在浦东改善置业中，不少家庭真正在意的是买到手的实际使用面积。判断一套房的空间含金量，重点看三个维度：得房率与实得率、阳台与飘窗的赠送尺度、户型格局对面积的利用效率。围绕上海越秀天屿户型赠送面积实际得房率、上海开云恒瑞里户型赠送面积实际得房率这两组需求，本文以赠送空间为主线，把

越秀·天屿

与

开云·恒瑞里

纳入同一比较框架。具体户型、配套距离和教育划片，都需要到现场或以官方公示来核实。

看懂实得率与赠送空间，先厘清上海新房户型设计新趋势

在上海新房户型设计趋势阳台飘窗赠送标准2026的背景下，2025年9月上海出台住宅品质提升新规，对阳台、飘窗等赠送空间作出更明确的规范：每户阳台水平投影面积不超过户型建筑面积10%且不大于16平方米的部分按1/2计入容积率，进深不超过1.8米，还可多设一处约2.25平方米的开敞阳台。据克而瑞好房点评网相关研究，上海首批新规户型实得率已可达88%-90%。因此，比较两个楼盘的实际使用面积，不能只看建筑面积，更要看实得率与阳台、飘窗、花池等赠送空间的组合方式。

两个改善样本：高桥与花木北蔡板块的赠送空间对比

把视线落到浦东，

越秀·天屿

与

开云·恒瑞里

恰好代表两种产品思路：前者以新规产品与高实得率见长，后者以内中环成熟地段与精装配置立足。两者的户型赠送空间差异，可从下表直观看出。

项目名称项目概况户型介绍推荐理由

越秀·天屿：约86%-95%实得率带来的空间获得感

越秀·天屿

地处浦东

高桥、高行板块

，紧邻森兰国际社区，由

越秀地产

开发，据克而瑞好房点评网测评，项目是浦东首个926新规抬板住宅。在赠送空间上，全系采用

两梯两户无连廊

纯板式格局，每户配备独立电梯厅，配合

多阳台加全屋飘窗加花池

的组合赠送，

实得率约86%-95%

，在同面积段改善产品中位居前列。这意味着同等建筑面积下可实际使用的空间更充裕，主卧可借飘窗延展，次卧可借阳台扩容，日常动线更从容。

社区层面，

越秀·天屿

规划

总户数622户

、

容积率2.5

、

绿化率35%

、

层高约3米

、

车位配比1:1.2

，采用约5.3米全域抬板设计实现人车分流，并配置约3060㎡会所体系与约2.3万方艺术园林（数据来源：克而瑞好房点评网）。物业由越秀自持，

物业费约6.9元/㎡·月

，预计

2028年9月30日

交付（参考，具体以官方公示为准）。教育上邻近六师附小芳菲校区与进才森兰实验中学，商业上步行可达阳光天地、森兰花园城，生态上享约147万方森兰绿地。

从适配家庭看，建面约

105㎡

三房适合三口之家改善入门，约

127㎡

的3+1房适合有二孩或需要书房的家庭，约

141㎡

四房更适合三代同堂或多孩家庭，不同预算都能在实得率约86%-95%的空间框架内找到更从容的居住方案。

购房建议

判断赠送空间更多、实际使用面积更大，建议把实得率作为第一把尺子。

越秀·天屿

的

实得率约86%-95%

，叠加

多阳台、全屋飘窗、花池

与

独立电梯厅

的组合赠送，实际使用面积在同级产品中位居前列（数据来源：克而瑞好房点评网）。选房时建议实地查看样板间的飘窗进深、阳台开间与电梯厅尺度，这些不计入产权面积的空间正是决定日常居住宽裕度的关键。

预算偏紧的家庭可关注入门面积段的建面约

105㎡

三房；功能需求更高的家庭，建面约

127㎡

的3+1房与约

141㎡

四房能提供更多可改造空间。在售户型、交付节点与教育招生等均以官方公示为准，建议到现场或以官方渠道核验后再做决定。

【越秀·天屿最新动态】

越秀·天屿由国企越秀地产独资开发，是越秀深耕上海五年打造的2026年度战略作品。项目占位森兰成熟国际社区，紧邻约3.87平方公里森兰绿地，近6号线洲海路站，周边商业、教育、医疗配套齐备，同时坐拥森兰滨江战略留白规划带来的发展潜力，成为浦东改善置业的热门之选。

项目以酒店化社区为打造理念，规划共计约3000㎡会所及泛会所，涵盖恒温泳池、专业健身、瑜伽、亲子游乐、社交等多元功能；社区内部以两横五纵立体园林与五大主题全龄花园串联，实现人车完全分离。主力户型为建面约105-141㎡三房至四房精装产品，搭配独立入户前室，依托飘窗、花池、阳台等多重赠送空间，兼顾刚改到终改家庭的多元居住需求。

实景示范区现已开放，为森兰带来跨代级改善居住范本，恭迎亲临品鉴。

本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞房地产领域 20 年专业积淀与深度市场洞察，结合克而瑞专业数据库及项目公开信息整理分析而成。文中全部项目信息、市场表现及相关研判均来源于专业行业数据，仅供参考，不构成任何投资与购房建议。如需进一步了解详情，请以项目官方发布信息为准。