国务院印发城市更新 “十五五” 规划，提出实施 “好房子” 建设工程。消息一出，不少人觉得楼市要翻身了。

再加上近期二手房成交数据确实好看，更让人心里痒痒。但这里要泼盆冷水：别高兴太早。

5 月，北京二手房成交量同比上升 15%，上海上升 29%。上海还出现过单日网签 1664 套，刷新近 5 年单日成交纪录。

这数字，看着确实提气。可你得搞明白，国务院这次规划到底在干嘛。

规划说了，未来 5 年，累计完成城镇危旧房改造 50 万套，新开工改造城镇老旧小区 11.5 万个，改造老旧街区、老厂区 1500 个，改造城中村 4000 个，还要收集保护历史建筑 1.5 万处。

说白了，这次重点是 “城市更新”，是给老房子翻新、给老城区改造，不是要大规模新建、更不是要拉高房价。跟过去那种 “大拆大建” 是完全两码事。

二、内房股：一边跌掉九成九，一边还在赚钱

政策一出，港股内房股先动起来。龙湖地产前几天从低位 7.4 港元拉到 8.8 港元，单日上下波动有六七个点。看着挺猛？

可你把图拉长，龙湖从 2021 年开始下跌，到现在已经跌了五年，股价从 50 港元一路跌到七八港元，跌了 80% 多。10 万块投进去，只剩不到 2 万。

不过龙湖还算民企里能扛的，因为以前没乱借钱，负债率不算离谱。但赚的钱也少了太多：五年前一年赚 238 亿，四年前赚 243 亿，三年前 128 亿，前年 104 亿，去年只剩 10 亿。

利润缩水九成多，只能说是 “活着”，谈不上 “活得好”。更惨的是雅居乐。

2019 年股价还有 10 至 12 港元，现在只剩 0.2 港元。跌了 99%，基本回不来了。为什么？

看业绩就明白：五年前还能赚 67 亿，之后四年年年亏损，分别亏 149 亿、138 亿、172 亿，去年更是亏了 225 亿。以前借钱太多，现在楼卖不掉，债还不上，很多楼盘成了烂尾楼，这种公司翻身无望。

跟它类似的还有碧桂园、佳兆业、世茂，当年多风光，如今多狼狈。但也不是全都没救了。

央企地产公司就完全另一个样，比如华润置地，2019 年股价约 30 港元，现在还有 37 港元，反而赚了一两成。原因很简单：不乱借钱，有多少钱就开发多少项目。

中国海外发展也是这种路子，虽然股价也在上下波动，但起码活得稳。所以要碰内房股，优先考虑央企、国企，而且只能做做波段，别把身家性命押进去。

像雅居乐、龙湖这些，风险依然巨大，碰都不要碰。

三、政策是维稳，不是救市

再看二手房价格。上海从 2 月份开始，连续三个月环比上涨：2 月涨 0.2%，3 月涨 0.4%，4 月涨 0.7%。

三个月加起来也就 1% 出头，只能算止跌，不是回升。而且这种微涨只出现在北上广深。

你去珠海金湾看看，晚上大把楼盘黑着灯，烂尾楼遍地都是，更别说三四线城市了。那些地方的低迷，可能还要持续好多年。

所谓 “好房子”，是指以后新建住房的质量标准会全面提升，从户型设计、建筑材料到施工工艺，都要更安全、更舒适、更绿色、更智能。这是长期方向，不是短期刺激。

所以，看到 “国务院”“城市更新” 这种消息，别头脑一热就冲进去。楼市真正回暖还早得很，现阶段只是 “稳住别跌” 而已。

最后，说点眼前的：荔枝别贪嘴。现在正是荔枝上市的季节，今年果大又甜，价格也便宜。

但有句老话叫 “一颗荔枝三把火”，一次吃太多，容易喉咙痛、咳嗽。更危险的是，荔枝含大量葡萄糖、蔗糖和果糖，吃多了会刺激身体分泌大量胰岛素，反而把血糖降下去，引发低血糖。

你会觉得匪夷所思：荔枝这么甜，怎么会低血糖？可事实就是如此。所以，荔枝再好吃，一次也别超过十粒，最好控制在五到十粒。

千万别空腹吃，饭后一个小时再吃，能减少对肠胃的刺激，也能避免血糖大起大落。如果吃完荔枝头晕、出冷汗，赶紧坐下，冲一杯白砂糖水喝下去，能快速升糖。

另外，买荔枝挑核小的，比如糯米糍，肉厚核小，现在很多新品种核都细，吃着更爽口。楼市的事情，看完心里有个数就好。

生活中的小提醒，也别当耳旁风。日子要过，钱要捂紧，身体更要紧。