120套房，51组认筹，认筹率42.5%。

这是四天前中企誉品银杏道交出的开盘答卷，单纯从认筹率角度来看，横向对比其他楼盘并不算差，但是结合其大幅低于房地联动价来评判，着实无法令人满意。

作为中华企业（600675,SH）今年在上海推出的首个项目，董事长孙毅已经抛弃幻想，采用以价换量的推盘策略来促进去化，现实市场环境比他想的更糟。

01

备案价大幅低于联动价

四年前，中华企业以超过68的总价，一口气拿下松江新城三幅地块，分别是广富林街道SJC10004单元2街区03-04、06-02、07-10号地块。

本次入市的是03-04地块，定名为中企誉品银杏道，属于三幅地块中的第二幅。今年9月4日，项目首次开盘推出120套住宅，备案均价5.23万每平。

这一价格刚公布时大为出乎市场意料，中华企业当初拿地时该地块的房地联动价为5.9万每平，本次开盘价相当于在联动价基础上打了88折。

这种定价策略此前非常少见，允许楼盘卖到5.9万每平，而楼盘主动选择降低价格约6700元。

中华企业打破惯例目的非常明显——快速走量，但最终的认筹结果并不尽人如意，以价换量效果尚未显现。

02

一期去化速度前车之鉴

中华企业之所以采取以价换量策略，核心因素在于项目一期销售让其认清了市场现实。

2023年开始，07-10地块就率先入市，案名为中企誉品银湖湾。2023年8月18日和2024年7月24日分别开盘两次，累计推出622套。

截止到2026年9月8日，网上房地产显示总计已销售438套，去化率70.4%。也就是说，中华企业用了三年时间，才卖掉了七成房源。

中企誉品银湖湾采用的是高低配，小高层与叠加并存，小高层均价在5.5万每平左右，叠墅则在7万每平左右。

而中企誉品银杏道因为容积率略高一些，社区设计为纯小高层，首开120套房源均价比银湖湾低了5%左右。

从银杏道首次开盘认筹率来看，后续涨价空间不大，保持现有价格以时间换空间是大概率事件，后续还有三期06-02地块，又该如何定价。

03

集团近年业绩忽好忽坏

8月底，中华企业正式公布今年上半年半年报，业绩依旧呈现出忽好忽坏走势。

上半年公司实现营业收入38.2亿，同比42.93%；归属于上市公司股东的净亏损为2.99亿，去年同期为盈利5.2亿。

近五年来，中华企业净利润好一年坏一年，2022年亏损0.57亿，2023年盈利5.55亿，2024年亏损3.17亿，2025年盈利1.19亿。

这种利润走势背后的核心原因在于房地产企业利润结算以交付为依据，只有项目竣工交付之后才能计入营业收入和净利润。

而中华企业虽为上海本土国企，但开发体量较小，无法像大型央企那样保证稳定的交付节奏，因此业绩波动较大。如果遇到某一年是交付大年，当年业绩就会异常亮眼。

想要解决这一问题，每年保持稳定的项目销售是必要方式，这也是为何孙毅果断的调低中企誉品银杏道价格的原因，但实际效果并不明显。

雪上加霜的是，近期公司有一位高管宣布离职，公司副总经理朱赬因工作调动原因申请辞去所担任的公司副总经理职务，辞职后将不再担任公司任何职务。