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首发|首席商业洞察

作者|首席商业洞察

9月1号的时候，该项目迎来了第一次法拍，

起拍价78.43亿元

，吸引了

超2.12万人围观，近400人设置提醒。

但最终还是看热闹的人多，敢接盘的金主寥寥无几，落得个

0人报名、0人出价而流拍

的结局。

图为恒大虹桥国际项目首拍流拍

首拍戏剧性地以失败告一段落，如今阿里拍卖网上，上海恒大虹桥国际项目二拍又挂出来了，

起拍价也直接打8折，价格为62.74亿元起拍卖，将于9月16日上午10点开拍。

图为恒大虹桥国际项目二拍

8年前许家印大手一挥，从红星美凯龙、深圳盛世万象、沈阳首源投资这三家公司手中，

以成交溢价率不足1%的价格

，接盘该项目，

试图打造恒大在上海的超级办公地标

。

后来的事大家也都听说了，恒大暴雷、许家印被判无期，

留下的超级烂尾楼更是一个接一个

，

上海恒大虹桥国际项目也成了一个“烫手山芋”

。

图源：阿里资产平台

如今

首拍无人接盘，二拍打折甩卖

，即便是项目

地处“魔都”上海虹桥的核心C位

，超级CBD

没有盘活，无力续建，烂尾至今

，多少令人唏嘘！

图为许家印

恒大留下的这个“烂摊子”，许家印没干完的活，

打8折第二次法拍

，看似“捡漏”，实则是资本实力的又一次“豪赌游戏”，

谁会成为下一个“接盘侠”呢？

超36000人围观“吃瓜”

空无一人报名、打8折也没人敢碰？

明面上看，截至发稿前，

拍卖项目价格打八折，超3.6万人围观

，想参与第二次竞拍的“大金主”却是

0人报名

。

这笔近百亿元的大买卖，报名参与拍卖的前提是

先得交4亿元的保证金，加价幅度为400万元及其整倍数。

图源：阿里资产拍卖平台

如果不是资金实力足够雄厚，几乎是难以搞定这个“烂尾楼”项目，而

这还只是账面上的成本

。

二拍的消息一出，网上的吐槽声不断，有人觉得

即便是打八折也贵了

，也有人觉得

就算有金主最后成功拿下，还保不齐得补许家印留下的“坑”

。

图源：网友评论

不过总的来说，吃瓜网友看热闹不嫌事大，且当自我娱乐一番，也算是许家印留给大众的另一个笑点。

图源：网友评论

事实上，随着恒大许家印的

一审宣判落槌

、恒大集团

被处罚金88.2亿元

、恒大地产

被处罚金70亿元

，恒大的资产处置、历史遗留问题浮出水面，而

上海恒大虹桥国际项目正是恒大债务处置中的标志性资产之一

。

图源：央视新闻

这种大体量、重资产，对普通散户和开发商而言，前期投入成本高昂，后期还要投入一笔不小的费用，回报周期还很长，掂量下来其实并不是一笔“很划算”的买卖。

停摆“烂尾”6年

远不止起拍价62.74亿这么简单

如果关注过这个项目的投资者可能会知道，上海恒大虹桥项目

已经停工6年了

，

外立面是做好了，建筑主体也封顶了，但里面很多都是毛坯，更重要的是起拍价62.74亿元，还只是初步投入成本。

竞买公告中写得很清楚，竞拍者还

需额外承担该项目存在的所有欠费

，还

要补缴土地出让金约3亿元。

图源：阿里资产拍卖平台

所以说，

这次的法拍费用，并不是账面上的62.74亿那么简单

，当年许家印大手一挥，

跌落神坛后，旧坑没填平，新坑又挖好了

。

图为恒大虹桥国际

如今，

上海恒大虹桥项目已经成了目前上海线上拍卖的“最贵代拍品”，也是目前阿里资产平台上海地区史上拍卖的“最贵标的物”。

接盘方若没有真本事，资金不够雄厚的话，光看这起拍价估计就要傻眼了。

图源：阿里资产平台

这个项目的位置倒是挺不错的，地处上海虹桥核心商业区，位于闵行区申长路979号，距离上海虹桥火车站以及地铁2号线、10号线、17号线都很近，交通便利，地理优势明显。

