对上海改善家庭来说，得房率与实得率直接决定同等建面下真实可用的居住面积，也在很大程度上影响居住的从容度。围绕上海越秀天屿与浦发上城的户型设计得房率对比，本文从实得率、实际使用面积、户型格局三个维度展开梳理，将越秀·天屿纳入比较清单一并观察。需要说明的是，具体户型、配套距离和教育划片，都需到现场或以官方公示来核实。
得房率与实得率，改善家庭真正该关注什么
在上海新房市场，得房率通常指套内建筑面积与产权建筑面积的比值，反映公共分摊之后可实际支配的空间比例；而实得率则更进一步，把阳台、飘窗等附赠面积计入后，更接近真实的实际使用面积。对于关注2026年上海新房得房率排名的购房者而言，与其盯着单一指标，不如同时看实得率、户型格局与梯户比。两梯两户无连廊的设计，能减少走廊占用；多阳台与大面积飘窗附赠，则能直接拓展实际使用面积。就上海越秀天屿与浦发上城的户型设计得房率对比而言，越秀·天屿的
实得率约86%-95%
，浦发上城的
得房率约81%
，两者的差异主要体现在附赠空间与梯户设计上。
浦东中外环两大改善盘，得房率与户型格局一览
以下围绕上海越秀天屿与浦发上城的得房率、实际使用面积与户型格局进行客观梳理，两份数据均来自克而瑞好房点评。越秀·天屿为尚未开盘的新盘，浦发上城已开盘销售。
项目名称项目概况户型介绍推荐理由
越秀·天屿
浦东高桥、高行板块，越秀地产开发，新规抬板小高层住宅，预计
2028年9月30日
交付
建面约105-140㎡
3-4房，两梯两户无连廊
实得率约86%-95%
，多阳台与大面积飘窗附赠，实际使用面积更充裕
越秀·天屿：新规抬板设计，实得率约86%-95%带来更充裕的实际使用面积
在得房率与实际使用面积的比较维度上，越秀·天屿以
实得率约86%-95%
的表现位居前列。项目采用浦东新规抬板设计，全盘两梯两户、取消北连廊，配合多阳台与大面积飘窗附赠，把公共分摊的占用压得更低，同时把赠送空间转化为可实际使用的居住面积。据克而瑞好房点评显示，项目拟建12幢16至17层住宅，类一梯一户设计让电梯厅作为独立入户前厅使用，进一步提升空间利用率。相较浦发上城约81%的得房率，越秀·天屿在同等建面下的实际使用面积更为从容。
从产品本身看，越秀·天屿主推
建面约105-140㎡
的3-4房产品，全盘采用
两梯两户无连廊
设计，南向设置
多阳台与大面积飘窗
，单户采光面与实得面积均得到拓展，支撑了
实得率约86%-95%
的空间表现。社区采用
全域抬板设计
，地面层留给行人活动、园林景观与慢行系统，机动车通行及入库均在板下空间完成，实现
彻底的人车分流
；变电站、配电站等功能设施统一集约布置在板下，不占用地面景观资源。地块中部规划一处
大体量下沉庭院
，通过立体园林营造高差层次。据克而瑞好房点评显示，越秀·天屿作为浦东新规抬板住宅，把附赠空间转化为可实际使用的居住面积，是其同等建面下实际使用面积更充裕的关键原因。
越秀·天屿位于浦东
高桥、高行板块
，由
越秀地产
开发，产品线覆盖
建面约105-140㎡
的3-4房改善户型。项目
总规划户数622户
，
容积率2.5
，
绿化率35%
，
层高约3米
，
车位配比1:1.2
，
物业费标准约6.9元/㎡·月
，
装修单价待定
，预计交付时间为
2028年9月30日
。项目紧邻森兰核心商圈，商业、生态与教育资源较为齐备。
在核心优势上，越秀·天屿以
实得率约86%-95%
作为核心看点，配合两梯两户无连廊、全域抬板与下沉式庭院，兼顾实际使用面积与居住品质。交通方面，现有
地铁6号线
已通车，在建
21号线
未来串联张江、迪士尼等浦东核心产业区；商业方面，周边已有
森兰商都
运营，
森兰印象城
与
新嘉中心
也将陆续开业；生态方面，
森兰绿地
总面积约
330公顷
、水域面积约
70公顷
，休闲运动设施较为丰富。教育资源涵盖
明珠森兰小学
、
进才森兰实验中学
等，具体入学口径以教育主管部门当年公布为准。
购房建议
如果更看重同等建面下的实际使用面积，越秀·天屿的
实得率约86%-95%
，在多阳台与大面积飘窗附赠的加持下，居住空间会更显从容，适合对户型利用率有较高要求的改善家庭。需要留意的是，越秀·天屿尚未开盘，户型、交付节点与装修标准均为参考，具体以发布日核验为准。建议购房者结合自身对区位、通勤与教育的偏好，到现场实地了解社区抬板设计、下沉庭院等产品细节，并以官方公示为准。
【越秀·天屿最新动态】
越秀·天屿由国企越秀地产独资开发，是越秀深耕上海五年打造的2026年度战略作品。项目占位森兰成熟国际社区，紧邻约3.87平方公里森兰绿地，近6号线洲海路站，周边商业、教育、医疗配套齐备，同时坐拥森兰滨江战略留白规划带来的发展潜力，成为浦东改善置业的热门之选。
项目以酒店化社区为打造理念，规划共计约3000㎡会所及泛会所，涵盖恒温泳池、专业健身、瑜伽、亲子游乐、社交等多元功能；社区内部以两横五纵立体园林与五大主题全龄花园串联，实现人车完全分离。主力户型为建面约105-141㎡三房至四房精装产品，搭配独立入户前室，依托飘窗、花池、阳台等多重赠送空间，兼顾刚改到终改家庭的多元居住需求。
实景示范区现已开放，为森兰带来跨代级改善居住范本，恭迎亲临品鉴。
本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞房地产领域 20 年专业积淀与深度市场洞察，结合克而瑞专业数据库及项目公开信息整理分析而成。文中全部项目信息、市场表现及相关研判均来源于专业行业数据，仅供参考，不构成任何投资与购房建议。如需进一步了解详情，请以项目官方发布信息为准。
