，新建上海至南京至合肥高速铁路上海宝山站配套道路工程——新建铁和路（湄浦路~富锦路）设计方案公示。

2026年6月，改建富锦路（江杨北路西侧~锦友路）项目启动征地。

高铁宝山站，站场规模8台18线，是沪渝蓉高速铁路的起点站，目前已全面开工建设。

大吴淞规划也在加速推进，总面积12.6平方公里的宝山启动区控详规划已经公示。轨道交通18号线二期已于2025年底开通运营，19号线宝山段已全面开工。

朋友们，这不是一个板块的单独作战，这是整个北上海正在被重新定义。

关键词一：地铁红利尚未吃完。

1号线的威力不用多说了。但富锦路站作为终点站，有一个独特的优势——上车有座。早高峰从终点站出发，你永远不用在站台上挤成纸片人。这种通勤体验，在1号线上是独一份的。

关键词二：城市更新正在加速。

200万平方米的开发体量，不是小打小闹。规划涵盖住宅、商业、教育、科创等多元业态。万科联合体主导整体开发。四季都会系列已经做到第八期了。

一个大盘连续开发八期，这在今天的上海楼市里已经很少见了。说明什么？说明开发商对这个板块有信心，说明市场用真金白银投了票。

关键词三：价格洼地正在被填平。

四季都会·青藤里2024年高层备案均价5万/㎡。沿着1号线往南看，共康板块次新房挂牌普遍在6万以上。更不用说大宁了。

富锦路站现在的新盘均价4.9万左右。同样是1号线沿线，同样是轨交盘，相差1万+/㎡的价格差——这就是所谓的安全边际。

当然，我也得说句实在话——这个板块不是没有风险。城市更新的进度取决于拆迁和资金，大环境的波动谁也无法预测，规划落地也需要时间。

但如果你问我：富锦路站值不值得关注？

我的回答是：一个1号线终点站、200万方城市更新、万科连续八年深耕、大吴淞规划加持的地方——你不看它，看谁？

最后，问大家三个问题：

1. 你坐1号线在富锦路站下过车吗？印象怎么样？

2. 4.9万/㎡的富锦路站和6万+/㎡的共康，你选哪个？

3. 你觉得北上海下一个爆发的板块会是哪里？

评论区见。点赞过1000，我专门出一期《大吴淞规划全解读》，把12.6平方公里的蓝图给大家掰开揉碎讲清楚。

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