如果不是恒大暴雷引发的一系列“连锁反应”，按理来说，这个项目在是有很大的发展潜力和可观的投资回报。

图为恒大虹桥国际项目的地理位置

可如今项目停摆烂尾6年，本次二拍，如果接盘方想报名参与，

除了上述提到的成本费用外

，还

需缴纳4亿元的竞买保证金。

若成功竞拍，这4亿元将被转为部分成交款；若流拍，则在竞拍结束后5个工作日退回。

图源：阿里资产平台

也就是说，参与竞拍的接盘方，保守估计也得准备

近百亿元的资金

，才能将恒大虹桥国际项目拿下，甚至算得上是一个“烫手山芋”。

图源：网络

竞拍公告中提及，该项目

分A、B两区，共13幢楼，A区拿到了预售证，但B区还没办

，

总占地逾9.21万平方米

，属于

商业、办公、娱乐

于一体的

用地

，土地使用权至2052年2月21日；

拍卖项目由

破产企业上海虹源盛世投资发展有限公司（2022年进入破产清算程序）持有

，后经上海三中院依法裁定受理破产清算一案。

图源：阿里资产平台

也许很多人并不清楚上海虹源盛世与恒大许家印的关系，但通过虹桥项目过去几次的易主，也能发现其中的端倪。

在2018年，许家印通过恒大地产集团上海盛建置业有限公司（恒大系关联公司）

收购了上海虹源盛世的股权

，成了

占股比超5%的新股东

（占股9.5%），通过此番收购，恒大顺势

拿下了虹桥国际项目，后又改名“上海恒大虹桥国际”

。

图为上海恒大虹桥国际

这样就不难理解，随着恒大系的资产处置，历史遗留问题的处理，

恒大虹桥国际项目的法拍，是一种必然，也是恒大帝国在上海的终章

。

毕竟符合资质的接盘方，就算财大气粗，也不见得会看上这样一个“烂尾6年”的大盘子。

外资往外跑

内资疯狂抄底“抢”上海的楼？

上海寸土寸金，一个

评估价高达78.43亿元

的恒大虹桥商办烂尾项目，拿下要花近百亿元，还不一定能回本，

后续再建设和投资，又是一笔高额费用

，这笔买卖，精明的商人和投资者心里都会掂量下。

图源：阿里资产平台

不管是外资还是国资，亦或是知名投行机构，想彻底消化这个项目，都远非明面上那么容易，破产企业上海虹源盛世

涉及的产权问题、抵押情况、解查封时间

，即便背后是盛京银行的

有财产担保债权金额102.72亿元

，但

谁都不能保证

后续收尾工作

要多久才能切割干净

。

图源：阿里资产拍卖

说白了就是，

只要项目收尾工作没彻底结束，资金就一直在悬着

，资产也不能获得重新利用，就更别谈如何早日获得投资回报，尽早回本。

出手不容易，一般人和普通机构也不敢出手，能托底的往往是“超级大富豪、大boss”。

图源：阿里资产平台

高力国际的数据显示，

今年前6个月，上海房地产大宗交易合计成交55笔

，

累计交易额在371亿元左右

，

数量上同比增长25%，交易额同比增长43%，市场有回暖迹象。

图源：高力国际

但恒大虹桥国际这个项目，起拍价打八折还是高达

62.74亿元

，光看金额，

已是当地今年上半年房地产大宗交易总额的16.91%

，可不是什么小打小闹的买卖，而是一笔巨额交易。

图为恒大虹桥国际

而事实上，今年上半年，

上海房地产大宗交易中，5亿元以内的交易宗数占总成交的比例达到71%，小额交易成了市场主流

，

和几年前的光景几乎是相反的

（2020-2022年上海房地产大宗交易以5亿元以上的交易为主）。

图源：高力国际

这也侧面表明，恒大虹桥国际项目这类

较高数额的投资

，竞买人

要考虑的风险因素、规划变更、工程资料缺失、欠费及补交费用、项目占有及离场清退等各种潜在不可控因素会更多且更复杂。

图为恒大虹桥国际

而从投资者的角度来看，上海今年上半年大宗交易，按总成交额371亿元计算，

内资占主导，占比达到93%，而外资仅有4笔成交，占比只有7%

，

外资投资总额26亿元，都够不上恒大虹桥国际项目二拍的“门槛”。

图源：高力国际

外资不看好，准备跑了，内资疯狂涌入上海抄底，这是

商业逻辑的转变

，也是

幕后玩家的游戏规则开始彻底被改写了

。

房地产行业经历周期变化后，从以前的“

高杠杆

”转为更加

“稳健”

