许家印上海烂尾楼接盘远超80亿，好地段无人敢碰。

62亿仅冰山一角，许家印上海烂尾楼接盘远超80亿，好地段无人敢碰。马上就要到9月16号，阿里资产平台将会开拍恒大虹桥国际这个备受关注的标的。第一次拍卖的时候起拍价是78.43亿，结果直接流拍。第二次直接降到62.74亿，相当于打了八折。虽然围观的人数已经达到两万四千九百多次，可报名参与的人数依旧是零。

很多人光看表面觉得上海虹桥这么黄金的地段降价这么多，这是一个抄底的好机会。但实际上62亿仅仅只是入场的敲门砖，真正要把这个项目拿下来背后的实际成本远远超出大家的想象。

说起这个项目命运可以说是一波三折。早在2011年这块地由红星美凯龙牵头，几家企业花三十多亿拿下规划打造虹桥商务区大型商业综合体。2015年主体结构就已经封顶，本以为很快就能完工，工地却突然停工，这一放就是整整三年。

到了2018年恒大通过收购项目公司股权接手了这个项目。谁也没想到仅仅两年之后，2020年的3月工程再度全面停摆，一直烂尾到现在整整六年多时间。从外面看过去大楼外立面已经施工完毕，看着像一座完整的建筑，但内部暗藏非常多的隐患。

六年时间风吹雨淋、钢筋锈蚀、混凝土开裂、消防管线老化这些潜在问题全部都要接盘方自己排查修复。拍卖公告上面写得很清楚，买受人要自行承担建筑加固维修甚至是拆除重建的全部风险和费用。

半成品烂尾楼很多时候比一块空地还要难处理，原有图纸已经定死还遗留大量工程并造，工程资料一旦出现缺失，后续复工验收每一步都会处处碰壁。除了建筑本身的修复投入，还有一大堆明面上和暗地里的成本摆在面前。

接手之后首先就要补缴大约3亿元的土地出让金。这个项目的土地早年抵押给了盛京银行，已经确认的担保债权就高达一百多亿。虽然管理人承诺会配合处理抵押涤除，但是并没有给出确切的办理时间。资金压在手里每一天都在不断产生财务成本，把补缴款项续建改造处理债务的各类开销全部算进去。市场普遍测算真正接盘的总门槛会超过八十亿元。

还有一个很容易被忽略的关键点，这块商业用地从2012年、开始计算使用年限。商业办公的土地到期时间锁定在2052年，留给后续开发商开发招商回本的土地使用权。现在剩下还不到二十年，商办物业正常的投资回本周期就要十到十五年，留给项目的时间窗口其实已经十分紧张。

再看上海当下的办公楼市场环境，现在上海甲级写字楼存量巨大，整体空置率居高不下。虹桥商务区单单办公楼体量就突破三百万平方米，下半年还有几十万平米的新增楼宇投入市场，市场供大于求的格局短期很难改变。就算花大价钱把这个几十万平米的超级综合体建好完工，后续的招商、出租、回款全都是巨大的难题。

现在上海大宗资产交易虽然有所回暖，但是市场资金更偏爱体量小、风险可控、回报稳定的项目。有实力掏出八十亿级别资金的也就央企险资和极少数大型民企，这些机构都会反复测算收益。面对一个停工多年的烂尾巨盘，再叠加商办市场的下行压力，算完账之后大多都会选择观望。

就在前不久，恒大相关案件一审宣判，许家印被判处无期徒刑。恒大集团和恒大地产也分别开出巨额罚金。判决落地之后，恒大系各类资产处置的节奏也在加快。而恒大虹桥国际作为上海的核心资产，这次拍卖的成交价格不光关系债权人的受偿，还会成为恒大其他资产处置的重要定价参考。

过去评估资产大多用成本法把土地建材施工成本全部累加，但是进入存量地产时代，成本已经不能决定资产价值，租金现金流才是真正的定价标尺。按照虹桥现在的租金和空置情况反推，项目实际合理价值和之前的评估价有着不小的差距，所以就出现了现在很尴尬的局面。

有钱的机构算不过账，不敢下手，想接手的企业又拿不出这么庞大的资金，仅仅靠打八折降价并不能抹平项目背后所有的风险。两万多人围观却没有一人报名，也说明62.74亿依旧不是真正的市场底价，它只能算是市场重新评估这块资产的一个新起点。

地产行业已经彻底告别过去只看地段，只看土地成本的增量时代。现在做资产投资，运营商未来能够产生多少现金流才是决定资产价值最核心的要素。

屏幕前的朋友们，看完恒大虹桥国际这次拍卖，拍卖背后的重重难题，你有什么样的看法？欢迎留下你的观点。