最近后台收到几十条私信问征收补偿：有人把公房和私房的公式套混，有人拿远郊宅基地的补偿标准算市区老房子，最后和官方方案对出来差出几十万，平白闹心。

今天把2026年现行的上海动迁“三块砖”规则重新理清楚，不管是市区公房、私房还是远郊宅基地，看完就能自己摸个大概参考区间。

一、先把4个最容易搞混的基础概念说清楚

公式套不对，全是因为基础概念没分清：

1. 评估单价：单套房屋实地评估出的价格，越靠近核心城区单价越高；

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2. 评估均价：整个征收地块统一的基准价，核算补贴时，评估单价和评估均价取高值使用；

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3. 建筑面积：私房以产证登记面积为准；老式公房只标注居住面积的，需按官方换算系数折算为建筑面积；

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4. 套型补贴：老式里弄、不成套公房一般补贴15㎡，成套公房、商品房地块多数补贴12㎡，具体以地块方案为准。

二、私房（有完整产权）补偿公式

1. 第一块砖（房屋评估价值）= 评估均价 × 建筑面积

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2. 第二块砖（价格补贴）= 评估均价 × 建筑面积 × 0.3

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3. 第三块砖（套型面积补贴）= 评估均价 × 补贴面积

私房三块砖总金额 =（评估均价×建面）×1.3 + 评估均价×补贴面积

三、公房（使用权租赁房）补偿公式

公房承租人仅享有房屋价值的80%，剩余20%归产权单位所有。注意：仅房屋评估价值这一项打8折，后面的价格补贴、套型补贴均不打折。

1. 第一块砖 = 评估均价 × 建筑面积 × 80%

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2. 第二块砖 = 评估均价 × 建筑面积 × 0.3

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3. 第三块砖：套型补贴标准和私房完全一致

公房三块砖总额 = 评估均价×建面×1.1 + 评估均价×补贴面积

四、三块砖之外可叠加的补贴奖励

1. 居住困难托底补贴：家庭人均建筑面积低于22㎡可申领，已享受过经适房政策的家庭无法重复领取；

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2. 临时安置过渡费：选择期房安置的，按月按建筑面积发放；直接选现房安置无这笔补贴；

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3. 搬迁杂费：搬家费、空调热水器移装费、宽带有线电视移机费，单独核算补偿；

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4. 阶梯签约奖励：按时签约全额领取，逾期签约奖励按比例递减，直至清零。

五、安置房抵扣结算逻辑

1. 仅三块砖补偿、居住困难托底补贴，可用于抵扣安置房房款；

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2. 签约奖励、过渡费、搬迁补贴为现金发放，不能抵扣房屋差价；

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3. 补偿总额高于安置房总价的，差额现金返还；补偿不足房款的，需自行补齐差价。

六、宅基地拆迁（不适用三块砖公式）

远郊农村宅基地补偿为独立核算体系，不能套用上面的公私房公式：

补偿总额=（房屋重置成新价+土地基价+价格补贴）×房屋建面 + 地上附着物补偿 + 搬迁过渡奖励

七、实际测算参考案例

以上海市区一块老里弄私房地块为例，评估均价9.8万/㎡，房屋建筑面积28㎡：

1. 房屋评估价：9.8万×28=274.4万

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2. 价格补贴：274.4万×0.3=82.32万

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3. 套型补贴：9.8万×15=147万

光三块砖合计约503.7万，叠加装修补偿、速签奖励、过渡费后，为最终可拿的总补偿区间。

三个必看避坑提醒

1. 不同地块评估均价差距极大，同样面积的房屋，市中心和远郊补偿可能相差一倍以上；

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2. 违法搭建、超期临时建筑不纳入任何补偿核算；

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3. 每个征收基地的细则略有差异，补贴面积、奖励标准以现场公示的正式方案为准。

大家可以在评论区留言【房屋类型+建筑面积+所在区域】，我结合公开征收规则，帮大家参考大概的补偿区间，最终所有金额以官方评估报告、每户核算单为准。

本文所有测算公式、补贴规则均整理自2026年上海国有土地上房屋征收现行公开细则，案例仅作逻辑演示参考。不同征收地块的评估均价、套型补贴面积、签约奖励标准均有差异，个人房屋最终补偿金额必须以地块官方征收方案、专业评估报告单为准。集体土地宅基地补偿体系独立于国有土地三块砖规则，不可套用本文公式。文中图片为算法示意制图，仅辅助理解计算逻辑，不具备官方文件效力，如有侵权请联系作者删除。

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