的运行模式，整体市场还是处于

深度调整期，距离昔日的地产红利时期尚有一定的差距。

高力国际的数据显示，

今年前6个月，上海的办公楼市场交易总额为129亿元

，连续三个年中成交下滑，民营企业担任买方角色，主导了14宗交易，成交总额为93.63亿元，商用办公场景依旧是高需求，市场信心被进一步修复和重振。

图源：高力国际

这其中就包含拼多多33亿买下上海陆家嘴星展银行大厦整栋物业、深圳晶发实业16.2亿元（六折抄底）接盘新天地新茂大厦、海尔产发6.6亿元收购整栋前滩汇S3，

大厂集体化身“上海楼主”，但交易体量和恒大虹桥国际还是存在较大的悬殊

。

图源：第一财经

而全国范围内，写字楼

租金下滑

、

闲置率不低

是普遍现象，很多投行和外资扛不住租金下跌的压力，折价大甩卖，

选择退出或离开

，

内资则正好抄底抢楼

，各取所需。

不过对于恒大62.74亿元的虹桥国际项目，本质上已不是单纯的竞拍，看似在打折“大甩卖”，实则是恒大留下的“烂摊子”，是许家印时代遗留的“历史问题”，属于那种“带刺”的资产。

图为恒大虹桥国际内部大厅装饰

投入门槛高

是一码事，

变现周期还长

，

债权和法律关系错综复杂

，稍有不慎，就可能被许家印提前挖好的“坑”带入另一个“新坑”。

可上海这座城市，地标是优势，地段好更是“优中择优”，但这么大的体量，商办市场的门槛被无限拔高，

能接住恒大上海这个项目的，不仅要有软实力，还要有硬实力

。

图为恒大虹桥国际

非富即贵的金主，也许可以参加竞拍，他们可以用真金白银堵住外界的风言风语，

能用钱解决的事，往往在资本眼里都不算特别棘手的事

，但恒大上海虹桥国际项目

不仅要有钱，还需要很多很多的钱

。

更重要的是，

钱只是一个门槛，接盘方还得有足够强大的抗风险能力

，能够抵御各种不可抗力因素所带来的风险，在各个环节

处理好项目与人的关系

，

在法律层面还能理清其中的利害

。

如果顺利竞拍，这

不是某个“接盘侠”的成功，而是中国商业地产和不良资产投资的新“里程碑”。

图为恒大虹桥国际

恒大虹桥国际项目的法拍历程，这背后是

破产企业、复杂债权及重资产处置、较大数额拍卖物等参与方，共同见证的一次司法拍卖

，也有可能被载入上海拍卖史乃至不良资产处置的司法样本中，而这也

可能是中国地产黄金时代落幕的一个微观缩影，也是许家印时代的彻底落幕

。

图为恒大虹桥国际

很多看似不可能完成的事，在资本市场总会有奇迹发生，恒大虹桥国际项目

二拍在迎来正式落槌前，一切皆有可能

。

写在最后

总的来说，许家印暴雷后，恒大系的问题就成了众矢之的。

这不单是一个昔日首富、一个商业帝国的落寞，还是

所有参与方的“个体损失”

，更是

投资人的“集体损失”

，多少人

在为恒大许家印的贪婪和野心在买单

，默默承受损失，

多少人的血汗钱打了水漂

。

62.74亿的二拍价格，恒大在这块虹桥核心商圈地标落笔，试图打造一个伟大的地标建筑，

梦想很美好，落地成了空话

。

许家印的“恒大系”沦落至此，又何尝不是一次悲痛的教训，

有没有人出手，敢不敢出价

，“上海史上最贵的烂尾楼”，迎来新金主已进入二拍倒计时，仍值得拭目以待！

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