央行和国家金融监管总局发布房贷新规之后，上海已经有开发商宣布，旗下三个项目新取证楼栋的售价统一上调1%。其中一个项目即将加推最后97套房源，总价主要集中在500万至600万元，按照1%的涨幅计算，相当于一套房增加5万至6万元。
那么，开发商为什么突然要涨价？是楼市又要起来了？
答案是一项房贷新规，正在重新改变房地产行业里谁先垫钱的游戏规则。
过去买预售房，大家比较熟悉的流程是，项目达到相应条件之后，购房者办理按揭，银行发放贷款，开发商比较早就能够拿到购房资金，然后用这笔资金继续建设项目、偿还融资，甚至投入新的项目。
但是新规明确，新建住房实行预售的，个人住房贷款要在项目竣工备案之后才能发放。它不是楼房简单封顶就行了，主体结构完成之后，外立面、内部装修、小区景观以及其他配套工程还要继续建设。按照项目销售负责人的说法，从结构封顶到竣工备案完成，中间大约还有10个月。
也就是说，
同样一笔房款，开发商可能要晚接近10个月才能拿到。
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房地产本身就是典型的高资金占用行业。一块土地可能几十亿元，一个项目开发周期又非常长，企业需要同时支付土地、施工、材料、人员、融资等大量费用，因此资金什么时候回来，对于开发商非常重要。
以前购房者的按揭贷款能够较早进入项目，相当于购房者和银行共同帮助开发商承担了一部分建设阶段的资金压力；现在贷款必须等到竣工备案以后才能发放，那么这10个月的资金缺口，就需要开发商自己想办法填上。
开发商可以用自有资金，可以向金融机构融资，也可以通过其他方式筹钱，但无论采用什么方式，最终都会产生资金成本。
按照相关项目负责人测算，新规实施以后，财务成本至少增加3%。这就解释了上海部分楼盘为什么要涨价1%，这1%的提价甚至不足以完全覆盖成本。
所以从这个角度看，这次涨价首先应该被理解为一次
成本推动型涨价，而不是需求推动型涨价
。
如果开发商真的对后市非常有信心，为什么不是涨3%、5%，甚至更高，而只是试探性上涨1%？
58安居客研究院院长张波就提到，这次调价更多是对未来价格调整预期的一次测试，也是试探市场对价格区间的接受程度。
说得更直白一点，就是开发商也不知道购房者买不买账，所以先涨一点看看。毕竟现在的房地产市场早就不是过去那个越涨越有人抢的时代了。
现在购房者完全不一样了，周围新房卖多少钱、二手房成交多少钱、开发商给多少折扣、有没有送车位、装修包值多少钱，大家算得越来越细。一个项目如果贸然涨价，隔壁竞品没有涨，购房者很可能直接去隔壁。
因此，
挂牌价上涨1%，最终能不能变成真实成交价上涨1%，现在还要打个问号。
开发商完全可以一边把备案价格提高1%，另一边通过送车位、装修升级、渠道优惠等方式，把实际成交成本重新降下来。
真正判断上海楼市是不是涨价了，不能只看几个项目宣布提价，而应该看最终成交价格有没有持续上涨、优惠有没有收回、去化率有没有提高，以及二手房价格有没有同步企稳。
虽然房价可能上涨1%，但购房者开始偿还房贷的时间也推迟了。银行要等到竣工备案之后才发放贷款，相当于把一部分建设期间的资金压力，从购房者身上转移到了开发商身上。
比如500万元的房子，如果贷款300万元，假设贷款发放时间推迟接近10个月，那么购房者也相当于晚了10个月承担贷款利息和月供。
因此业内才会提出一个看起来有点反常识的观点：
即便房价上涨1%，部分新客户的综合购房成本，仍然可能比过去更低。
这也是现在买房越来越应该算总账，而不能只盯着房价的原因。
500万元和505万元当然有区别，但什么时候交首付、什么时候开始还贷、贷款多少钱、利率多少、资金占用多久，同样决定了最终成本。
过去房企拼命追求周转，拿地以后赶紧开工，开工以后赶紧预售，预售以后赶紧回款，拿到钱以后继续拿地。只要资金转得足够快，同样100亿元资本就可以撬动更大的开发规模。
而当按揭贷款发放节点被推迟到竣工备案之后，开发商必须先承担更多建设成本，项目开发对自有资金和融资能力的要求自然提高。
这意味着未来房地产行业可能进一步分化。现金流充足、融资渠道稳定、资产负债表健康的大型房企，相对更有能力承受回款周期拉长；反过来，一些高度依赖预售资金、高杠杆、高周转的企业，资金压力就会更加明显。
从购房者的角度看，这其实是在用开发商资金压力的增加，换取购房安全性的提高。
过去大家买预售房最大的担忧是什么？
房子还没有拿到，贷款已经背上了。如果项目建设出现问题，购房者是最难受的一方。
现在贷款资金进一步与竣工备案绑定，意味着开发商必须先把项目推进到更成熟的阶段，才能拿到按揭资金。某种程度上，也是让房地产从过去的“拼速度、拼周转”，慢慢回到“拼资金、拼交付、拼产品”的逻辑。
它确实说明新规正在产生实际影响，开发商也正在尝试把一部分新增资金成本转嫁给房价，但这距离上海房价全面上涨还有很远。
真正的楼市反转，从来不是某几个售楼处把价格牌改高1%。它需要看到成交量持续恢复、库存下降、二手房价格企稳、土地市场改善，更重要的是居民收入预期和购房信心真正回来。
