在南京西路与石门一路的交叉口，一座呈沿街弧线展开的十层赤褐色大楼巍然耸立，那便是建于 1928 年、由克明洋行设计、康益洋行承建的德义大楼（又称丹尼斯公寓）。现在已经鲜为人知的是，这座大楼的背后，却深藏着一位近代上海滩的传奇人物，上世纪二三十年代风云一时的上海滩资本大鳄、享誉文化界的徽州儒商程霖生。

程霖生（ 1888—1943 ）生于徽州歙县北乡富堨，又名源铃，字龄孙，早年曾翱翔仕途，历任安徽军民两署高等顾问、北洋政府总统府顾问及 “ 督办蚌埠商埠事宜 ” （负责皖北重镇及津浦铁路交通枢纽的商埠开辟与管理）等职，被段祺瑞称为 “ 同乡后起之秀 ” ，后继承父业，凭敏锐的商业直觉雄踞沪上地产界，同时又是一位精于金石书画鉴藏的博雅名士。

在上海开埠的滚滚红尘中，财富的源泉主要来自货轮与洋行。而程霖生与其父程谨轩，却在这座都市的街头巷里，预见到了近代上海吞吐财富的庞大潜能。据当时的《申报》辑录，同治年间，其父程谨轩在上海谋生，曾因拾金不昧如数归还巨额现钞与汇票，感动了失主德国 “ 礼和洋行 ” 经理，受邀入洋行工作。一战期间，洋行经理更将大批买进的荒地赠予程谨轩，由此程谨轩在沪上筑起从河南路抛球场至西藏路、新世界至卡德路（今石门二路）两条地皮大龙的财富版图。 1900 年前后程谨轩去世，因兄长自幼聋哑，次子程霖生毅然接掌家业。据《上海房地产业志》与《上海建筑施工志》记载近代华人地产巨头时，明确将程霖生列为仅次于沙逊、哈同等外资地产巨商的华人首富，并记载其家族在沪掌控千余所房产、房地租累计收益达 “ 六千万银两 ” （或折合规元银数额），当时被称为上海滩 “ 地皮大王 ” 。 程霖生并未止步于地产，还跨界开办生产味精的根泰和合粉厂、投资上海四大百货公司之一的大新公司，并开设永大金号与衡吉钱庄等金融机构。

作为程氏家族 “ 不动产帝国 ” 最显赫的见证之一，德义大楼是程谨轩留下的遗产。虽产证掌握在实际继承人程霖生手中，但大楼早期却交由其寡嫂与酷爱足球的胞侄程贻泽管业收租。程贻泽以自己的英文名 Denis （丹尼斯）将其命名，甚至常留客房接待各地足球劲旅。它的背后，是程氏父子通过 “ 购地 - 建房 - 租金 - 再购地 ” 所织就的一张庞大资本网。全景式的商界版图，不仅涵盖了程霖生与外商巨头的巅峰对垒，更记载了徽商凭借 “ 信用 ” 与 “ 乡缘 ” 纵横商海的全貌。

徽商有 “ 富而不忘乡 ” 的传统，从德义大楼、静安寺路 1550 号雄伟的程霖生公馆及其东侧 1522 弄的 34 幢花园住宅，再到宝兴里那成片烟火气弥漫的石库门，这千余所房产中流出的巨额资金，源源不断地报效于家乡。他曾任歙县旅沪同乡会会长及教育助成会主任，出资修复渔梁坝与凤凰桥、独资植绿杭徽公路两旁树木、赠送发电机开办屯溪电灯公司、捐印民国《歙县志》。他倾力支持陶行知办南京晓庄师范、淮安新安小学与歙县王充工学团。

程霖生与东北抗日将领朱子桥交往甚密，多次资助东北军民抗击日本侵略者。甚至掷重金营救中共早期极其重要的地下党领导人、徽州同乡柯庆施，以及陈独秀的长子陈延年。

而在公馆大门那对威严石狮深处，是他藏古彝器 150 余件、印《新安程氏收藏古金铜器影印册》，并重金搜罗石涛、八大山人、雪庄及新安诸家，辑《石涛题画录》五卷的旷世雅趣等等

由于社会势力的围攻与时局动荡，上海的地价暴跌。 1931 年，程霖生宣告破产。因产证早被程霖生抵押，德义大楼也难逃清算，程贻泽在勉强维持到 1935 年后失去了这笔收益，大楼最终辗转归入中国银行名下，公馆与宝兴里的产权亦纷纷易手。曾经轰动沪上的地皮大王程霖生，晚年只能靠变卖家藏古玩度日， 1943 年在落寞中病逝于上海，终年 58 岁。