支撑上海楼市本轮温和修复的直接政策，一共6项——3项上海地方细则、3项全国统一政策，从首付、公积金、税费、补贴四个维度把购房成本打了下来。

先说信贷门槛。买首套房，商贷最低首付统一降到15%。买外环外的二套房，首付从20%进一步降到15%，500万的房子，二套首付从100万变成75万，少掏25万现金。

公积金这边，首套家庭最高贷款额度从160万提到240万，如果你是二孩家庭又买了绿色建筑，两项上浮叠加，最高能贷到324万。额度之外，公积金还打通了"认房不认贷"——哪怕你以前用过公积金贷款，只要结清了、名下无房或仅一套，再买房照样能申请。

再说置换补贴，这是"沪八条"最狠的一张牌。在外环外买新房，且在网签前后一年内卖掉一套上海二手房，按新房贷款总额的1%补贴，单套最高5万。如果卖的是外环内的二手房，再加3万——两项叠加，

最高能拿8万

。2亿的总盘子，用完即止，政策窗口就到2027年3月31日。

补贴不是锦上添花，是推动置换链条转起来的关键润滑剂——外环内老破小挂出去，外环外新房接住，一二手房联动才转得动。

公积金提取也做了三件事。以前只能提公积金付预售房首付，现在买现房也能提，而且提了首付不影响算贷款额度。没有公积金贷款、没办冲还贷的购房人，提取频次从"5年内一次"改成"每个自然年一次"，提取金额放宽到不超过自有资金支付的购房款。

契税、车位、储藏室，全能用公积金付。公积金不再只是"贷款工具"，变成了覆盖购房全流程的支付工具。

你可能想问，这些是上海地方政策，全国层面有没有通用红利？有，而且三项都直接作用在上海买房人身上。

换房退个税，2026年1月续期，执行到2027年12月31日。卖旧买新，新房价大于等于旧房价，已缴个税全退；新房价小于旧房价，按比例退。二手房增值税，持有不足2年交易的，税率从5%降到3%。这两项合在一起，换房交易成本肉眼可见地降了。

8月28日，全国还出了两条硬规则：预售商品房的个人住房贷款，必须等项目竣工备案后才放款；房贷期限上限从30年延到40年。前者保障了"能拿房、再还贷"，后者拉长还款周期、压低月供，对年轻刚需是明确利好。

三部门发布的完善商品住房销售制度通知公示页面

还有两个容易被忽略的细节。沪籍子女成年后购买住房，属于该子女家庭唯一住房的，暂免房产税。商业用房首付，也从50%降到了30%。前者是"沪七条"里藏的彩蛋，后者是商办市场去库存的配套动作。

这6项政策不是各自为战。首付降了，你进得了场；公积金提额+放开提取，你凑得齐首付；补贴和退税，你换得起房；贷款竣工后放款，你买得安心。四个维度形成的合力，才是这轮温和修复真正的政策底座。