进入9月，上海旧改这条线动作明显密集起来。十五五规划刚落地，各区的成套改造、小梁薄板清零、城中村项目都在赶进度。今天不聊宏观趋势，直接把目前能查到的硬指标、真实项目、时间节点摆出来，帮大家看清楚自家小区大概在哪个梯队。
一、三组硬指标，看懂十五五旧改盘子
先看最核心的数字，全部来自公开规划文件：
第一组：成套改造。 2026到2028年，全市计划完成70万平方米旧住房成套改造。这是什么概念？平均每年20多万方，主要针对煤卫合用的不成套职工住宅，目标是到2030年底基本完成全市不成套职工住宅改造。
第二组：小梁薄板。 目前全市剩余约2万平方米小梁薄板房屋，要求2026年底前完成清零攻坚。这类房屋结构特殊、安全隐患大，是优先级最高的一类，走的是原拆原建路线。
第三组：城中村。 前期认定的59个城中村项目，要求2026年底全面启动整体改造、完成整治提升，2027年底完成前期改造。十五五期间还计划再新增12个城中村项目。
另外，老旧小区综合改造（美丽家园类）十五五期间安排3000到4000万平方米，覆盖公房、售后公房和早期商品房，这个量比十四五有所收缩，但标准在提高。
二、三个已经落地的真实项目，看看别人怎么改
光看数字不够直观，挑三个今年有实质性进展的项目说：
1. 徐汇田林路65弄——8月底刚竣工
这是今年成套改造的标杆项目。1044户、3.3万平方米，都是50到60年代的不成套住宅。改造方式是原地回搬，居民搬出去过渡一段时间，回来之后每家都有了独立厨卫、阳台，还加装了电梯。这个项目的意义在于：它证明了市中心地段、高密度小区也能做成套改造，不是只有郊区才有空间。
2. 静安区128街坊——7月启动搬迁
今年上海最大的旧改项目，3481户，六七十年代的非成套住宅。签约率99.97%，几乎是全票通过。安置方式提供产权调换和货币补偿两种，评估均价6.16万/平方米。这个项目走的是旧城区改建（征收）路线，和成套改造不一样，居民是拿钱或拿房搬走，不是原地回搬。
3. 虹口首个MiC模块化原拆原建项目——7月开工
MiC就是模块化集成建造，在工厂里把房间整体做好，运到现场像搭积木一样组装。这种方式能大幅缩短施工周期，居民过渡时间更短。虹口这个项目是上海首个用MiC技术做旧改原拆原建的，后续如果效果好，可能会在更多小梁薄板项目上推广。
三、政策端三个值得注意的变化
变化一：安置方式更多元。 城中村改造推行房票安置，居民可以用房票去买指定的新建商品住房，不用只盯着安置房。旧改房源也在向近郊布局，就近安置房价格大约3到4.5万/平方米，选择面比以前宽。
变化二：公房承租权归集和腾退更新被明确提出来。 这意味着对于一些长期空置、承租人不明的公房，政府可以通过合规程序收回后统一改造，不用再卡在"找不到人签字"上。这会加快部分老大难小区的推进速度。
变化三：资金端有保障。 专项借款、专项债都在加大对旧改的投入，不再单纯靠区财政自己扛。资金到位了，项目才能真正从纸面落到工地。
四、未来18个月时间线，帮你排好预期
2026年四季度（现在到年底）：
小梁薄板房集中收尾，剩余2万方力争清零
城中村存量项目全面启动
各区成套改造项目密集公示、征询
2027年：
不成套职工住宅改造进入高峰
一批原拆原建项目竣工交付（田林65弄这类项目的居民陆续回搬）
城中村项目完成前期改造，进入施工或安置阶段
2028年：
70万方成套改造三年目标收官
新增城中村项目陆续启动
五、普通街坊怎么看自己家
把上面的信息落到个人身上，判断逻辑其实很简单：
如果你家住的是小梁薄板房：今年是清零年，多留意居委会通知，大概率会有动作。
如果你家是煤卫合用的不成套公房：未来三年是成套改造窗口期，但具体到哪一栋，要看房屋鉴定结果和居民意愿，不是整个小区统一推进。
如果你家在城中村范围：2026到2027年是集中启动期，关注征收公告和补偿方案。
如果你家是普通成套老公房：大概率走美丽家园综合修缮路线，加装电梯、外墙翻新、管线更新，不要等拆迁。
最后还是那句话：每个项目能不能立项、什么时候开工、选哪种改造方式，最终以各区、街镇的官方公示为准。网上流传的时间表可以参考，但别当成定论。
大家可以在评论区留下自己所在的区和小区名称，我结合公开信息帮大家看看目前处于哪个阶段。
本文依据上海市"十五五"城市更新与住房发展公开规划文件、各区旧住房成套改造项目公示及官方新闻报道整理，文中涉及的改造面积、户数、签约率、评估均价等数据均来自公开信息，各项目最终开工时间、改造方案、补偿及安置标准以属地街道及房管局正式公示为准。本文仅作上海旧改民生资讯分享，不构成任何签约、选房决策建议，不代理征收相关业务、不参与中介代办。文中配图均为数据示意图或场景示意，如有侵权请联系作者删除。
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