恒大在上海北边的万亩大盘，规模堪比一座县城，大量房源被上海人购入，房价从巅峰期的1.1万/㎡降到现在的3000多/㎡。

各位网友大家好，这里是江苏省南通市恒大海上威尼斯小区。项目行政上不属于上海，但小区里随处可见上海车牌。

难以想象，恒大竟然在江苏的一个小镇上建了这么大的小区，可容纳20万人居住，规模和启东市区人口体量差不多。

对于上海人来说，这里原本的定价就很低。巅峰时期，带精装修的叠拼别墅售价1.5万-1.6万/㎡，现在二手房成交价仅5000-6000元/㎡。

旁边的高层商品房，巅峰期带精装修售价1.1万/㎡，现如今仅3000-4000元/㎡。

很多人会好奇，当初这里为什么能吸引大量上海人来买房？

小区里的街道打造得和意大利水上城市威尼斯非常相似，环境极佳，几乎家家户户都配有游艇码头。

靠海的方向，恒大还修建了人工海和沙滩，正对小区的海域海水非常清澈。

当年恒大为了卖房投入很大，光是修建人工海和沙滩就斥资13亿人民币，周边还配建了五星级酒店、各类商业街、大型游乐设施。

每年夏天，都会有大量上海人带孩子来这边度假，上海虽然是海滨城市，但周边几乎没有能玩海的去处。

那为什么这几年房价下跌幅度这么大？核心原因是周边缺少相应的就业岗位，房源严重供大于求，小区二手房库存量过高。

目前已交付的房源约有6万套，80%都没有人住，这些精装修房源的房东，要么选择出租，要么选择出售。

二手房市场房源同质化非常严重，同样的装修、同样的物业、同样的开发商，大家只能比拼价格，谁更便宜谁的房子先成交，也就造就了现在的房价行情。

现在100万出头就能买一套近200㎡的叠拼别墅，20万左右就能买一套50多㎡的小户型。

这个房价对炒房客来说非常不友好，但对长期来度假、居住的上海老人来说十分合适。

我认识一位上海阿姨，她当年以500万的价格卖掉了上海的老破小，退休后也没必要长期留在上海。

她花300万在这里买了一套叠拼别墅，居住环境更好，手头还剩200万资金，可以说是一举多得。

她近几年一直在这边居住，谈起买房经历表示完全不后悔，自己住了一辈子上海老破小，从来没想过能住上叠拼别墅，这里的房子是她非常喜欢的。

虽然小区整体入住率不超过20%，但小区体量很大，一共有近6万套房子，哪怕入住率只有10%多，也有近1万户居民。

再加上每天大量的游客、上千名物业服务人员，整个小区长期有数万人活动，能维持相对繁华、齐全的商业配套。

现在商业街的门面基本都开业了，有各种大小超市、饭店，除了没有公立中小学、大型三甲医院，其他配套都具备。

总的来说，这里的房子确实很适合短期度假居住，但二手房库存量非常大，如果想买房坐等升值，真心不建议。

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