今天掌门君要和大家说锁
上海小区房屋质量的问题
共和新路2999弄
明园森林都市滴翠苑业主向媒体求助
小区多幢住宅楼外墙开裂、内墙渗水
墙皮剥落如“斑秃”
近20年来，业主家中饱受漏水渗水之苦
物业排查认定系建筑工艺缺陷所致
开发商却以“已过保修期”为由一推了之
简单修修补补治标不治本
整体大修又面临维修资金缺口
难题究竟该如何解决？
明园森林都市滴翠苑于2007年交付，因毗邻大宁绿地，当时在大宁板块名噪一时，成为了当时沪上的“明星楼盘”。然而，近20年过去，当初的“艺术地产”光环早已褪色，取而代之的是“满目疮痍”。
明园森林都市滴翠苑
走进滴翠苑楼栋间，
外立面大面积色差斑驳，涂料空鼓起皮，多处可见历次修补留下的补丁状痕迹，新旧涂层交错，如同打上了一块块“补丁”。
部分外墙遍布着蜘蛛网般的裂缝，尤其是站在高处俯瞰，小区各个楼栋外立面都是斑斑点点，如同“斑秃”一般，格外刺眼。
小区外立面如斑秃
外立面“斑秃”尚属视觉丑陋，墙块高空砸落则直接威胁着居住安全。
此前小区已发生过墙体粉尘块脱落从高空坠下的事件，所幸砸在了楼下绿化带，未造成人伤事故。
目前，
物业已在高坠风险区域设置了警示牌和围栏，禁止人员靠近，但每次路过警示区域，业主们总是胆战心惊，生怕哪天又有墙块从天而降。
高空坠物警示牌
如果说墙块脱落是“外患”，那么墙体渗水便是“内忧”。
业主周先生直言，小区每一栋楼都存在墙壁渗水问题，无一幸免。每逢雨天，雨水顺着外墙裂缝渗入室内，墙面发霉发黑，墙脚积水成洼，有些业主家中甚至需要用盆接水。渗漏水问题一方面使得家具受潮损坏，另一方面造成室内环境变化，霉菌滋生使得老人孩子频繁咳嗽。
小区楼道漏水导致墙皮发霉剥落
住在顶楼的居民更是渗水问题的重度受害者。有居民还
专门请了专业防水公司上门维修多次，花费不菲，却始终无法根治。
最后维修人员实在没办法了，说是墙体工艺和设计问题，实在修不了，把维修费都退了。
业主们指出，滴翠苑刚交房后，就出现了大批量的渗水情况，当时据物业统计，共有两三百户业主家中报了渗漏维修。阴雨天漏水自不必说，连晴天回潮时，窗框上沿都返潮出水，墙面发霉、起皮、潮湿，业主们怨声载道。后面的三期涵翠苑交付时，700多户业主中大部分家中也出现渗漏，问题如出一辙。
面对大面积的渗漏问题，起初开发商采取的是拖延战术：先让业主向物业报备，然后承诺维修，但“修过两次还是漏，越修越糟”，维修质量敷衍了事。就这样一拖再拖，一直拖到5年质保期结束。质保期一过，开发商的态度更是急转直下，业主们多次向相关部门提出诉求，或者通过居委会、业委会等途径联系开发商，却得不到正面回应，甚至被以“已过保修期”等理由搪塞推诿。
漏水处修补痕迹明显
根据维修人员排查，渗水的主要原因在于建筑工艺问题。该负责人解释，小区外墙采用的是水泥砂浆敷面，这种工艺的防水性能并不好，经过长年累月的日晒风吹、热胀冷缩，很容易出现开裂渗漏，很难根治。
应急维修只能解一时之困。据物业介绍，小区每年用在外墙维修上的费用都高达十几万元，但因为墙体“先天缺陷”，也只能是反复漏水反复修，陷入“修了漏、漏了修”的怪圈，资金投入不少，问题却始终得不到解决。如果要彻底修缮，需要将墙体全部铲除，采用防水性能合格的材料重新敷设墙面，这样算下来价格不菲。
维修过保，难以免责
针对开发商以“已过保修期”为由拒绝担责的说法，记者咨询了法律界人士。对方认为，根据《建设工程质量管理条例》规定，在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。
但保修期届满，并不意味着开发商可以对房屋质量缺陷完全免责。
法律界人士提出，如果房屋存在结构性质量问题或因建筑工艺缺陷导致的普遍性质量通病，且有证据证明该问题在保修期内就已存在、开发商未予彻底解决，业主仍可通过法律途径主张权利。
不只是在静安
在松江区定恒路89弄
“首创·禧瑞云庭”多位业主求助：
楼盘交付两年多
地下机动车停车库却问题频出
地坪裂缝纵横、积水漫过标线、管道滴水不断
在质保期内历经多次维修
但仍未根治
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据业主们讲述，小区于2024年6月30日交付。但地库行车通道上布满裂缝，长短不一，有的甚至绵延两三米；
多处可见长条状环氧树脂修补痕迹，与周边地面在颜色、质感上差异明显。
此外，
地库部分区域还出现了明显的积水。
在图片中，部分墙角位置水渍斑斑，地面积水甚至漫过行车通道黄色标线，部分车位上方管道处，水滴持续坠落。
业主们指出，地库是日常停车通行区域，长期存在裂缝、破损、积水、滴漏等情况，
不仅影响观感，更潜藏车辆剐蹭、人员滑倒等安全隐患。
业主们告诉记者，小区交付前后，开发商曾针对地库进行过三次较大规模的维修，如今地库问题依旧，业主质疑，
开发商在质保期内的维修究竟算不算“有效维修”？是否在故意拖延维修至质保期结束？
开发商回应：
否认故意拖延
已购买地库相关5年保险
于8月启动新一轮大修
记者与开发商上海崧贤置业有限公司取得联系。工作人员称，首创·禧瑞云庭地库出现的积水，一度系日常清洗作业所致，并非建筑结构渗漏。
对于地坪裂缝及修补痕迹，工作人员解释，目前采用长方形切割修补方式，使用同一施工单位的同一漆料，因新旧材料施工存在时间差暂时出现色差，随着时间推移色泽会逐步“同化”。
关于质保期问题，工作人员回复，目前房屋整体已过质保期，过保后的维修责任需结合具体报修时间判断。若相关问题在质保期内已有报修记录且仍存在，即使过保，开发商仍会处理。
对于“故意拖延”的质疑，开发商予以否认，称每次维修前都会张贴公示并通过管家通知，集中问题采取批量维修属正常工程安排。此外，开发商已购买地库相关5年保险。
工作人员表示，最近一次大规模维修已于今年8月启动，特意避开雨季，以便进行更彻底的处理，先对潮湿区域进行渗漏检查，再实施环氧涂层修补。
而对业主而言，更关心的仍是：维修能否从“反复打补丁”真正转向“治本除根”。
对此，我们会继续保持关注
