上海房价涨幅全国第一释放出强烈信号，楼市正在发生“K型分化”

2026-08-03 13:10 国内游 1 0

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我们知道，历来，每年7月都是传统的楼市淡季。这俩月，高温、多雨，但凡不是有好的苗头，没有谁愿意在这个月买房卖房。

但是，2026年的7月，似乎不太一样。看数据，最能破除我们的固有认知。

7月，上海的商品住宅（不含保障性住房）成交了2796套，新建住宅价格，环比上涨0.96%，涨幅居全国第一。

在全国100个城市新建住宅平均价格仅环比上涨0.26%的背景下，上海0.96%的涨幅，显得格外耀眼。

另一边，广东的深圳，房市同样火爆。

7月，深圳全市新建商品住宅网签销售3529套，同比增长32.7%；二手住宅网签销售4795套，同比增长3%。一、二手住宅销售价格已连续4个月环比上涨，领涨全国主要城市。

更让人意外的，是深圳的商务公寓。

今年1月到7月，深圳全市一、二手商务公寓网签销售近6978套，同比大增60.6%。

数字最能说明问题，背后，是一场正在发生的、深刻的市场重构。通过局部看全局，你会发现不一样的苗头正在发生中。

上海房价之所以能够领涨全国，是多重利好共同促成的。

首先就是，上海的土地“减量提质”策略起效了，地价大涨，硬是托起了房价预期。

上半年，上海公开市场涉宅用地成交22幅，总建面约123.6万方，同比减少了21.9%。

2026年，上海的商品住房用地计划供应275-385公顷，按中值计算，较2025年减少了大约100公顷，降幅高达23.3%。

近五年，上海的商品住宅用地供应上限从2022年的647公顷一路降到2026年的385公顷，降幅超过了40%。

地少了，但是钱却并没少。

上半年，上海的宅地出让金521.4亿元，仍居于全国首位。

随着地价中枢稳步抬升的，是2026年上半年成交楼板价达42185元/平方米，同比增长4.6%。

更关键的是，上海核心城区地块溢价率频频突破天花板。

7月28日，杨浦八埭头地块历经219轮竞价后，被保利发展与华润置地联合体以161.2亿元拿下，溢价率35.83%，楼面价10.2万元/平方米。

业内人士预计，该项目未来入市价格有望突破15万元/平方米。

土地供应的“减法”，和地价的“加法”，共同构筑了上海房价无下跌基础的底层逻辑。

与以往房地产的野蛮生长不同，如今，“好房子”正在走进人们的现实。

上海浦东康桥板块一个57套房源的新盘，6月底开放至今，已吸引超过600组客户，开盘当天销售就超过了九成。

浦东滨江板块某项目，入市8个月累计销售超1000套。

2025年至今，上海共有48个高端住宅项目入市，累计推出8171套房源，占九城高端住宅供应总量的52.7%，首开去化率达到77%。

2026年2月25日，上海出台“新沪七条”，在优化限购、公积金贷款、房产税等方面综合施策。

政策效果立竿见影。

上半年，上海的二手房累计成交超14.7万套，创近五年同期新高。

二手房流动性的改善，直接打通了“卖旧买新”的置换链条。刚需上车、改善置换、高端升级，三个层次的购买力被同时激活。

这下你就该明白了，上海房价领涨，其实是一套精心设计的“组合拳”：土地缩量保价+“好房子”刺激改善+政策打通置换，才有了0.96%的涨幅这个令人艳羡的好成绩。

再看深圳。相比上海的价格领涨，深圳商务公寓60.6%的销量增长可能更值得购房者深入分析研究。

2026年1月，深圳将商业用房购房贷款最低首付比例从50%下调到30%。

随着购房门槛大降，大量被住宅高门槛挡在门外的购房者涌入公寓市场。人们看好的，是公寓的超高租金回报率。

市场行情表明，如今，深圳不少热点公寓的租金回报率已经超过4%，部分楼盘甚至超过4.5%。

这个数据背后，是一个历史性的转折。

长期以来，国人买房大都只看“涨价”，却不怎么看“租金”。

但是，当房价不再普涨、“房住不炒”深入人心，租金回报率正在重新成为衡量房产价值的核心标尺。

深圳公寓的爆发，本质上，是中国楼市正在从“博差价”时代进入“赚租金”时代的大转移。

一边，是上海0.96%的涨幅领跑全国，一边，是全国100城二手住宅平均价格环比下跌0.44%。一边，是核心地块溢价率突破40%，一边，是远郊地块底价成交。这些都说明，中国楼市已进入“K型分化”时代。将来，我们更会明显的感受到，核心城市在涨，非核心在跌；核心区域在抢，远郊在冷。这不是周期发生，而是结构变了。

这两年，从中央，到地方，“好房子”成为高频词。

什么叫“好房子”？不是面积大，而是品质好、配套全、设计优，更适宜居住的房子。