作为上海国资旗下商业龙头，百联股份手握南京东路、陆家嘴等大量核心商圈自有物业，如今股价回落至7元多元，市净率跌破0.7倍，显著低于账面每股11.46元的净资产，市场围绕“是否低估”产生巨大分歧 。结合2026年中报数据，公司资产端安全垫很厚，但主业盈利能力偏弱，不能简单以破净直接判定低估，需要区分账面资产价值与真实经营回报。

从资产视角看，百联股份的核心看点是沉淀的商业不动产。公司拥有第一八佰伴、永安百货、青浦奥特莱斯等大批上海及长三角核心商圈物业，固定资产账面超120亿元，这些物业大多多年前购置，以历史成本入账，现实市场重估价值远高于财报数字。部分优质资产通过消费REITs实现资产证券化，盘活存量资产，带来一次性投资收益，也证明物业具备真实市场价值。当前股价7元多，远低于每股净资产，从清算角度，股价具备较强安全边际，这也是很多投资者认为其严重低估的核心逻辑 。

但拨开资产光环，公司主业的盈利质量是制约估值抬升的关键。2026年中报，百联股份归母净利润9.13亿元，同比大增191.61%，但扣非净利润仅1.98亿元，同比仅增长7.32%，利润的大幅提升很大程度来自资产处置等非经常性损益，主营业务增长乏力，营收同比还下滑9.08% 。百货、传统超市持续受到线上电商、新型商业综合体分流，整体毛利率承压；只有奥特莱斯板块保持稳健韧性，成为公司为数不多的增长引擎。重资产模式下，折旧、人工、物业维护成本刚性，压制主业利润空间，即便物业价值很高，这些资产很难大规模变卖变现，会计准则也不允许直接按照市场公允价值重估利润，巨额物业价值很难转化为上市公司股东的现金流回报。

从行业环境看，传统百货零售整体增长空间有限，行业已经告别高增长时代。百联股份作为区域龙头，优势集中在上海及长三角，全国扩张能力有限。公司虽然维持稳定分红，2025年10派1.5元，但股息回报不算突出，经营性现金流波动较大，上半年经营现金流为负，资产重估收益大多是一次性收益，不具备持续性。市场给与低估值，本质是对传统零售主业增长乏力的定价，并非单纯错杀。

综合来看，7元价位的百联股份，资产端具备安全边际，但算不上深度低估。它的价值更多来自存量物业的隐性价值，而不是主营业务的成长。如果后续REITs持续盘活资产、奥莱业务持续扩张、剥离亏损零售业务，公司存在估值修复的机会；但如果消费持续疲软，传统百货业态继续承压，仅仅依靠账面物业，股价也很难出现大级别行情。投资者不能把潜在的物业重估价值等同于股价上涨的确定性，要区分资产账面价值和可兑现的股东收益。